Почему японские дома имеют такой короткий срок эксплуатации

Стоимость среднестатистического японского дома обесценивается до нуля за 22 года – следует из анализа брокерской компании Nomura. Это рассчитывается отдельно от земли, которая, скорее всего, сохранит свою стоимость. По прошествии этого времени большинство японских домов разбираются и перестраиваются. Продажи нового жилья намного опережают сделки со вторичной недвижимостью, которую приобретают, в основном, с расчетом на ее обновление. К примеру, в Америке и Европе вторичные дома составили 90% продаж, а новостройки – 10% в 2017 году. В Японии же пропорции оказались обратными.

Причины быстрой потери стоимости японских домов отчасти кроются в традициях. Во многих странах люди меняют жилье в связи с новыми жизненными этапами и условиями: созданием семьи, рождением детей, выходом на пенсию. Здесь вторичное жилье активно участвует в сделках. Японцы же привыкли проводить всю жизнь в одном месте, в своем собственном доме, что было связано с их оседлым сельскохозяйственным образом жизни. В результате восточная нация, столь высоко чтящая традиции, так и не привыкла к бывшему в употреблении жилью.

Частота землетрясений также играет определенную роль. Из-за сильных подземных толчков в Японии действуют более жесткие строительные нормы и правила. При этом многие люди хотят жить в зданиях, построенным согласно новейшим стандартам.

Исторические события также внесли свою лепту в формирование жилищных привычек японцев. В ходе Второй мировой войны в Японии были разрушены десятки городов, включая Токио, тем временем как население быстро возрастало.  На этом фоне в строительстве количество возобладало над качеством. Крупные производители сборных домов, образовавшиеся в то время, как, например, Daiwa House в 1947 году, до сих пор ежегодно выпускают новые сборные модели зданий на радость японских современных покупателей, стремящихся жить в усовершенствованном доме.

Помимо всего прочего японцы избегают так называемых заклейменный домов, где, например, произошло самоубийство или поблизости с которыми располагались секты. «В Японии понятия «старый» и «очаровательный» не сочетаемы», - говорит Норико Кагами, агент по недвижимости.

Неудивительно, что, учитывая скорость, с которой стоимость домов падает до гроша, банки более охотно предлагают кредиты на новое жилье.

Возникает порочный круг: владелец ожидает, что его дом обесценится и потому не особо поддерживает состояние жилища, из-за чего вторичное жилье зачастую выглядит весьма потрепанно и уныло и обесценивается его больше.  Кроме того, по словам Дайсуке Фукусимы из финансовой компании Nomura Holdings, ремонт зачастую не выгоден с точки зрения налогообложения, так как ежегодный налог на недвижимость в Японии основан на ее стоимости, которую ремонт естественно увеличит. Приобретая жилье, гражданин Японии также уплачивает налог: при покупке нового дома 0,4% от его стоимости и 2% от стоимости при регистрации смены владельца «вторички». Такое правило еще больше лишает смысла проведение ремонта.

Понятно, что компании, занимающиеся проектированием и строительством домов, извлекают пользу из скоростного жилищного цикла. Но в долгосрочной перспективе такой подход оказывается нерациональным.

Японская культура «одноразовых» домов, некогда сформированная насущной необходимостью в размещении увеличивающегося числа людей, не имеет смысла сейчас, когда население сокращается.  В настоящее время в стране насчитывается около 10 млн заброшенных домов, и ожидается, что к 2033 году их количество превысит 20 миллионов.

Эта проблема затрагивает целые кварталы:  заброшенный участок снижает стоимость близлежащих домов, что также усложняет сделки с недвижимым имуществом, в большом количестве оставшемся от послевоенного поколения. Дом, не имеющий имущественной ценности, не может быть продан для оплаты хотя бы места в доме престарелых или даже передан в наследство.

Правительство страны с опозданием приступило к пересмотру градостроительной политики. Оно поставило задачу к 2020 году  удвоить объем продаж вторичной недвижимости относительного 2010 года и улучшить систему инспектирования жилья, введенную в 2013 г. Также с начала апреля агентства недвижимости обязаны будут предоставлять покупателям расширенную информацию, включая результаты всех проверок объекта.  Хотя многое еще остается неясным: например, как долго эти результаты будут действительными и обяжут ли продавца нести ответственность за дефекты, которые не были обнаружены до и во время проведения сделки. Правительство также рассматривает возможность снижения налогов при покупке жилья в случае, если на момент продажи объект не используется. Некоторые регионы ввели систему поощрения (льгот) для покупателей оставленного и заброшенного жилья, включая более низкие налоговые ставки и финансовую помощь.

Тенденция к сохранению жилья постепенно начинает обретать силу в Японии. Все более привлекательными становятся условия банковского кредита на вторичную недвижимость. Некоторые жилищные компании начинают предлагать услуги по ремонту и реконструкции домов. А когда Motoazabu Hills, шикарное здание арендованных квартир в центре Токио, обрело нового владельца, он решил не сносить его, а реконструировать и переделать интерьер. Журнал Aera недавно опубликовал руководство по покупке недвижимости, которая сохранит свою имущественную ценность.

Все это имеет некоторый успех. В крупных мегаполисах большая часть людей уже арендуют, а не покупают жилье, и переезжают чаще. Специалисты считают, что страна наконец вступает в ту стадию, когда люди начинают рассматривать вторичное жилье в качестве варианта. В 2017 году в Токио было продано рекордное количество вторичных квартир – 37,329, что на 31% больше, чем десять лет назад. Но, как считают эксперты, пока менталитет и поколение еще только меняется, в предпочтении останется новое, первичное жилье.

Фотоматериалы: KAYAK
Автор: Токарева Ангелина