За последнее время произошло немалое количество изменений в мировом сообществе, повлиявших на экономику большинства стран. Например, Саудовская Аравия и Россия спровоцировали резкий рост цен на нефть марки Brent за счет сокращения массового производства. Вдобавок к этому, французский ультраправый Национальный фронт проиграл президентские выборы, не заняв место в Елисейском дворце, а индекс доллара США упал почти на 10% с 2017 года.
Многим казалось, что эти три мощнейших изменения скажутся положительным образом на иностранных инвесторов, планирующих покупку недвижимости в Дубае. Однако на фоне этих изменений, арендная плата даже в лучших местах Дубая, таких как «Downtown», «Palm Jumeirah» и «Sheikh Zayed Road» упала до рекордного минимума, и перестала приносить своим инвесторам существенную прибыль. Такая же ситуация наблюдается и на рынке офисных помещений Эмиратов: сейчас зафиксирован избыток площадей, а «заполненность» некоторых зданий не превышает отметки в 55-60%.
Промышленный сегмент также переживает не лучшие времена. В некоторых районах наблюдается 25% снижение арендной платы на складские помещения. Также и доходы от отелей за доступные номера стали резко падать, хотя коэффициент «заполненности» в пятизвездочных отелях Дубая всегда держался на высоком уровне.
В целом инвесторы разочаровались в эффективности вкладывать свои денежные средства в рынок недвижимости Дубая. Арендные ставки сейчас падают настолько быстро, что вопрос окупаемости самого объекта встал очень остро. Официальные данные свидетельствуют о перенасыщении рынка вторичного жилья, не говоря уже о строительстве «первички».
Рынок недвижимости, как и все другие рынки активов, основанные на кредитах, стоимости и доступности этих кредитов, по своей природе являются циклическими. Инвестор, который не может анализировать кредитные циклы, может быть обманут «армией» уполномоченных брокеров, замотивированных даже выплатой в 7%.
Решение земельного Департамента Дубая наложить арест на активы «Sean Properties» (организация, занимающаяся всеми аспектами, связанными с недвижимостью: проактивное управление, ремоделирование, проверенные инвестиции в недвижимость и многое другое, - Прим. Ред) и обратиться к главному прокурору Дубая крайне важно для восстановления доверия инвесторов.
Продажи внеплановой недвижимости (это самый «ходовой» товар на рынке недвижимости Дубая из-за низкой стоимости, - Прим. Ред.) составили 58% от общего объема продаж во втором квартале 2018 года, в то время как количество предложений на виллы и квартиры действительно поражает. Инвесторы явно стали менее активны на первичном рынке, а проявляют больший интерес к «вторичке», и даже размещению рабочей силы и персонала, обеспечивающих всю «помпезность» Дубая.
Несомненно, обвал цен на нефть отразился на ликвидности и потоке иностранных инвесторов. Вместе с тем, аннексия Крыма спровоцировала падение рубля, плюс выход Великобритании из ЕС также пошатнул всю мировую общественность. Такие глобальные изменения напрямую отражаются абсолютно на всех финансовых и экономических рынках планеты. Затраты по займам растут и будут расти дальше. Что произойдет с ипотекой в ближайшем будущем пока что неизвестно, но уже сейчас можно наблюдать большой отток инвесторов из таких ведущих стран, как Арабские Эмираты с его «разрекламированным» Дубаем.
Как давно это началось
Нельзя сказать, что жилищный кризис Дубая произошел внезапно. Еще в 2014 году Международный валютный фонд предупредил правительство Дубая о возможности появления пузыря на рынке жилья из-за "неустойчивой динамики цен и возможного исправления".
Тогда власти приняли решение ужесточить процесс кредитования и удвоить налог с продаж. С тех пор цены на недвижимость арабского города стали неуклонно ползти вниз, что продолжается и сейчас.
Рынок Дубая показывает самые плохие результаты в мире. Даже на Украине цены не упали так сильно, как в Эмиратах.
Напомним! В 2009 году лопнувший «пузырь» рынка недвижимости привел к падению цен на жилье в Дубае на 65%.
Новое жилье, конечно, строится, но не так активно, как раньше, а это означает замедление роста кредитной массы и снижение количества рабочих мест. В некоторых регионах подобные изменения могут стать настоящей катастрофой.
