Перевод апартаментов в квартиру. Особенности апартаментов

В поисках ответов на вопросы о статусе апартаментов и процедуре перевода зашел на сайт Института экономики города и нашел много статей в которых обсуждаются контуры Законопроекта Института экономики города по статусу апартаментов, разработанный по заказу Правительства Москвы и упоминавшийся  Д. Медведевым.

Несколько интересных статей:  (В строке поиска написал апартаменты и получил кучу статей. Это только часть.)

www.urbaneconomics.ru/node/8452

Институт экономики города представил концепцию федерального законопроекта о регулировании рынка апартаментов

www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/trudnosti-perevoda-iz-apartamentov-v-zhile-publikaciya-tass-s

"Трудности перевода" из апартаментов в жилье, - публикация ТАСС с упоминанием разработок Фонда "Института экономики города"

www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/inform/apartamenty-vlast-otkazala-v-priznanii-zhizn-rasstavila-tochki

Апартаменты: власть отказала в признании, жизнь расставила точки

www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/prezident-ieg-kosareva-nb-v-intervyu-portalu-lofty-i-apartamenty

Президент ИЭГ Косарева Н.Б. в интервью порталу «Лофты и апартаменты»: «Необходимо посмотреть на апартаменты с точки зрения жилищного законодательства»

Изучая статью Трудности перевода узнал об интересном комплексе, который строился как бизнес центр с апартаментами и был переведен в квартиры.   Бизнес-центр «Легенда Цветного», Цветной бульвар, дом 2, введённый в эксплуатацию в 2009 году.

legenda-tzvetnogo.ru

По поводу инсоляции.  Основного параметра, который преимущественно определяет возможность перевода апартаментов в квартиру.  

Два года назад я разбирался по какому принципу MR Groop переводит или нет апартаменты в квартиры.

Рисовал на схеме где продаются апартаменты застройщиком. Прикладываю весьма наглядную диаграмму по Водному.

Очень показательно видно на Водном, что 4 и 5 корпус с самой плохой инсоляцией. Солнце успевает только в половину помещений попасть по нормам (не менее 2 часов в день). Остальные помещения (выделено красным) не зависимо от этажа остаются апартаментами.

Для лучшего понимания как солнце освещает нас в течении года дополнил картинкой с изображением домика, окна которого смотрят с картинки на север. Это понятно по глубокой тени в которой находятся окна в течении всего года. Поэтому жилые дома строго на север окнами ориентируют только в крайнем случае. Когда выбора нет или плохой проект.

В то же время в Н21 ориентация по сторонам света продуманная. С юго-запада на северо-восток. По форме сверху здание Н21 напоминает магнитную стрелку компаса.  Взаимное расположение с Лотосом и его плоскостями остекления позволяет допустить, что результат экспертизы по инсоляции могут пройти все площади. Учитывая также огромную площадь остекления и высоту потолков.

Вопрос только насколько этот перевод в квартиры будет интересен крупным инвесторам, застройщику и городу. И будет ли компромисс интересов. Мелких инвесторов, вроде меня, в Н21 не так много.  Наверное, в районе 5-7% от общего числа апартаментов. Нас и спрашивать не будут.  Но и доплачивать за перевод очень маловероятно, что не попросят.

Если перевод произойдет, то выиграют почти все. Кроме тех, кто еще только предполагал купить в Н21 именно апартаменты. И кто непременно хотел именно апартаменты из тех кто уже купил.

Тот же MR Groop сейчас завершает комплекс апартаментов Басманный переулок 5. Всего 264 апартамента.  Застройщик решил не переводить в квартиры. Наверное, посчитал, что слишком мало помещений в результате получится, чтобы в такую сложную историю ввязываться.

Двинцев 14 тоже MR Groop не переводил. Но там всего 52 апартамента.

Фотографии смотри в соответствующей теме.

Медленно, но двигается.

По делу есть чего сказать? Кроме как одну и ту же пластинку крутить?

По поводу количества апартаментов не согласен. Все переведенные в квартиры апартаменты в Москве были только большие комплексы. Мелких не было. Я не слышал. Может один, два? При этом с хорошей инсоляцией, позволяющей хотя бы на 2/3 всего объема перевести в квартиры.

Процедура перевода сложная и очевидно не однозначная. Поскольку далеко не каждый застройщик за такое берется. И не у всех получается. Комплекс апартаментов Match Point. Сначала были разговоры, что будут переводить. Но потом похоже посчитали процент квартир в итоге и отказались. Инсоляция в большом числе помещений получается не очень.  И все равно ценники выставили ого-го. 2-й этаж от 190 тыс, а последний 28-й этаж уже до 500 тыс за метр!

Статус апартаментов не определен. Это во многом добавляет трудностей. Надо чтобы уже подготовленный закон Думу прошел и вступил в силу. Много вопросов пропадет. 

В уровне элит и премиум вообще, застройщики по поводу статуса не заморачиваются. И дольщики тоже. Этот вопрос интересует эконом, комфорт и бизнес класс.

Да, забыл существенную деталь про цены в Match Point. Все апартаменты будут с отделкой. Выбор из 31 варианта. В цену заложена отделка. Поэтому еще от 190 до 500 за метр.

Вот именно из-за количества помещений в Н21 у меня сомнения в целесообразности перевода по инициативе застройщика.  Почему MR Groop не стал переводить Басманный 5 в квартиры? 18 этажный дом. Ориентирован с запада на восток. Вокруг не высокие здания. 2/3 похоже перевел бы. А не стал этим заниматься. Хотя технология налажена. Мне кажется именно потому что всего 264 апартамента. Было бы в районе 1000. А лучше 1500.

Сложная технология. Большие деньги город возьмет за нагрузку на инфраструктуру, за перевод. А на выходе навар от вареных яиц.

Как вот в случае с Н21 будет? Не понятно пока.

Хотя для нашего среднего по объемам застройщика и 400 объем большой. Так что посмотрим.

Если Вы так ясно мыслите, то объясните мне, пожалуйста, почему MR Groop начинал комплексы Водный, Фили Град, Савеловский Сити как апартаменты, а сейчас продает там большей частью квартиры?

И так же начал в Пресня Сити. И заявляет, что в нем квартиры тоже будут.

Смысл еще в том, что при строительстве комплекса с апартаментами нет требований города по строительству дополнительной инфраструктуры (детских садов, школ и тд).  Это удешевляет проект и отчасти поэтому апартаменты дешевле квартир в сопоставимых комплексах.

По поводу прописки в нежилых помещениях, интересные новости:https://realty.mail....isku_na_rabote/

Возможно и запроса такого от застройщика не было. Мы пока можем только гадать. Я сегодня спросил у застройщика по поводу перевода в квартиры. Ответ можно на верху посмотреть. Останутся апартаменты. Не будет никакого перевода.