О взыскании неустойки за просрочку передачи квартир

 

т.е. неусточку между 26,12 и датой получения квартиры нельзя получить?

 

Можно до фактической передачи. Но если на день принятия решения квартира еще не передана, то суд может присудить неустойку на будущее, указав на это в решении.

Если ИП на упрощенке 6% от оборота, то 6 конечно ложится на дольщика помимо 13 % НДФЛ, уплачиваемых дольщиком самостоятельно. Так выгоднее предпринимателю.
Если ИП или хозяйственное общество на общей системе или на упрощенке 15% доход-расход, то предприниматель берет выплату по цессии в свой расход, и дольщик платит только НДФЛ. Так выгоднее дольщику.

Если ИП на упрощенке 6 и ведет себя недобросовестно, а дольщик готов рисковать, то они могут оставить всю сумму доходом ИП. Но тут, как правило, есть еще комиссия 1 % за снятие наличных ИП, а любой схематоз имеет еще и оборотную сторону.
Еще нужно учитывать, что за перечисление денег физическому лицу тоже, как правило, берется комиссия.

А про вычет налога банком все тоже не вполне однозначно.
Недавно общались с коллегами из Казани. У них вот налоговая считает, что ИП является агентом физика и вешает на него обязанность по удержанию НДФЛ.

Ну, Казань всегда отличается своим видением законодательства, которое только им известно... приводились ли какие-то основания так считать?

3. Недостатки надо фиксировать в актах осмотра и если отказываетесь от приемки, обязательно делать приписки о том, что недостатки существенные и препятствуют использованию квартиры. Экземпляр акта осмотра с подписью уполномоченного представителя ЖК Гринада и копией документа, подтверждающим его полномочия, должен остаться у Вас!

 

Спасибо Алексей! А если Застройщик отказывается подписывать акт осмотра или предлагает его подписать с УК... более того уполномоченных лиц это делать нет и ни доверенностей, ни подтверждения, что эти лица относятся к Застройщику, то как быть? Только нотариус на выезде?

1.Нотариус не должен иметь специальных знаний, позволяющих оценивать недостатки в квартире. Более того, он не имеет права делать такие заключения. Функция нотариуса-устанавливать бесспорные факты. Если есть спор, то разрешать его нужно путем переговоров, либо в суде.
2.Нотариус может установить, что другая сторона не пришла на приемку, что не поедставила полномочия. Но полномочия по п.1 ст.182 ГК РФ могут следовать и из обстановки. Если лицо, называющее себя представителем застройщика не показывает доверенность, но пускает дольщика на объект, открывает квартиру ключами, то, скорее всего, он и есть представитель застройщика. И с большой вероятностью суд поверит другой стороне.
3.Чтобы выявить недостатки при отсутствии навыков нужен инженер с тепловизором и лазерной линейкой. И умением составлять дефектовочные акты. И умением ссылаться на нормы и правила.
4.Любое действие при отказе от застройщика от подписи нужно фиксировать письменно и направлять заказным или ценным письмом. Можно в адрес и застройщика, и УК. Не убудет. Письменная переписка сторон-реально оцениваемое судами доказательство.
5.Смысл гражданского права-защитить добросовестную сторону, права которой нарушены недобросовестной стороной. При этом недобросовестно не только то, что прямо запрещено законом, но и то, что плохо по сути. Образно говоря, отказываться от подписания передаточного акта только на основании того, что руководитель застройщика лично не пришел на приемку, это плохо. Даже если из договора следует, что акт подписывать должен именно он.
6. Некоторые недобросовестные застройшики могут дать вам на подпись акт без даты, а потом взять все экземпляры под предлогом необходимости подписи руководителя. А при возврате акта можно обнаружить, что квартира принята месяцем раньше.
Приемка это стресс для покупателя, а застройщик знает что делает и играет на своей территории. Поскольку способов мухляжа великое множество, трезво оценивайте ситуацию, не суетитесь и старайтесь думать до совершения действий, а не после.

1.Нотариус не должен иметь специальных знаний, позволяющих оценивать недостатки в квартире. Более того, он не имеет права делать такие заключения. Функция нотариуса-устанавливать бесспорные факты. Если есть спор, то разрешать его нужно путем переговоров, либо в суде.
2.Нотариус может установить, что другая сторона не пришла на приемку, что не поедставила полномочия. Но полномочия по п.1 ст.182 ГК РФ могут следовать и из обстановки. Если лицо, называющее себя представителем застройщика не показывает доверенность, но пускает дольщика на объект, открывает квартиру ключами, то, скорее всего, он и есть представитель застройщика. И с большой вероятностью суд поверит другой стороне.
3.Чтобы выявить недостатки при отсутствии навыков нужен инженер с тепловизором и лазерной линейкой. И умением составлять дефектовочные акты. И умением ссылаться на нормы и правила.
4.Любое действие при отказе от застройщика от подписи нужно фиксировать письменно и направлять заказным или ценным письмом. Можно в адрес и застройщика, и УК. Не убудет. Письменная переписка сторон-реально оцениваемое судами доказательство.
5.Смысл гражданского права-защитить добросовестную сторону, права которой нарушены недобросовестной стороной. При этом недобросовестно не только то, что прямо запрещено законом, но и то, что плохо по сути. Образно говоря, отказываться от подписания передаточного акта только на основании того, что руководитель застройщика лично не пришел на приемку, это плохо. Даже если из договора следует, что акт подписывать должен именно он.
6. Некоторые недобросовестные застройшики могут дать вам на подпись акт без даты, а потом взять все экземпляры под предлогом необходимости подписи руководителя. А при возврате акта можно обнаружить, что квартира принята месяцем раньше.
Приемка это стресс для покупателя, а застройщик знает что делает и играет на своей территории. Поскольку способов мухляжа великое множество, трезво оценивайте ситуацию, не суетитесь и старайтесь думать до совершения действий, а не после.

1. Согласен, но хотелось бы увидеть мнение Алексея...

 

2. Не согласен. Представитель Застройщика должен быть уполномочен им, а так каждый дворник или строитель с ключами представитель Застройщика и поставить подпись на акте он не может, т.к. в суде, сам же Застройщик, скажет, мы это лицо не уполномочивали и он не имел права подписывать соответствующие акты, поэтому, мы не знаем, с кем дольщик подписал акт.

 

3. Согласен.

 

4. Согласен, хоть что-то, но Застройщик в суде может заявить, что дольщик сам не явился на приёмку и накатал претензию из дома, а мы его ждали и были готовы... тут нотариус как бы кстати.

 

5. Не совсем согласен, но возможны Вы и правы.

 

6. Согласен, но если дату указали, но взяли на подпись руководителю оба экземпляра?

Спасибо Алексей! А если Застройщик отказывается подписывать акт осмотра или предлагает его подписать с УК... более того уполномоченных лиц это делать нет и ни доверенностей, ни подтверждения, что эти лица относятся к Застройщику, то как быть? Только нотариус на выезде?

Вы путаете подписание акта приемки и акта осмотра. Это разные документы как по содержанию, так и по назначению.

Акт осмотра призван зафиксировать наличие в квартире недостатков. По идее несоответствие объекта долевого строительства условиям договора или иным обязательным требованиям отражается в акте, который должен подписать представитель застройщика (см. ч. 5 ст. 8 закона 214-ФЗ). Но застройщики чаще всего поручают эту функцию управляющим компаниям, никакого криминала тут нет. Так что если акт подпишет сотрудник УК, главная функция акта осмотра будет выполнена: недостатки будут зафиксированы.

Другое дело, что дольщику нужно установить срок для устранения недостатков, и если акт осмотра подписал сотрудник УК, то застройщик всегда сможет сказать, ему никто срок устранения не устанавливал. Поэтому в таких случаях стоит дополнительно отправить застройщику претензию, в которой перечислить недостатки, потребовать их устранить и указать разумный срок для этого.

Если застройщик в этот срок не устранит недостатки, можно устранить их самому и взыскать потом с застройщика расходы по этому устранению (только нужно четко зафиксировать, кому и за что конкретно платились деньги, то есть должны быть договор, смета и платежный документ), неустойку в размере цены работ по устранению недостатков и штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя.

Я недавно такое дело как раз завершил.

Нотариуса по идее можно пригласить на подписание акта осмотра и зафиксировать отказ застройщика от подписания этого акта. Но застройщик всегда сможет выкрутиться, заявив, что уполномочил УК на подписание таких актов.

Вы путаете подписание акта приемки и акта осмотра. Это разные документы как по содержанию, так и по назначению.

Акт осмотра призван зафиксировать наличие в квартире недостатков. По идее несоответствие объекта долевого строительства условиям договора или иным обязательным требованиям отражается в акте, который должен подписать представитель застройщика (см. ч. 5 ст. 8 закона 214-ФЗ). Но застройщики чаще всего поручают эту функцию управляющим компаниям, никакого криминала тут нет. Так что если акт подпишет сотрудник УК, главная функция акта осмотра будет выполнена: недостатки будут зафиксированы.

Другое дело, что дольщику нужно установить срок для устранения недостатков, и если акт осмотра подписал сотрудник УК, то застройщик всегда сможет сказать, ему никто срок устранения не устанавливал. Поэтому в таких случаях стоит дополнительно отправить застройщику претензию, в которой перечислить недостатки, потребовать их устранить и указать разумный срок для этого.

Если застройщик в этот срок не устранит недостатки, можно устранить их самому и взыскать потом с застройщика расходы по этому устранению (только нужно четко зафиксировать, кому и за что конкретно платились деньги, то есть должны быть договор, смета и платежный документ), неустойку в размере цены работ по устранению недостатков и штраф за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя.

Я недавно такое дело как раз завершил.

Нет, всё верно, именно акт осмотра имел ввиду. Вопрос, а как может подписать акт осмотра УК, если УК не уполномочена подписывать подобные акты и отказывается ставить печать на них? Объект Застройщика, у меня с УК нет никаких дел (договора), свидетельств того, что они уполномочены подписывать подобные документы они не предоставляют, фактически можно поставить под сомнение, что они исполняют ч. 5 ст. 8 закона 214-ФЗ.

 

Если объект не принят, то самостоятельно устранить недостатки не представляется возможным, в связи с этим вопрос, если Застройщик не устраняет в срок недостатки то по закону о защите прав потребителя уплатить 1% от суммы товара за каждый день просрочки, а это приличная сумма, если цена около 8 млн. и срок более 6 мес. Как суд отнесётся к такому требованию? У Вас был именно такой случай?

А с чего Вы взяли, что УК не имеет полномочий на подписание актов осмотра?

А с чего Вы взяли, что УК не имеет полномочий на подписание актов осмотра?

Они его не показывают, а некоторые говорят прямо, что у них его нет.

Что не показывают? Акт осмотра?

Что не показывают? Акт осмотра?

Нет, что Застройщик уполномачивает их (УК) проводить осмотры и фиксировать их представителями в актах осмотрах недостатки. В суде такой акт осмотра Застройщик может не признать же... мы (Застройщик) акт не подписывали, УК не уполномачивали, поэтому мы о нём (акте) ничего не знаем, а претензию, которую дольщик направил Застройщику основываясь на этом акте, мы не можем принять, т.к. недостатки не нами фиксировались и их достоверность не устанавливали.

Ну а в суде предъявят договор. И?

Ну а в суде предъявят договор. И?

А что в договоре? Там о проведении осмотров и наделениями их полномочиями подписывать акты осмотра до передачи Застройщиком объекта ничего не сказано, да это и не в их интересах подтверждать такое... если УК сама уклоняется на таком акте ставить печать, которая ставится на подпись уполномоченного лица организации, то лишь о не желании потом подтверждать, что они действительно такой акт проводили и действовали согласно договора.

Вы опять не поняли. Они предъявят договор, заключенный УК и застройщиком. А там все полномочия будут. И?

Даже если сегодня этого договора нет в природе, ничего не мешает сварганить его потом задним числом.

Вы опять не поняли. Они предъявят договор, заключенный УК и застройщиком. А там все полномочия будут. И?

Даже если сегодня этого договора нет в природе, ничего не мешает сварганить его потом задним числом.

Вы меня тоже не поняли, признать эти акты осмотра Застройщику не комильфо, чуть выше дополнил... В суде такой акт осмотра Застройщик может не признать же... мы (Застройщик) акт не подписывали, УК не уполномачивали, поэтому мы о нём (акте) ничего не знаем, а претензию, которую дольщик направил Застройщику основываясь на этом акте, мы не можем принять, т.к. недостатки не нами фиксировались и их достоверность не устанавливали. В связи с этим, мы Вам ничего не должны и вы попросту уклонялись от приёмки объекта.

 

Касательно договора задним числом... так подставлять они себя вряд ли станут... попросту побоятся, т.к. может у меня есть копия договора уже и их мошенничество уже может быть квалифицированно как намеренное скрытие и подтасовку фактов.

Вы меня тоже не поняли, признать эти акты осмотра Застройщику не комильфо, чуть выше дополнил... В суде такой акт осмотра Застройщик может не признать же... мы (Застройщик) акт не подписывали, УК не уполномачивали, поэтому мы о нём (акте) ничего не знаем, а претензию, которую дольщик направил Застройщику основываясь на этом акте, мы не можем принять, т.к. недостатки не нами фиксировались и их достоверность не устанавливали. В связи с этим, мы Вам ничего не должны и вы попросту уклонялись от приёмки объекта.

Не пройдет. Получили претензию - должны проверить.

Не пройдет. Получили претензию - должны проверить.

В суде заявят, что факты не подтвердились... т.к. фактического осмотра не было дольщиком, подтвердить дольщику нечем и на момент суда они действительно уже могут быть устранены Застройщиком и любая экспертиза это подтвердит.

Вы участвовали в таких процессах?

Судя по всему нет.

Одних слов застройщика мало.