А какой смысл за такие деньги снимать апарт, если можно выплачивать ипотеку и столько же отдавать, но уже за своё.
Не всем нужно своё жильё в Москве. Вот Чичваркин, например, предпочитает съёмное)))
К тому же ипотека это большо риск, можно остаться разом и без работы, и без жилья. А со съёмной квартире картиры переехать можно в более дешовую очень ь быстро.
Кто думает, что ниже 30: на что ориентируетесь? Посмотрите цены в ЖК Лайнер, там много студий. Я думаю, по местоположению мы сопоставимы, у них большой ТЦ рядом, у нас зато Ботсад. А то что метражи там больше - для аренды это не всегда большой минус, особенно если снимает одиночка. Я не хочу сказать, что у нас такие же цены будут, у нас поскромнее, поменьше и тд. Но ценник я вижу 35+.
PS
Посмотрел еще из интереса "YES Митино" частные объявления на апарты. Это вообще подмосковье, ехать до кольца на метро 40 минут, при этом цены 45+. А вы...
Есть вопрос по НДФЛ (есть законопослушные? ). Где-то здесь видел рассуждения, что можно будет использовать статус самозанятого и платить 4%. Мои изыскания показывают, что раз апартаменты, то нет, нельзя. Или я что-то упустил и все же можно?
Есть вопрос по НДФЛ (есть законопослушные? ). Где-то здесь видел рассуждения, что можно будет использовать статус самозанятого и платить 4%. Мои изыскания показывают, что раз апартаменты, то нет, нельзя. Или я что-то упустил и все же можно?
Отдельно не изучал вопрос, но несколько раз на статьи (в т.ч. на РБК и прочих более-менее источниках) натыкался - там то же самое пишут что для нежилых (в т.ч. апартов) ничего не поменялось, под самозанятость не подходят, увы. Только жилые помещения.
А то было бы конечно прикольно, при сдаче за 30 тр нагрузка была бы 1200 руб всего. Но - не вариант видимо.
НДФЛ 13% = это 3900 в месяц.
ИП на 6% упрощенке, налог уменьшается на соц.взносы, т.е. при таком масштабе по сути только соц.взносы и платите, 3 тр в месяц с маленьким хвостиком. Плюс 1% по итогам года за сумму свыше 300 тр, т.е. 1% от 30x12-300 = 1% от 60 тр = 600 рублей :) Итого в помесячной разбивке это примерно 3100 в месяц.
Получается выгоднее чем НДФЛ, но тут конечно ещё от условий банка зависит. С учётом обслуживания скорее всего выйдет как НДФЛ или самую малость поменьше.
Для ИП ещё патент можно, для нежилых помещений вроде примерно те же цифры будут (не изучал).
Из плюсов НДФЛ - раз в год заполнили декларацию и отправили онлайн или в налоговую закинули, кому что удобнее.
Из минусов - платить налог раз в год жаба может придушить (почти полтинник за раз) ;) Ну и банки не всегда такой доход адекватно воспринимают, ИП бывает и то легче кредит и тп дают.
Из плюсов ИП 6% - налог (точнее в данном случае соц взносы) раз в 3 месяца платить как-то проще чем всю сумму сразу за раз :) Ну и главное что если ещё какую-то деятельность ведёте уже на ИП 6%, либо два и более апарта сдаёте, оно выгоднее сразу чем НДФЛ (т.к. там не по 3 тр с апарта нагрузка будет, а менее 2 тр - не сильно выше чем у самозанятых).
Банку при необходимости доход ИПшный такой легче показать опять же (но не думаю что на таком уровне это актуально, если только не в Мск).
Из минусов - отчётность отправлять опять же раз в 3 месяца. Несколько лишних кликов мышкой, уф ;)
В общем, думаю у кого ИП 6% уже есть с хоть какой-то небольшой деятельностью, и/или брали пару апартов под сдачу, вполне себе нормально платить и не заморачиваться.
А вот НДФЛьщиков, чувствую, жаба будет придушивать :)
В общем, думаю у кого ИП 6% уже есть с хоть какой-то небольшой деятельностью, и/или брали пару апартов под сдачу, вполне себе нормально платить и не заморачиваться.
А вот НДФЛьщиков, чувствую, жаба будет придушивать :)
Сдавая через ИП вы навсегда лишаетесь всех налоговых льгот при продаже этой недвижимости (если надумаете продавать).
Момент важный, а уточните пожалуйста, о каких льготах речь?
Того же вычета тут например нет, как при продаже жилых помещений, верно? А какие конкретно у апартов есть - я как-то даже не изучал вопрос пока.
Насколько я могу понять, правила налога при продаже имущества для физика одинаковы в случае квартиры и апартамента. Для первых 5 лет владения 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи, после 5 лет вообще без налога.
Если вы имели неосторожность сдавать недвижимость как ИП, то налоговая считает эту недвижимость имуществом, использовавшимся для предпринимательской деятельности, и далее, без сроков давности, независимо от того как долго сдавали, все вышенаписанные поблажки не работают, платите при продаже налог с полной стоимости продажи. Единственное - можно через тот же ИП и продать, тогда 6%, а не 13. Например, продадите апартамент потом за 5 000 000, заплатите 300 000 налог как ИП, как физик 650 000.
Читал в сети печальную историю женщины, которая сдавала в течение года какую-то элитку в центре Москвы как ИП, а когда решила продавать, попала на несколько миллионов налога.
Читал в сети печальную историю женщины, которая сдавала в течение года какую-то элитку в центре Москвы как ИП, а когда решила продавать, попала на несколько миллионов налога.
Круто. Я-то сначала подумал что речь шла про налоговый вычет из НДФЛ при покупке (он на квартиру предоставляется, а на апарты нет).
А тут да, Вы очень правильно и своевременно подметили, в Налоговом Кодесе чёткая формулировка (подпункт 4 пункта 2 ст. 220) о том что не действуют вычеты в отношении доходов, полученных:
от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;
То есть если апарт как ИП сдавать а потом продать за 5 млн то 300 тр налог... который по идее можно было бы уменьшить ИПшнику на 15% (зачесть изначальный расход на приобретение), но зато там - если не вертеться - 4500 налог каждый месяц при сдаче за 30 тр. Мда...
Итого что имеем:
* самозанятый сдавать апарты не может (только жилую недвижимость)
* если как физ лицо то НДФЛ со сдачи за 30 тр = 3900 в месяц (46800 раз в год по декларации)
* ИП 6%, если ведёт другую деятельность или сдаёт более 1 апарта (чтобы соц.взносы не превышали налог) то грубо говоря 7% платит (т.к. при данных условиях лимит в 300 тр будет превышен),.. плюс банку комиссию, в общем округлим до 8% = 2400 в месяц
Т.е. у ИП выигрыш в 1'500 руб в месяц в текущих налогах. Но при продаже например за 5 млн налог будет 300 тр, то есть нужно сдавать около 200 месяцев, чтобы ежемесячный выигрыш это отбил. Около 17 лет.
(за это время ещё правила не раз поменяются, а также и цены, поэтому понятно что всё это довольно условно)
Вывод: если сдавать менее 17 лет, то до момента продажи выгоднее быть ИП 6% (при условии сдачи более 1 апарта и/или ведения иной деятельности помимо сдачи 1 апарта), т.к. получится экономия 18 тр в год. Но при продаже ранее чем через 17 лет эта экономия будет нивелирована.
В то время как при продаже апарта физлицом до истечения минимального предельного срока владения (после которого продажа облагаться налогом не будет) будет вычет 250 тр, как в той же 220 ст. НК и написано.
Вот например пояснение: Письмо ФНС России от 14.01.2014 № БС-4-11/231@
В случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.
То есть 5 млн * 13% - 250 тр = 650 - 250 = 400 тр.
Иными словами, опять вираж :)
Если планируете скажем 2 года сдавать, а потом продать, то намного выгоднее делать это как ИП 6%, т.к. (2x18 + (400-300)) = 136 тр выгоды по сравнению с НДФЛ.
А если думаете сдавать 6 лет и только потом продать, то 6x18 - 300 = -192 , то есть физлицу на 192 т.р. выгоднее будет (без налога при продаже, но на 18 тр больше налог каждый год; по сравнению с 300 тр налога единоразово у ИП).
Резюмируя: при сдаче апарта стоимостью 5 млн за 30 тр в месяц с последующей продажей, в зависимости от предполагаемого срока продажи выгоднее:
менее 5 лет = ИП 6%
5 .. 17 лет = НДФЛ
17+ лет = ИП
Уф. Верным путём идём? :)
Silent_Bob, Илья_Соловьёв66883, Kontext и еще 1 это нравится
Нут и загнул))
Ещё слышал есть разница в сдаче менее года и более одного года.
Мол выигрышней сдавать на 11 мес, и так каждый год. Знает кто что про это?
Нут и загнул))
Ещё слышал есть разница в сдаче менее года и более одного года.
Мол выигрышней сдавать на 11 мес, и так каждый год. Знает кто что про это?
Ну для начала см. ст. 651 ГК РФ, пункт 2 :)
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поэтому на 11 месяцев и делают, чтобы под это требование закона не подпадать со всеми вытекающими правами и обязанностями :) Пошлина там, насколько помню, небольшая - но народ не из-за неё в первую очередь шугается.
В то время как при продаже апарта физлицом до истечения минимального предельного срока владения (после которого продажа облагаться налогом не будет) будет вычет 250 тр, как в той же 220 ст. НК и написано.
Вот например пояснение: Письмо ФНС России от 14.01.2014 № БС-4-11/231@
То есть 5 млн * 13% - 250 тр = 650 - 250 = 400 тр.
Почему при продаже апартамента за 5 млн нельзя уменьшить налогооблагаемую базу не на 250 тыс, а на сумму покупки этого апартамента?
Я могу предложить взять несколько апартаментов, помимо своего, в управление с очень небольшой комиссией и всеми заботами на себя. Как вариант - организовать посуточную сдачу - это гораздо выгодней долгосрочной. По сути - мини отель.
ЖК «Одинград» - Старт продаж в Одинцово!
Квартиры в новом корпусе от 4,8 млн ₽! Успейте купить по стартовой цене. Звоните!
ПодробнееЖК hideOUT — премиум-класс от 30,2 млн ₽
Рассрочка 0% до 36 мес. ПВ от 20%. Захватывающие виды на Москва-Сити, Лужники и МГУ.
ПодробнееЖК"Мессиер 18" в г.Климовск. Дома готовы
Квартиры с продуманными планировками в зеленом районе. Развитая инфраструктура. Есть White Box.
ПодробнееОСТРОВ. НОВЫЙ КВАРТАЛ
Единственный прибрежный квартал бизнес-класса на ОСТРОВЕ. Запад Москвы. 15 мин. от центра
Подробнее