Сдача в аренду (чё по чём - хоккей с мячом)

И вот еще что интересно стало с учетом новой информации: как оформляется для собственника, если его апартаменты сдает управляющая компания? Он сам должен тогда быть ИП?

Спасибо за ответ и пояснения! Я открыл эту поправку, там так:после слов "от продажи имущества" дополнить словами "(за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств)".

это перечислено то, что не облагается более налогом при продаже, хоть и использовалось в предпр.деятельности. Но тут только жилые помещения и транспорт? Что я не так понимаю?

И вот еще что интересно стало с учетом новой информации: как оформляется для собственника, если его апартаменты сдает управляющая компания? Он сам должен тогда быть ИП?

Во вторых запрещено ООО или ИП, которое занимается управлением, быть на УСН 6%.

.Дольщик, Анастасия, Kontext (вовремя заметивший что новые послабления апартов не касаются) - очень крутая информация, молодцы!

Отлично, копаем дальше :)

Итого, у нас остаётся 2 варианта:

1) Передавать под управление специализированной организации либо ИП но в любом случае не на упрощенке - т.е. кому-то, кто скорее всего и так уже плотно таким бизнесом занимается.

Там уже все условия узнавать у них (и проверять у юриста, т.к. типовой договор с ними наверняка будет содержать какие-нибудь приколы не в пользу передающего под управление).

2) ИП 6% (ещё патент есть, но там по ходу нам условия фиговые)

При ИП 6% если сдаёте только один апарт и всё, и больше ничего ИП это не делает, то учтите что цифры "6%" Вам не видать как своих ушей :) И при двух-то апартах (либо апарте + доп.деятельности) будет итоговая нагрузка выше, а при одном апарте и подавно.

Т.к. взносы в соц фонды у ИП в этом году примерно 3 тр в месяц с хвостиком.

Что хорошо - налог на эту сумму сможете уменьшить, но это надо по 50 тр в месяц сдавать, чтобы оно перекрылось. А при сдаче дешевле (как думаю тут у нас практически во всех случаях будет) соц взносы выше налога. Т.е. душу греет что налог не платите)) а только свою социалочку. Но платить всё равно надо.

И ещё 1% на сумму сверх 300 тр в год.

То есть при сдаче за 30 т.р. в месяц давайте посчитаем:

I) 30 x 12 = 360 тр 

II) фикс.взносы = 29354 (пенсионный) + 6884 (омс) = 36238

III) 1% с (360 - 300) тр = 1% с 60 тр = 600 рублей :)

Итого 36838 за год нужно будет заплатить государству.

Или 3070 рублей в месяц. То есть 10.23%.

Само по себе оно получается меньше НДФЛ, но ещё нужно банку платить за ИПшный счёт. Ну пусть будет 1 или 2%. Итого на выходе та же ставка НДФЛ примерно и будет, только через ИП.

Плюс не забудьте ещё налог на недвижимость? (но ниже обсуждение, применим ли он к нам тут)

Ну и оплату УК не забывайте, если на арендатора не повесите то это заметно уменьшать будет прибыль ;)

Из плюсов - в отличие от НДФЛ (чисто налог) тут себе на пенсию таки кидаете потихоньку))) Почти всю эту сумму, собственно говоря. Там погоды почти не делает, т.к. баллы оно копеечные даёт,  и до пенсии не каждая птица теперь долетит - но всё же. Так и так платить, лучше ух хоть теоретически себе в будущее капельку :)

Ещё возможно плюс (надо прояснить) - налог на недвижимость возможно ИП может не платить?.. В конце к этому вернемся, т.к. мне пока не ясно.

Более конкретный плюс - после вышеупомянутых 30x12=360 тр в год, со следующих ~240 т.р. в год по сути нужно только 1% заплатить ;)

Поскольку налог 6% перекрывается взносами, взносы у нас 36 тр в год, значит при 6% = 36 тр, 100% = 600 тр, и с этой суммы налог не платим.

Мелочь, а приятно. Поэтому и выгодно сдавать либо сразу 2 апарта, либо ещё что-то через ИП на 240 тысяч в год (20 тр в месяц) провести. 

Даже более того! Например в письме минфина от 7 декабря 2015 г. N 03-11-09/71357 указано что если нет работников (и страховые взносы оплачиваются и налог уменьшается на них ежеквартально), то тот 1% который платим на сумму свыше 300 тр тоже можем использовать для уменьшения взносов!

Казалось бы, ерунда, подумаешь 1% - но тут в нём самое вкусное зарыто для желающих сдавать 2 апарта сразу (либо 1 апарт + другую деятельность вести примерно на ту же сумму).

Давайте-ка посчитаем предельную сумму взносов, которые сможем на вычет тут пустить. Точка схождения будет такая:

Налог 6% = фикс. взносы 36238 + 1% от суммы свыше 300 тр

N * 6% = 36238 + (N-300000) * 1%

Зарабатывая ровно эту сумму ИП 6% без сотрудников (при условии ежеквартальной оплаты этих взносов в фонды, насколько я понимаю) не заплатит ни копейки налога! :)  Всё уйдет в пенсионный (себе батон хлеба на пенсии) и капелька в ФОМС.

Если заработаете на 1 рубль больше, уже нужно платить налог :)

Понятно это не проблема вообще (раз уж ИП работает один фиг), но в целом реально максимально оптимальный случай находится именно в этой точке - 55396 руб. в месяц.

Однако, это можем сдавать два апарта по 27698 рублей в месяц!

На случай если у Вас есть два апарта под сдачу за такую цену :))

Давайте распишем этот идеальный случай:

I) доход 55396 в месяц = 664760 в год

II) фикс.взносы = 29354 (пенсионный) + 6884 (омс) = 36238

III) 1% с превышения = (664760-300000) x 1% =  364760x 1% = 3647 рублей 60 копеек

Итого нагрузка в фонды = 39885 руб 60 коп.

В месяц это = 3323 руб 80 коп, то есть при доходе 55396 в месяц это ... те самые мифические 6%

Почему мифические: потому что если зарабатывать больше - или, что парадоксально, меньше! - то нагрузка будет не 6% а выше :)

Итак, при сдаче двух апартов по 27698 руб. налог ИП (перекрываемый таким же платежом фонды) с каждого будет 1662 руб.

Далее, не забудьте банк (смотрю у точки например тариф при оплате на год будет 450 руб в месяц, т.е. 225 руб на апарт).

И ещё налог на недвижимость не забываем! Не знаю, какая тут кадастровая у нас будет стоимость, налог-то у гостиничных апартов 0.5%. То есть к примеру при кадастровой стоимости апарта 4 млн, налог = 20 тр в год, то есть 1667 в месяц.

(Правда, вот тут как раз может быть плюс ИП - по идее, этот налог ИП не платит? об этом ниже, пока давайте посчитаем до кучи)

Далее, надо платежи и отчётность в налоговую отправлять - тут уж кто как. У кого знакомые, кто через банк (у той же точки 3500 в год вроде для такого ип будет стоить ведение и отправка отчетности в налоговую), и тп. В принципе, 3500/12=292 руб в месяц - имхо отл цена чтобы без заморочек, но может кто ещё лучше знает варианты.

Если таким путём идти, это 146 рублей на апарт в 2-апартной калькуляции.

Дальше вопрос, оплату УК и счётчиков как распределять - если УК платите сами а счётчики арендатор то конечно ещё вычитаем сумму ;)

С апарта например 24 квадрата, УК будет без копеек 2400.

С другой стороны, если апарт достойно отремонтировали и человек готов снять за 30 тр + счетчики.... то получается круто! :)

27698  + 2400 ук = 30098 рублей. Ставьте в объяве 29900 + счетчики и всё честно :)  (200 рублей до идеала не догребете, зато под фильтр "до 30 тр" попасть легче, больше просмотров)

Но я тут не поручусь что так можно, в плане что не скажет налоговая мол УК должен арендодатель платить, так что это ваш доход тоже, который должен облагаться налогом. Кто в курсе?

Тем временем, давайте резюмируем, какие получаются расходы:

Взносы с ИП:

A) фикс.взносы = 29354 (пенсионный) + 6884 (омс) = 36238 в год

Б) 1% с превышения = 600 .. 3648 руб в год (вот и вся разница между сдачей 1 и 2 апартов!... поэтому и выгодно 2 апарта сдавать)

С каждого апарта (не важно, 1 или 2 апарта сдаются):

В) 2400 ук в месяц  (при площади ~24кв.м.)

Г) 1667 в месяц налог на недвиж.* (см. чуть ниже) (при стоим. 4млн)

Ну и банку:

Д) 225 руб/мес за ведение счета (если 1 апарт то 450 руб)

Е) 146 руб/мес за отчётность (если 1 апарт то 292 руб)

..плюс счётчики, но их оплачивает почти всегда арендатор.

Все платежи? Ничего не забыли?

Тогда давайте с налогом на недвижимость разберемся. Кто в курсе , надо его платить? Если для себя апарт, то понятно что надо эти 20 тр в год платить. А вот если под сдачу... смотрим Статью 346.11 НК РФ:

Применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога ... на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности, за исключением...

 

 

Вот с исключениями там я не очень понял, где-то какой-то перечень - влом уже лезть дальше разбирать, вроде там про МФК всякие. Кто-нибудь раскопайте плиз тему, чтобы понять, этот налог должен ли ИП платить в нашем случае.

Если нет, 20 тр в год экономия (с апарта с 4 млн кадастровой стоимостью). Т.е. при продаже без вычетов с налогом 6% от 4 млн = 240 тр, при сдаче 12 лет и более отсутствие вычета при продаже отобъётся отсутствием ежегодного налога. Верно?

В любом случае давайте этот налог тогда в нашей калькуляции учтём (если платить не надо, откладывайте на отдельный счет, чтобы заплатить при продаже через 12 лет)) )

Итого у нас получается при сдаче 1 апарта за 30 тр (плюс счетчики)= 360 тр за год, расход:

36238 (фонды) + 600 (1%) + 20000 (налог на недв.) + 28800 (ук) + 8900 (банк.счет+отчетность в налоговую)  = 94538 фикс. расходов в год.

На выходе останется 265462 рубля в год чистыми, т.е. 22121 руб в месяц.

При сдаче 2 апартов по 30098 в год (если 2400 напрямую УК идут плюс счетчики, а 27698 по договору):

36238 (фонды) + 3647,52 (1%) + 40000 (налог на недв.) + 57600 (ук) + 8900 (банк.счет + отчетность в налоговую) = 146386 фикс. расходов в год.

Из них 57600 (ук) идут напрямую ук, поэтому на нас остаётся расходов: 88786 в год.

На выходе: 27698 x 2 x 12 - 88786 = 575966 чистыми, т.е. 47997 в месяц с 2 апартов, т.е. 23998 с одного апарта.

Вот такой казус: оптом сдавать выгоднее :)) 

Грубо говоря, если есть муж женой и у каждого по ип, сдают через них одинаковые апарты и другой деятельности не ведут, то будут получать по 22121 руб. в месяц.

А если у них на двоих только один ип, через который всё это сдаётся, при тех же условиях (ок, на 98 руб. дороже сдача) будут получать по 23998 руб. в месяц с одного апарта, на 1887 рублей больше.

Даже за вычетом тех 98 рублей это 1779 руб. в месяц с апарта, 21348 руб. в год. А с двух апартов, соответственно, 3.5 тр в месяц, 42.5 тр в год экономии. Вот так вот.

То есть кто купил 2 апарта под сдачу, за 10 лет такой экономией тот же налог с продаже без вычета отобьёт (на который мы и так "копим" в нашей калькуляции в обоих случаях).

Итоги для тех, кто потерял нас 30 абзацев назад :))

Делаете ИП 6%, не забудьте прописать правильный код (коды) ОКВЭД! Чтобы налог на недвижимость не платить (если применимо, народ покопайте кто-нибудь - ст. 346.11 НК РФ, что там за исключения). 

Открываете счёт для ИП в банке (я считал на примере точки, тут смотрите кому что нравится), через них же можно в налоговую отчётность/платежи отправлять (я это тоже посчитал выше).

Если сдаёте апарт за 30 тр в месяц + счётчики, после всех постоянных налогов-расходов на руки останется 22121 рубль в месяц чистыми.

(и это с учётом либо оплаты налога на недвижимость - либо, если его платить таки не надо то деньги те на отдельный счет для уплаты последующего налога на продажу, с которого у ИП нет вычетов, чтобы через 12 лет свести их в ноль, хехе; понятно что вряд ли кто это будет делать, скорее те полторы тысячи в месяц ещё сразу в карман )

Если сдаёте не 1 апарт, а два своих (!) апарта, то на руки в месяц будет оставаться больше.

Не могу на форуме зарегистрироваться, письмо не приходит.

 

Попробуйте на яндекс его получить.

Почему я не могу в Клеверленде просто сдать свою квартиру за 35 тысяч и потом прийти в налоговую, подать декларацию до 1 апреля, заявив о доходе 35x23= 420 тысяч. Так все делают. Заплатил просто потом ндфл 13%.

Зачем нужны эти ИП, тем более с потерей льгот при продаже недвижимости.

 

Выше писали, что физ.лицо не может по закону сдавать нежилую недвижимость.

А этот вопрос в нашей УК кто-нибудь задавал?
Про услугу по управлению и про расценки.
При заключении ДДУ они говорили что будет такая услуга.

 

Тут где-то писали, что если УК этим займется, то тем, кто захочет делать это самостоятельно в том же здании, будет сложнее это делать 

Принятый новый закон запрещает использовать жилые помещения для оказания «гостиничных услуг».
Орешкин «топил» по полной за хостелы в жилых домах и предлагал Госдуме обеспечить легальный режим работы хостелов в жилых домах.

«Возвращаясь к сегодняшнему выступлению [главы Минэкономразвития] господина [Максима] Орешкина, откуда они взяли цифру потери [для бизнеса] четыре миллиарда [рублей]? Если большинство хостелов в жилых помещениях не платят налоги, не регистрируются и проконтролировать эту ситуацию на сегодняшний день невозможно», — сказала автор принятого закона Галина Хованская.

Цифра четыре миллиарда!!!! Четыре!!!
Эти деньги должны прийти в гостиничные апартаменты после запрета хостелов в жилых домах.

Почему только в апартаменты? Размажется между отелями, посуточными квартирами (они вроде тоже могут попасть под запрет, но людей это не остановит и будут сдавать), ну и часть хостелов переоткроется, переедут куда-нибудь. У нас же много офисных площадей простаивает. 

Если по договору управления, то физлицу не нужно создавать ИП.
Заключение договора управления не является предпринимательской деятельностью.
Соответсвенно управленцы являются налоговыми агентами для физика, собственника нежилого помещения, оплачивают за него НДФЛ.
 

Я правильно понимаю, что общий доход будет делиться на прибыль собственника и прибыль агента, а далее от прибыли собственника агент сам платит 13% и остальное перечисляет собственнику, а со своей части платит свой налог? 

 

А если нелегально сдавать, ну поймают и штрафанут за незаконное предпринимательство, надеюсь без уголовки.

Они флажок поставят в налоговой об использовании этого апартамента в коммерческой деятельности? Льгота при продаже навсегда тю- тю- 
Или льгота при нелегальной сдаче останется?

 

Чтобы "поймать" нужно ведь доказать? То есть, как я понимаю, арендатор должен сообщить и передать доказательства - договор? 

 

Агентский договор для нас это самый плохой вариант из всех возможных

Я раньше с вопросом не сталкивался, условно назвал агентом ту структуру, которая будет сдавать.

И я так понял, существует агентский договор и договор управления. Первый нам нет, второй - да?