Существует множество причин, по которым человек решает продать квартиру в ипотеке. От территориальной перемены места работы до необходимости укрупнить количество квадратных метров, ввиду расширения семьи. Ипотека не является препятствием при продаже недвижимости. В новой статье публикуем несколько вариантов, как можно продать квартиру.
Продать ипотечную квартиру возможно только с согласия банка, так как это жилье находится в залоге.
«Сделку купли-продажи такой недвижимости следует совершать под контролем банка. Покупателю интересно приобрести квартиру без обременения, но тогда на момент регистрации сделки в Росреестре долг продавца по ипотеке перед банком должен быть погашен за счет средств покупателя. И здесь присутствует риск, что после погашения долга по ипотеке в дальнейшем продавец может отказаться от продажи недвижимости. Поэтому нужен контроль банка за проведением такой сделки», – объясняет Елена Шамарина, риэлтор агентства недвижимости, Москва.
В связи с этим мы выделили несколько способов, как продать ипотечную недвижимость:
Способ 1. Путем досрочного погашения ипотеки средствами покупателя.
«Благоприятным стечением обстоятельств будет, если покупатель вашей недвижимости располагает наличными средствами и готов оплатить аванс в размере, равном остатку долга по ипотеке. Вы рассчитываетесь с кредитором, снимаете обременение и завершаете сделку. Но этот простой способ применяется нечасто, учитывая, что покупателей, имеющих возможность на единовременную полную оплату всей суммы мало, да и подобная сделка для них достаточно рискованна», – объясняет Марчел Кырлан, эксперт-аналитик Цифровой платформы законодательных инициатив «Инициатор», Москва.
Способ 2. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом.
«У покупателя нет денег, чтобы погасить Ваш долг. Тогда он может получить в банке ипотеку на тех же условиях, что и у Вас. Ваш долг перейдет на новое лицо. То есть произойдет замена лица обязательств. Заключаются договоры уступки прав и обязанностей по кредиту и договор купли-продажи квартиры. Такой способ хорош для тех, кто не может платить ипотеку ввиду изменившихся жизненных обстоятельств. И, конечно, он выгоден покупателю, так как он покупает квартиру по цене ниже рыночной», – объясняет Лада Дмитриева, генеральный директор агентства недвижимости ГорЖилФонд, Москва.
Способ 3. Продажа квартиры с погашением ипотеки в ходе сделки.
«Этот вариант требует большего участия со стороны банка: сначала сотрудник банка оформляет специальную справку о размере долга по ипотеке, затем – покупатель при помощи аккредитива кладет деньги для продавца и банка, и уже после этого сделка регистрируется в Росреестре и оформляются все необходимые бумаги», – поясняет Наталия Кузнецова, генеральный директор компании БОН ТОН, Москва.
Способ 4. С помощью обмена квартиры в ипотеке.
«При желании изменить свои жилищные условия также возможна замена предмета залога, то есть одной ипотечной квартиры на другую. Такая рокировка происходит также через куплю – продажи старой квартиры, сделку купли-продажи новой, снятия обременения со старой квартиры и замены на новый объект по ипотечному кредиту. Банки неохотно идут на подобные сделки, но при стабильном финансовом состоянии заемщика, а также при отсутствии условий, ухудшающих положение кредитной организации, сменить ипотечное жилье на более удобный вариант возможно», – комментирует Андрей Лихачев, руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг».
По мнению специалистов, наиболее распространенными вариантами продажи ипотечных квартир являются погашение остатка по кредиту за счет средств покупателя или смена заемщика.
«Первый вариант предполагает, что покупатель приходит уже с деньгами и готов закрыть оставшуюся сумму долга продавца перед кредитной организацией. В этом случае целесообразно закрепить передачу средств для погашения кредита в расписке и оформить предварительный договор, в котором будет указано, что покупатель гасит задолженность по жилищному займу. При этом в документах о закрытии долга необходимо указать его данные, это требуется для формального подтверждения погашения. Затем происходит снятие обременений, и покупатель приобретает квартиру как за наличные, так и оформив новый ипотечный кредит на себя», – уверен Дмитрий Веселков, директор департамента банковского кредитования компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Второй же вариант встречается в практике чаще, причем банки часто идут навстречу и могут предложить привлекательные условия.
«Для таких сделок банки разработали внутренний регламент и назначают подобные сделки в определенный центр ипотечного кредитования с обученными подобным сделкам сотрудникам. Это позволяет оптимизировать процессы и сэкономить время. Покупатель берет ипотеку в том же банке, рассчитывается с продавцом, который закрывает свой кредит. При электронной регистрации права собственности переоформление залога производят сотрудники банка, в ином случае снятие обременения производит прежний собственник через МФЦ», – добавляет Дмитрий Веселков.
А также читайте:
– Как взять ипотечный кредит быстро и на выгодных условиях?
– Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки: как получить?
– Какие риски бывают при дарении недвижимости?
– Льготная ипотека для IT-специалистов: разбор программы
– Как делить ипотечную квартиру при разводе: разбираем в статье
