Советы покупателям

Эскроу-счета: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке?

Эскроу-счета: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке?
realty.ria.ru

В новой статье рассказываем все, что нужно знать о покупке жилья через эскроу-счета.

Эскроу-счет – что это?

«С 2019 года в России началась активная фаза перехода оплаты по договорам долевого участия в строительстве на систему «эскроу» – специальных счетов, где блокируются денежные средства дольщиков на период строительства, а после ввода дома в эксплуатацию раскрываются в пользу застройщика. В случае расторжения ДДУ на этапе строительства деньги возвращаются к дольщику», – уверена Наталия Кузнецова, генеральный директор, БОН ТОН, Москва.

Главная особенность: применение данных счетов обусловлено необходимостью защиты денежных средств дольщиков.

«Договор эскроу-счета – трехстороннее соглашение, помимо депонента и бенефициара его стороной выступает банк (эскроу-агент). По договору депонент вносит на счет в банке определенную денежную сумму, которая обособляется, блокируется и впоследствии передается бенефициару только после наступления определенных обстоятельств. Помимо денег объектом депонирования могут быть также документарные и бездокументарные ценные бумаги», – комментирует Михаил Паюшин, управляющий партнер юридической компании Freeviser.

«Реформой государство намерено добиться полной прозрачности строительного рынка. Законодатель обязывает застройщиков проводить операции, используя спец счета в банках, тем самым осуществляя дополнительный контроль за деятельностью строительных организаций и расходованием средств дольщиков. Согласно механизму, деньги дольщика будут поступать на специальные эскроу-счета в банках, аккредитованных Центробанком», – комментирует Евгений Пастухов, руководитель компании «Реалитек».

Как работает покупка через счета эскроу?

«Важно отметить, что эскроу – это не самостоятельная сделка по продаже недвижимости, а всего лишь механизм оплаты по договору долевого участия в строительстве, поэтому сам по себе способ приобретения квартиры на этапе строительства принципиально не изменился. Основное отличие начинается после регистрации ДДУ в Росреестре. Если ранее дольщик осуществлял оплату напрямую на расчетный счет застройщика, то по новым правилам он обязан обратится в уполномоченный банк для открытия эскроу-счета, чтобы внести средства на него. С момента поступления средств на эскроу-счет обязательства по оплате квартиры считаются исполненными», – поясняет Наталия Кузнецова.

Какие гарантии дает покупка через эскроу-счет?

«Застройщик не сможет потратить деньги дольщика, а также у всех возникает одна цель: сдать дом в эксплуатацию в сроки по договору», – отмечает Яна Кадомцева, директор по продажам, Полис Групп, Санкт-Петербург.

Точно также и застройщик не сможет получить деньги, не сдав дом в эксплуатацию.

«Преимущество расчетов через счет эскроу заключается в том, что застройщик получает деньги лишь после того, как завершит строительство. Если же застройщик не достроит многоквартирный дом, денежные средства не будут ему перечислены с эскроу-счета. По истечении срока блокировки и ненаступлении оснований для перечисления денег застройщику, они подлежат возврату обратно - участнику долевого строительства. Соответственно, в случае банкротства застройщика, для участника долевого строительства минимизируется риск остаться без вложенных в строительство денежных средств», – поясняет Андрей Лихачев.

Какие существуют риски эскроу?

«Если говорить о рисках, которые могут возникнуть при использовании счетов эскроу, то стоит отметить, что проблема кроется в специальном сроке блокировки денежных средств на счете эскроу, который не может быть более чем на 6 месяцев срока ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Так, по истечении срока депонирования деньги подлежат перечислению дольщику. А обязанность по уплате цены договора считается исполненной с момента внесения денежных средств на счет эскроу участником долевого строительства. Соответственно, если деньги будут возвращены дольщику, его финансовое обязательство будет считаться неисполненным. А это является основанием для расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика», – поясняет Андрей Лихачев, руководитель юридической компании «Хелп Консалтинг».

Еще один риск – банкротство банка. Но, как объясняют эксперты в сфере недвижимости, такое маловероятно, так как застройщики по эскроу работают с крупными банками.  

Как оформить ипотеку при покупке по эскроу?

«По ипотеке схема стандартная, единственное отличие: до подписания кредитного договора покупателю надо сходить в банк и открыть эскроу-счет. Далее кредитные средства ипотечный банк переведет на эскроу», – Яна Кадомцева, директор по продажам Полис Групп, Санкт-Петербург.

А также читайте:

Можно ли продать квартиру, не выплатив до конца ипотеку: разбираемся в статье

– Инвестиции в жилую недвижимость: все «за» и «против»

– Можно ли продать квартиру в ипотеке: публикуем несколько способов

 Как делить ипотечную квартиру при разводе: разбираем в статье

– Для чего нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости?

Подборки по теме