Сейчас, как никогда довольно непросто не то, что преумножить, но сохранить свои деньги. Как объясняют эксперты в сфере жилья, есть смысл обратить внимание на залоговую недвижимость. Банки сейчас будут переполнены такими объектами, в связи с невыплатами ипотек и других кредитов.
В новой статье разбираемся в нюансах проведения данной сделки.
Где найти жилье в залоге?
«Самый простой вариант найти такую недвижимость — это поискать аффилированные с банками аукционные площадки. Например, Сбербанк создал площадку https://portal-da.ru. Это официальный сайт для реализации непрофильных активов и залогового имущества Сбербанка», – поясняет Евгений Ким, инвестор в недвижимость и коуч Alfio Bardolla Training Group.
Чтоб купить недвижимость, находящуюся в залоге у банка, можно также брать кредит.
«Причем в том же банке, который реализует недвижимость, так как ему проще – он уже проверял юридическую чистоту. Имея первоначальный взнос, кредит и неплохой объект можно увеличить объем своих денег простыми манипуляциями: сделать ремонт в купленной квартире, перепродать, вернуть банку кредит с процентами за время использования и забрать свою прибыль, которая может варьироваться от 20% до 50% годовых», – поясняет специалист.
На что обратить внимание?
«Подводные камни могут возникнуть, если вы захотите переоформить ипотеку на себя или получить одобрение в банке на новую ипотеку под данный лот. В текущих реалиях это весьма, вероятно, ставки по ипотеке сейчас крайне высоки, фактически являются заградительными», – уверена Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
Лучше всего выбрать жилье, у владельца которого небольшой долг по сумме недвижимости.
«Так, в случае покупки недвижимости с обременением, необходимо учитывать размер остатка задолженности потенциального продавца квартиры. От размера остатка долга будет зависеть уровень риска для покупателя. Более безопасными принято считать сделки, где у продавца небольшой долг (относительно суммы недвижимости) по ипотеке», – комментирует Ирина Орешкина, адвокат АБ «S&K Вертикаль», партнера Alfio Bardolla Training Group.
Тогда лучше рассмотреть заключение сделки с условием о целевом задатке.
«Если остаток долга продавца небольшой относительно общей суммы ипотеки, то стандартным является вариант, заключения договора купли-продажи с условием о целевом задатке, который пойдет на погашение существующей задолженности перед банком. Либо можно рассмотреть вариант заключения предварительного договора купли-продажи, а в последующем заключить договор купли-продажи, в котором указать, что продавцу был передан аванс на погашения задолженности по ипотеке», – поясняет Ирина Орешкина.
Важно! Основной момент, требующий внимания при подготовке к сделке по покупке квартиры с обременением – это выяснение, нет ли каких-либо ограничений в ипотечном договоре продавца.
Эксперт выделяет еще несколько факторов, на которые стоит обратить внимание:
– Нет ли у продавца просрочки перед банком по ипотечным платежам, так как могут возникнуть проблемы по снятию залога с квартиры;
– Не использовались ли средства маткапитала при покупке квартиры продавцом, так как если такие средства были использованы, то после оплаты продавцом своего долга и снятия залога банка необходимо будет выделить положенные доли членам семьи продавца, затем ждать приказ органов опеки с разрешением на продажу и только потом продавать.
– Не использовались ли средства военной ипотеки? Если да, то такая квартира находится в двойном залоге – у банка и у Министерства обороны. Причем снятие министерского залога (после погашения кредита) происходит очень долго. Это сильно увеличивает риски покупателя;
– Необходимо выяснить, где находится закладная на квартиру? Главный тормозящий фактор – необходимость получения закладной (это документ в бумажном или электронном виде, подтверждающий право банка на заложенный объект). Закладная выдается владельцу квартиры после того, как он полностью погасил свой ипотечный кредит. Без закладной невозможно снять обременение (залог) с квартиры. А пока не снят залог, продажу квартиры невозможно провести через Росреестр. Особенное тщательно нужно отнестись к этому вопросу, если продавец производил рефинансирование своего долга.
Наиболее простой и понятный вариант при совершении такой сделки – оформить ипотеку в том же банке, в котором у продавца оформлена ипотека.
«Сейчас замену на стороне заемщика активно практикуют Сбербанк и ВТБ. В остальных банках такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, как исключение из общих правил (там будет происходить взаимозачет между банками, для увеличений гарантий продавец, скорее всего, будет выступать поручителем по ипотечному договору покупателя и какое-то время на квартиру будет наложено двойное обременение)», – уточняет Ирина Орешкина.
В последние годы сделки с заложенной недвижимостью достаточно распространены. Соблюдая всех необходимые условия являются, данные соглашения являются и безопасными для покупателя.
А также читайте:
– Выбираем застройщика при покупке квартиры: на что обратить внимание?
– Покупка ликвидной квартиры в 2022 году: на что обратить внимание?
– Как купить квартиру при высоких ставках по ипотеке: мнение специалистов
– Инвестиции в жилую недвижимость: все «за» и «против»
– Можно ли продать квартиру в ипотеке: публикуем несколько способов
