Новости рынка жилья

А чего тут удивительного, люди тоже читать умеют и видят прогнозы на новые квартиры, поэтому берут сейчас по нормальным ценам - переплачивать ни кому не охота!

За статью спасиб!

Да, соглашусь с Вами, каждый берет по своим возможностям и хотелкам! Вот наткнулась на аналитическую статью - повысился спрос на новостройки в этом году, люди скупают больше чем ранее:

 

И этот ажиотаж зависит с тем, что в 2017 году жилье вырастет в стоимости на значительный процент.

Стройматериалы дорожают, покупатели против // Россия 24

 

 

Когда на российском рынке недвижимости начался кризис, а потом были введены экономические санкции и контрсанкции, многие эксперты говорили о том, что строительство домов подорожает.

Поначалу данные прогнозы не оправдывались, но за последний год стоимость возведения зданий действительно стала выше. А это, в свою очередь, может привести к увеличению цен на жилье. Ведь никто не будет строить и продавать себе в убыток.

В настоящее время наиболее высокая стоимость строительства зафиксирована в Камчатском крае — здесь один квадратный метр обходится застройщику в 743 рублей. Далее следует Сахалинская область, где себестоимость квадратного метра составляет 67200 рублей, а на третьем месте по дороговизне Ямало-Ненецкий автономный округ — 65800 рублей. Довольно дорого обходится строительство домов в Республике Саха — 61100 рублей за квадрат.

А вот самый низкий показатель себестоимости строительства отмечен в Кабардино-Балкарии, где один квадратный метр обходится застройщику всего лишь в 17900 рублей. На втором месте по дешевизне Дагестан — 24400 рублей, а на третьем расположилась Курская область — 25500 рублей за квадратный метр.

Но если застройщики не перестанут давать скидки при покупке жилья, ситуация на рынке может выйти из-под контроля и стать патовой. Как говорит директор департамента новостроек компании “Инком-Недвижимость” Юлиан Гутман, при девальвации рубля и росте себестоимости возведения домов снижение цены реализации объекта делает нерентабельным весь инвестиционно-строительный процесс.

В свою очередь, генеральный директор “Миэль-Новостройки” Наталья Шаталина утверждает, что за последний год подорожали абсолютно все стройматериалы. Исключение составляет лишь асфальтобетонная смесь. Но это в расчет не берется — ведь при строительстве жилья затраты на нее и так минимальны.

Строительные материалы, а также работы на стройке и логистика — это только часть общих затрат на проект. Кроме этого есть еще и затраты на землю, и административные сборы, и строительство инфраструктуры, и расходы на фонд оплаты труда в девелоперских компаниях, и траты на рекламу. Но эти статьи более гибкие, чем расходы на строительные материалы. А вот подорожание стройматериалов может отрицательно сказаться на всем отечественном рынке недвижимости. По высоким ценам покупатели не станут массово приобретать жилье, им наплевать на то, что материалы подорожали.

Тем не менее, многие эксперты рынка предрекают дальнейшее подорожание строительных материалов и, как следствие, возведения домов. Руководитель агентства недвижимости “Мой дом” Сергей Цыгалев считает, что в ближайшие полгода цена на строительство жилья подрастет минимум на 15 процентов. По мнению специалиста, такое развитие событий может быть только на руку застройщикам.

“Когда цены на рынке падают, застройщикам это не очень нравится — ведь приходится, чтобы быть в “тренде”, тоже снижать стоимость квартир и домов. А из-за подорожания строительства есть отличный повод эти самые цены не снижать”, — говорит специалист.

Но заместитель руководителя агентства по продаже недвижимости "Леда" Ольга Никишина утверждает, что события будут развиваться по более оптимистичному сценарию. Ведь застройщикам сейчас невыгодно резкое повышение цен.

“Если говорить о дорогих сегментах рынка недвижимости, то здесь цены действительно могут вырасти из-за дороговизны строительных материалов. Что же касается эконом- и комфорт-класса, то резкое повышение здесь маловероятно. Дело в том, что в последнее время в недорогих сегментах импортные строительные материалы с успехом заменяются отечественными. Так что обычным покупателям жилья в новостройках не следует беспокоиться — более чем на 3-5 процентов стоимость жилья не увеличится”, — резюмирует эксперт.

Аналитики рынка недвижимости оценили, как будет меняться стоимость квартир на первичном и вторичном рынках Московского региона
Уходящий год на рынке недвижимости Московского региона прошел под знаком больших скидок: риелторы то и дело сообщали об очередном рекорде по доле дисконтных сделок, а Росреестр фиксировал аномально большое количество сделок — как на вторичном, так и на первичном рынке.

Чтобы узнать, как поведет себя рынок, «РБК-Недвижимость» спросила аналитиков, что они думают об изменении цены на жилье в Москве и области в новом, 2017 году.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства «Инком-Недвижимость»:

— Важнейшая тенденция на вторичном рынке московского жилья — медленное, но верное снижение цен. В январе медианная стоимость 1 кв. м доходила до 185,9 тыс. руб. — и это стало максимальным значением за весь год. По итогам ноября данный показатель достиг минимума в 181,4 тыс. руб. Подобное сползание цен остается малозаметным для некоторых игроков рынка недвижимости, в особенности для обычных потребителей, так как составляет всего 0,3–0,5% в месяц. Что касается реального снижения продажных цен (а не стоимости предложения), то за год оно составляет не менее 10%, так как в большинстве случаев сделки на вторичном рынке жилья Москвы проходят с дисконтом: в январе доля продаж со скидкой была равна 82%, в ноябре — уже 86%. По итогам последних месяцев 2016 года уменьшился и средний бюджет покупки: с 8 млн руб. в августе до 7,85 млн руб. в ноябре.

  Мы ожидаем, что в 2017 году цены на недвижимость в сегменте вторичного жилья останутся на том же уровне, что и сейчас, либо продолжат снижение примерно на 5–7% в год. Никаких оснований для роста цен в ближайшей перспективе мы не видим. Что касается пресловутого ценового дна, о котором так часто упоминается в последнее время, то, согласно нашим прогнозам, рынок достигнет его только в 2018-м или 2019 году.

Алексей Попов, руководитель аналитического центра сервиса объявлений ЦИАН:
— Мы ожидаем, что цены на новостройки в Москве в 2017 году вырастут в пределах инфляции — то есть не больше чем на 6% в год. Это связано с тем, что застройщики стремятся сохранить свою долю рынка и поддерживать темпы продаж. Дополнительной причиной роста цен на новое жилье можно назвать появление новых проектов точечной застройки внутри ТТК. Объемы предложения в таких домах невелики, но общий ценовой уровень, как правило, выше крупных проектов на месте промышленных зон.
  В Новой Москве и Московской области уровень цен на новостройки практически не изменится. Тенденция по снижению доли новых проектов на котловане характерна и для этих локаций, но повышение цен при переходе на следующие стадии строительства здесь осложнено возросшей конкуренцией. Для застройщиков будет важнее выдерживать целевые ориентиры по темпам продаж — возможно, в ущерб выполнению модели по росту цен при повышении строительной готовности.
  На вторичном рынке Москвы и области в 2017 году можно ожидать медленного роста цен — в пределах 4–5% в годовом выражении. Значительный объем предложения не позволит ценам расти выше инфляции, а для совершения сделок большинству продавцов придется снижать заявленные ценовые уровни — правда, величина дисконта будет постепенно снижаться. Средние значения цен в Московском регионе сейчас все труднее поддаются анализу, так как значительная часть лотов, представленных в активном предложении, выставлена по ценам, оторванным от текущего уровня платежеспособного спроса. Небольшой рост среднего уровня цен, который отмечается в последнее время, отражает рост доли этих лотов, а не естественное поведение рынка. Также в новом году продолжится тренд на увеличение доли ипотечных сделок.
  Одной из долгосрочных тенденций, стимулирующих спрос на рынке жилья в последние годы, является длинный демографический цикл. В возраст наибольшей востребованности совершения сделок вошло многочисленное поколение, родившееся в первой половине 1980-х годов. Так как их потребительские привычки сформировались уже в постсоветскую эпоху, то большая привлекательность современных новостроек (по сравнению с устаревающим советским жильем) укладывается в эту закономерность.
  В целом застройщики начинают напрямую конкурировать с вторичным рынком и, как показывает прошедший год, выигрывают эту конкуренцию за счет более эффективных рекламных кампаний, возможностей предоставления скидок, эффективных программ по рассрочке и ипотеке. Практическое выражение этого тренда — переток покупателей со вторичного рынка на первичный.

 

Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru»:
— Платежеспособный спрос очень ограничен, поскольку доходы населения не растут. Относительная устойчивость спроса поддерживается за счет снижения цен и торга на вторичном рынке и увеличения числа бюджетных новостроек в Москве, где сейчас можно купить квартиру за 3–4 млн руб. Попытки повысить цены в ответ на оживление спроса проваливаются: люди не могут позволить себе более дорогую недвижимость, поэтому скорее откажутся от сделки, чем будут переплачивать.
  В результате на рынке сохраняется тренд на снижение цен. Глубина просадки зависит от объемов предложения, который за последние годы заметно вырос. Только за 2016 год объем предложения в Старой Москве пополнился на 2,8 млн кв. м жилья. Много проектов пока на бумаге, но могут выйти на рынок в ближайшие годы. Спрос не успевает за таким ростом объемов, поэтому, если девелоперы не снизят темпы вывода новых проектов, цены продолжат стабильное снижение примерно на 10% в год и в течение следующих пяти лет могут потерять в цене 30–40%.

Владимир Богданюк, директор департамента проектов риелторского агентства Est-a-Tet:

— В 2017 году средняя стоимость жилья на первичном рынке будет умеренно расти в пределах 8%. Средневзвешенная цена по итогам 2016 года равнялась 238,2 тыс. руб. за 1 кв. м (без учета элитного предложения), рост в годовой динамике составил 1,4%. На ценовую динамику новостроек влияют два разнонаправленных фактора — с одной стороны, росту цен способствует повышение строительной готовности проектов, с другой стороны, ее тянет вниз выход новых объектов на начальном этапе с более низкой стоимостью. В 2016 году факторы роста превалировали, поскольку в цене выросли масштабные проекты комплексного освоения территорий, вышедшие на рынок в 2015 году.
  Для вторичного рынка прогноз достаточно пессимистичный: продолжится падение цен, которое наблюдалось весь 2016 год и достигло в среднем 15% по всему рынку. На старую «панель» старше восьмидесятых годов снижение цены может составить 8%, на более новые монолитные дома — 5%. Стабилизации цен без усугубления падения можно ожидать в определенных узких локациях — на монолитные дома в ряде престижных районов в пределах ТТК с ограниченным предложением в новостройках. Также цены, вероятнее всего, не будут падать на новые панельные дома, поскольку на вторичном рынке это ходовой продукт в силу более низкого бюджета по сравнению с монолитом и более высокого качества на фоне старого панельного домостроения.

Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «Опин»:
— Сильнее всего цены вырастут в Подмосковье: мы прогнозируем рост стоимости 1 кв. м на новостройки в Московской области в пределах 5% в течение полугода. Положительной динамике поспособствует планомерное восстановление макроэкономики и, следовательно, повышение платежеспособности покупателей. На рынок вернутся частные инвесторы, рассчитывающие на получение прибыли с продажи недвижимости. Второй причиной удорожания подмосковных новостроек станет сокращение объема строительства в области, что связано со стратегией градостроительной политики «жить, работать и отдыхать в одном месте». Тенденцию подтверждает сокращение числа новых жилых проектов: по итогам 11 месяцев 2016 года их оказалось в 2,5 раза меньше, чем годом ранее. Объем предложения новостроек Московской области продолжит сокращаться и дальше.
  Стабильному спросу на жилье в Подмосковье будет способствовать лояльное ценообразование. Сегодня средняя стоимость 1 кв. м в области даже в самых ближайших проектах к границам Москвы практически в два-три раза ниже, чем в аналогичном сегменте в пределах МКАД, и на 20% доступнее, чем в Новой Москве.
  Что касается Старой Москвы, то мы прогнозируем восстановление традиционно высокой доли новостроек в объеме предложения бизнес-класса и выше, что положительно отразится на средней стоимости 1 кв. м. Тенденция восстановления традиционной структуры предложения в пределах МКАД усилилась во второй половине 2016 года и по итогам 11 месяцев 2016 года доля дорогих проектов (класса бизнес и выше) в старых границах Москвы выросла на 7 п. п. — теперь это 45% от общего объема новостроек.
  Однако при качественном изменении структуры предложения в Старой Москве рост средней цены 1 кв. м будет сдерживаться постоянным выходом новых проектов. Тем не менее традиционно кризисное явление — преобладание проектов массового сегмента — постепенно уйдет со столичного рынка. Сложившаяся конъюнктура рынка новостроек Московского региона формирует ожидания постепенного восстановления рынка и начала плавного роста цен в следующем году.
  Динамика цен на вторичном рынке жилья, как правило, коррелирует с динамикой цен на новостройки с временным лагом в три — шесть месяцев. Таким образом, по мере восстановления рынка новостроек следует ожидать оживления на вторичном рынке жилья и, следовательно, роста цены.

Юрий Кочетков, аналитик, начальник отдела маркетинга «ИСК «ФОРТ»:
— Вторичный рынок столицы продлит свое пребывание в затянувшейся депрессии. Останется давление со стороны сильно подешевевших новостроек, останется и большой «навес» нераспроданных старых квартир. Вместе с тем какого-то ощутимого снижения рублевых цен мы не увидим — коррекция рынка уже давно идет за счет инфляции. Для запуска витка роста цен необходим этап гиперинфляции, вступить в который вряд ли осмелится нынешний правительственный кабинет.
  Первичный рынок находится в чуть более благоприятной ситуации, однако и здесь идет нарастание предложения квартир, что будет препятствовать прямому росту цен. Впрочем, ценовая динамика здесь первоначально пойдет за счет отказа от текущего уровня скидок (8–15%). В итоге в 2017 году застройщики должны будут пройти еще один тест на выживание.
  Словом, квартирный рынок 2017 года останется рынком покупателя, который получит и богатый ассортимент, и ценовую гибкость от владельцев квартир. Преломить эту ситуацию сможет только гиперинфляционный сценарий. 
 

Участники рынка первичного жилья Москвы считают, что он уже никогда не будет прежним

Первичный рынок столичных новостроек закроет 2016 год рекордными показателями. По данным Росреестра, уже в конце ноября был побит рекорд всего докризисного 2014 года по заключенным договорам долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья.

Так, аналитики "Метриум Групп" отмечают, что за 11 месяцев 2016 года заключено самое большее число ДДУ за всю посткризисную историю рынка — 30 762 ДДУ. Это на 56,4% больше, чем за весь 2015 год (19 667 ДДУ), и на 28% превышает прошлый рекорд 2014 года, когда Росреестр зарегистрировал в Москве 24 029 ДДУ.

Рекордное количество ДДУ, обусловленный ростом покупательской активности девелоперы уже "окрестили" одними из главных трендов сезона 2016 года. А совершенствование 214-ФЗ стало "главным преобразующим фактором", по мнению специалистов компании "Бест-Новострой". Эти изменения напрямую коснулись девелоперской деятельности.

"С учетом изменений можно утверждать, что рынок новостроек уже не будет прежним. Как минимум, в ближайшие месяцы можно прогнозировать уход с рынка мелких компаний и укрупнение крупных, и этот процесс приобрел в уходящем году довольно четкие очертания", — поясняет председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

10 трендов, которые...
Таким образом, слияние и укрупнения стали вторым трендом года, который положил начало "большой трансформации"

"Мы наблюдали уход, банкротство или изменения в структуре одних игроков рынка ("Мортон", "ДСК-1", Red Development, "СУ-155" и т.д.) и существенное наращивание доли других игроков (ГК "ПИК", ФСК "Лидер", Urban Group). Эта тенденция приводит к укрупнению компаний, к резкому приросту объектов в портфелях брендов, и может свидетельствовать о скорой "распродаже" наиболее проблемных активов гигантами рынка с целью оптимизации. В сегменте массового жилья появились компании, ранее традиционно работавшие в высокобюджетных сегментах: с новыми массовыми проектами вышли Capital Group и Barkli", — комментирует директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александр Шибаев.

Третий тренд напрямую связан с деятельностью федеральной власти. По данным аналитиков, до 85% ипотечных сделок на рынке новостроек совершались по программе господдерки (заемщики получали более лояльные условия и сниженные процентные ставки на жилье в новостройках, возводящиеся за счет государственного финансирования). Впрочем, этот тренд скорее всего, уходящий. Программа субсидирования должна завершиться в марте и пока все говорит о том, что продолжена она не будет.

Эксперты также говорят, что минувший сезон характеризуется большим числом акций и скидок, которые стали в уходящем году практически "перманентными", сформировав четвертый тренд.

"Сегодня размер скидок в Москве достигает 15%, также девелоперы стимулируют покупателя бонусами в виде квадратных метров (например, балкон в подарок) и улучшают условия покупки, предоставляя рассрочки, в том числе беспроцентные, до конца строительства", — указывает И.Доброхотова.

Пятый тренд, которым характеризуется рынок новостроек — тренд на сокращение метража квартир. Аналитики поясняют, что проявляться он начал еще в 2015 году, в 2016-м — укрепился.

"Квартиры минимальных площадей востребованы во всех классах жилья. Сегодня метражи в массовом сегменте на московском рынке начинаются от 17 кв.м", — уточняют в "Бест-Новострой".

Уменьшение среднего метража покупки спровоцировано появлением еще одного тренда — уменьшение стоимости "входного билета".

Причем тенденция эта коснулась всех сегментов, даже высоких, не говоря уже о массовых. "В элитном и премиальном сегменте подавляющее большинство сделок прошло в бюджете 60-70 млн. руб., тогда как в 2015 года вилка составляла 70-77 млн руб.", — отмечает старший вице-президент "Галс-Девелопмент" Леонид Капров.

Отдельно, как тренд "№7", стоит отметить развитие проектов по реконцепции и редевелопменту.

"Это рекордный объем предложения за всю историю московского рынка. Ввод в оборот промзон привел к появлению на рынке масштабных проектов, насчитывающих сотни тысяч квадратных метров жилья. К концу 2016 года на первичном рынке (включая все сегменты жилья, а также комплексы апартаментов) было представлено более 40 тыс. лотов", — приводит цифры управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая.

Еще один тренд года — изменение географии и структуры спроса. В основном это связывают с перетеканием части спроса из Подмосковья в Москву.

"Сегодня проекты, расположенные в пределах10 кмот МКАД, по своим качественным характеристикам уже не уступают новостройкам столицы. В результате между проектами одного класса возникла ценовая конкуренция, и она еще больше усилится, когда в рамках комплексного развития промышленных зон в Москве появится много новых проектов доступного жилья", — комментирует генеральный директор компании "Эталон-Инвест" Даниил Селедчик.

Девятый тренд завершающегося года описывает появление в проектах массового сегмента опций, ранее характерных для бизнес- и премиум-класса.

"Повышать качество проектов всевозможными "фишками" застройщиков вынуждает многократно усилившаяся конкуренция. В итоге в проектах массового сегмента появляются высокие, панорамное остекление, гостевые санузлы, двор без машин, индивидуальная архитектура и инновационные инженерные решения", — поясняет И.Доброхотова.

Замыкает ТОР-10 трендов 2016 года – изменение назначения объектов, который в 2016 году приобрел почти массовый характер.

"В 2016 году было введено в эксплуатацию несколько объектов, прошедших редевелопмент, а также перепрофилирование: в проектах "Большевик", Neva Towers, "Резиденция Тверская", ONLY, "Профсоюзная 69" офисные площади были переформатированы в апартаменты на этапе строительства. Таким образом, игроки, ранее специализировавшиеся только на коммерческой недвижимости, начали освоение жилого рынка: новые проекты в жилом сегменте анонсировали O1 Properties, Central Properties, Storm Properties, ГК ТЭН" — отмечает А.Шибаев.

 

Как получить максимальную неустойку за задержку квартиры


Верховный суд дал дольщикам строящегося жилья право на взыскание неустойки, даже если они подписывали соглашение с застройщиком о переносе сроков передачи квартиры

Реформа 214-го федерального закона (ФЗ), перенос начала работы государственного компенсационного фонда долевого строительства (предположительно на весну 2017 года), принципы комплексного освоения территорий (КОТ), новые правила регистрации недвижимости — в последнее время у российских девелоперов было столько забот, что некоторые достойные обсуждения темы прошли мимо их внимания. А зря.

В частности, пока все были заняты 214-м ФЗ и КОТами, Верховный суд принял определение, которым предоставил участникам долевого строительства право на взыскание неустойки даже в случае подписания дополнительного соглашения об изменении срока передачи квартиры. Эксперты адвокатского бюро «Линия права» готовы пояснить: если застройщик пропустил предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок окончания строительства и передачи квартиры и стороны подписали соглашение о переносе данных сроков, это не лишает участника долевого строительства права требовать уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры. Данная неустойка может быть взыскана за период с даты передачи квартиры по ДДУ и до даты подписания такого соглашения.

Понятно, что отсюда вытекают два совета. Первый — девелоперам: при заключении дополнительного соглашения об изменении срока исполнения обязательства, когда уже имеет место просрочка, необходимо прямо указывать на освобождение должника от уплаты неустойки за период, предшествующий заключению данного допсоглашения. В противном случае кредитор будет вправе предъявить требование об уплате причитающихся ему денег.

Второй совет — обладателям ДДУ, естественно, прямо противоположный: тяните с подписанием допсоглашения, сколько можете, и непременно настаивайте на выплате положенной неустойки. Посмотрим, кто кого перехитрит.

Ребята!Все законы на нашей стороне!
Всем хорошего Настроения сейчас !
Пока говорю:С Наступающим!

Как изменится регулирование рынка недвижимости с первого января 2017 года

Как помочь обманутым дольщикам, как сделать процедуры регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета прозрачными, а также как помочь системе ЖКХ – эти и другие вопросы активно обсуждались в этом году на рынке недвижимости. РИА Недвижимость решила выяснить, какие изменения в законодательстве о недвижимости ждут россиян в 2017 году.
Регистрация по-новому

С 2017 года вступает в силу закон "О Едином государственном реестре недвижимости" (ЕГРН). Главная его задача — объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если сейчас кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость, как замечают в Росреестре, это две разные процедуры, то в следующем году процедура станет единой.
Законом предусмотрено возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов пресс-службы ведомства, сэкономит время граждан — процедура будет занимать до десяти дней — и сделает операции с недвижимостью более удобными.
"Если заявитель захочет получить одну из этих услуг, то на регистрацию прав уйдет не более семи дней, а на постановку на кадастровый учет – не более пяти дней. В случае обращения за услугой в многофункциональный центр "Мои документы", срок ее оказания увеличится на два дня", – объясняют в Росреестре.
Также сокращаются сроки получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такой документ, как выписка, можно будет получить не за пять дней как сейчас, а всего за три. При этом сама процедура получения сведений из ЕГРН останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо.
Сведения ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости будут считаться сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения. Собственникам не нужно будет получать новый документ, удостоверяющий ранее проведенный учет и регистрацию прав на недвижимость. Для получения актуальных сведений об объекте недвижимости можно будет запросить выписку из ЕГРН.
Градостроительные правила С 1 января вступают изменения и в Градостроительный кодекс РФ в части порядка получения разрешения на строительство индивидуального жилищного дома, создание которого предполагается в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
С данного момента собственник для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства должен представить в уполномоченный орган, отвечающий за выдачу разрешения на строительство, наряду с другими документами, предусмотренными законом, – описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включающее в себя полное описание указанного дома с приложением эскизов, макетов, объясняет адвокат Дмитрий Щеглов.
Данное новшество, по его словам, обусловлено тем, чтобы сохранить существующий архитектурный ансамбль в местах исторических поселений при строительстве новых объектов недвижимости. Жилищная плата

Еще одно изменение, которое коснется практически всех граждан РФ – с 1 января 2017 года выплата за общедомовые нужды (ОДН) будет включена в жилищный платеж. Сейчас она включена в совокупный платеж за жилищно-коммунальные услуги.
Соответствующие изменения внесены в Жилищный кодекс РФ. Речь идет о включении в платежку расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме и отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Кроме того, расходы на общедомовые нужды ограничат жесткими нормативами, которые будут установлены субъектами РФ, исходя из реального потребления ресурсов, до 1 ноября 2016 года.
Новые правила дают возможность каждому потребителю легко проверить правильность начисления платы за общедомовые нужды.


Предприятия с долгами
В федеральный закон "О концессионных соглашениях" тоже внесены изменения, которые вступают в силу с 1 января 2017 года.

Нововведения позволят передавать в концессию предприятия с долгами и незарегистрированным имуществом – при этом инвестор берет на себя обязательства по устранению этих пробелов управления, напоминается в материалах Минстроя РФ.
Ранее в сообщении Минстроя отмечалось, что концессионные соглашения отсутствуют, и не реализуются инвестиционные программы в Республике Калмыкия, Белгородской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе. Между тем, по словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, есть планы по увеличению количества концессионных соглашений в сфере ЖКХ в десять раз в 2017 году.
Компенсационный фонд
Уходящий год запомнился и тем, что президентом РФ Владимиром Путиным был подписан федеральный закон, который внес изменения в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные нормативно-правовые акты.
За исключением ряда норм поправки вступают в силу с 1 января 2017 года. Закон направлен на защиту прав дольщиков. В частности, предусмотрено создание государственного компенсационного фонда. Управлять фондом будет АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Согласно поправкам, государство в лице компенсационного фонда берет на себя ответственность за завершение начатого строительства.
Размер взносов, которые вносит застройщик, – не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Также власти установили минимальный порог для собственного капитала застройщика – не менее 4% от стоимости возводимых ими объектов.

Как изменится регулирование рынка недвижимости с первого января 2017 года

Как изменится регулирование рынка недвижимости с 2017 года
Как помочь обманутым дольщикам, как сделать процедуры регистрации прав на недвижимость и кадастрового учета прозрачными, а также как помочь системе ЖКХ – эти и другие вопросы активно обсуждались в этом году на рынке недвижимости. РИА Недвижимость решила выяснить, какие изменения в законодательстве о недвижимости ждут россиян в 2017 году.
Регистрация по-новому

С 2017 года вступает в силу закон "О Едином государственном реестре недвижимости" (ЕГРН). Главная его задача — объединение систем учета объектов недвижимости и регистрации прав. Если сейчас кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость, как замечают в Росреестре, это две разные процедуры, то в следующем году процедура станет единой.
Законом предусмотрено возможность одновременной подачи заявлений на кадастровый учет и регистрацию прав. Это, по словам специалистов пресс-службы ведомства, сэкономит время граждан — процедура будет занимать до десяти дней — и сделает операции с недвижимостью более удобными.
"Если заявитель захочет получить одну из этих услуг, то на регистрацию прав уйдет не более семи дней, а на постановку на кадастровый учет – не более пяти дней. В случае обращения за услугой в многофункциональный центр "Мои документы", срок ее оказания увеличится на два дня", – объясняют в Росреестре.
Также сокращаются сроки получения сведений из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Такой документ, как выписка, можно будет получить не за пять дней как сейчас, а всего за три. При этом сама процедура получения сведений из ЕГРН останется прежней, и информацию об объекте сможет получить любое заинтересованное лицо.
Сведения ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости будут считаться сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения. Собственникам не нужно будет получать новый документ, удостоверяющий ранее проведенный учет и регистрацию прав на недвижимость. Для получения актуальных сведений об объекте недвижимости можно будет запросить выписку из ЕГРН.
Градостроительные правила С 1 января вступают изменения и в Градостроительный кодекс РФ в части порядка получения разрешения на строительство индивидуального жилищного дома, создание которого предполагается в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
С данного момента собственник для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства должен представить в уполномоченный орган, отвечающий за выдачу разрешения на строительство, наряду с другими документами, предусмотренными законом, – описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства, включающее в себя полное описание указанного дома с приложением эскизов, макетов, объясняет адвокат Дмитрий Щеглов.
Данное новшество, по его словам, обусловлено тем, чтобы сохранить существующий архитектурный ансамбль в местах исторических поселений при строительстве новых объектов недвижимости. Жилищная плата

Еще одно изменение, которое коснется практически всех граждан РФ – с 1 января 2017 года выплата за общедомовые нужды (ОДН) будет включена в жилищный платеж. Сейчас она включена в совокупный платеж за жилищно-коммунальные услуги.
Соответствующие изменения внесены в Жилищный кодекс РФ. Речь идет о включении в платежку расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме и отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Кроме того, расходы на общедомовые нужды ограничат жесткими нормативами, которые будут установлены субъектами РФ, исходя из реального потребления ресурсов, до 1 ноября 2016 года.
Новые правила дают возможность каждому потребителю легко проверить правильность начисления платы за общедомовые нужды.


Предприятия с долгами
В федеральный закон "О концессионных соглашениях" тоже внесены изменения, которые вступают в силу с 1 января 2017 года.

Нововведения позволят передавать в концессию предприятия с долгами и незарегистрированным имуществом – при этом инвестор берет на себя обязательства по устранению этих пробелов управления, напоминается в материалах Минстроя РФ.
Ранее в сообщении Минстроя отмечалось, что концессионные соглашения отсутствуют, и не реализуются инвестиционные программы в Республике Калмыкия, Белгородской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе. Между тем, по словам министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, есть планы по увеличению количества концессионных соглашений в сфере ЖКХ в десять раз в 2017 году.
Компенсационный фонд
Уходящий год запомнился и тем, что президентом РФ Владимиром Путиным был подписан федеральный закон, который внес изменения в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные нормативно-правовые акты.
За исключением ряда норм поправки вступают в силу с 1 января 2017 года. Закон направлен на защиту прав дольщиков. В частности, предусмотрено создание государственного компенсационного фонда. Управлять фондом будет АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК). Согласно поправкам, государство в лице компенсационного фонда берет на себя ответственность за завершение начатого строительства.
Размер взносов, которые вносит застройщик, – не более 1% от стоимости строительства объекта недвижимости, указанной в проектной декларации. Также власти установили минимальный порог для собственного капитала застройщика – не менее 4% от стоимости возводимых ими объектов.

Кроме того, у застройщиков появится возможность использовать привлеченные средства дольщиков для строительства объектов социальной инфраструктуры и инженерно-технических сооружений. Новая недвижимость С 1 января вступают в силу изменения в части первой Гражданского кодекса, согласно которым к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а с 1 января также будут относиться машино-места, то есть предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений.
Согласно указанным поправкам, купля-продажа машино-мест подлежит государственной регистрации наравне с другими объектами недвижимости.
Кроме того, машино-места можно будет заложить как недвижимость по договору об ипотеке.
Кадастровая оценка Летом этого года был подписан закон о единой методике определения кадастровой стоимости и передаче полномочий по кадастровой оценке недвижимости специально создаваемым региональным ведомствам.
Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ бюджетным учреждением, созданным субъектом РФ. Работники такого регионального ведомства не вправе устанавливать рыночную стоимость для оспаривания кадастровой оценки.
Новые правила вступают в силу с 1 января 2017 года, за исключением положений об особенностях проведения внеочередной государственной кадастровой оценки. Они начинают действовать с начала 2020 года. При этом устанавливается переходный период, в течение которого государственная кадастровая оценка по старым правилам закона "Об оценочной деятельности в РФ" должна быть завершена до 1 января 2020 года.

ООО «Контакт» подало заявку на участие в конкурсе по продаже 99% акций транспортно-пересадочного узла «Люблино» (АО «ТПУ «Люблино»), рассказал источник, близкий к одному из участников торгов. Проект, как следует из лотовой документации, предусматривает строительство жилого комплекса на 48 272 кв. м. «Контакт», по словам собеседника «Ведомостей», связан с подмосковным застройщиком «Гратис». Его партнером в случае победы станет строительная компания PSP Farman, продолжает он. Последняя возводила проект «Гратиса» – жилой квартал «Одинцовского парка» (400 000 кв. м) в подмосковном Одинцове. Кроме того, она участвовала в строительстве таких проектов, как апарткомплекс St. Nickolas (инвестор – Vesper) на Никольской улице, бизнес-центр «Романов двор» (владелец – RD Group), комплекс универмага ЦУМ (владелец – Mercury) и т. д. Коммерческий директор ООО «ПСП-фарман» Вячеслав Кашпаров подтвердил, что компания может принять участие в проекте ТПУ «Люблино» в качестве генподрядчика на основании запроса ОАО «Гратис». Представитель последней от комментариев отказался. Согласно СПАРК, «Гратису» действительно принадлежит 50% ООО «Контакт», вторая половина компании – у Елены Лебедевой. Связаться с ней не удалось.

В случае победы это будет первый проект «Гратиса» в Москве. Компания была создана в 2005 г., но пока в ее портфеле лишь проект в Одинцове. Начальная цена за право построить жилой комплекс в ТПУ «Люблино» – 39,95 млн руб., сказано в лотовой документации. «Контакт» предложил наиболее высокую цену за лот, знает источник, близкий к одному из претендентов. Подтвердить данную информацию в Мосинжпроекте (организатор конкурса) не удалось: на запрос «Ведомостей» там не ответили.

Всего заявки подали еще пять компаний: «Стройпаркинвест» (под управлением «Тетис кэпитал»), «Юнит» (Meridian Capital) и «Астра-тех» (совладелец «Небоскреб групп» Валерий Суворов), «Мегастройинвест» и «Строительные решения».

Строительство жилого комплекса ТПУ «Люблино» может обойтись инвестору в 70 000 руб за 1 кв. м, или 3,4 млрд руб. за весь объект, подсчитала председатель совета директоров «Бест новостроя» Ирина Доброхотова. По ее словам, учитывая близость к станции метро и сравнительно небольшую площадь проекта, он в любом случае будет востребован. Новый проект лучше расположен, чем находящиеся неподалеку «Влюблино» и «Атмосфера», соглашается ведущий аналитик ЦИАНа Александр Пыпин. По его словам, так как он находится рядом с метро в сложившемся спальном районе, то он может привлечь не только выходцев из других регионов и области, но и москвичей, желающих улучшить жилищные условия.

Грядущая олигополия

"В нашей стране можно выживать только большим", — сказал в интервью РИА Недвижимость президент ФСК "Лидер" Владимир Воронин. Эти слова можно смело считать лейтмотивом начавшихся на отечественном рынке недвижимости процессов, которые продолжатся и в следующем году. Действительно, мелкие игроки постепенно начали покидать рынок, а крупные — становиться еще больше. Тот же "Лидер" приобрел "ДСК-1", одновременно начав несколько новых проектов. Другая знаковая сделка — приобретение "Мортона" группой ПИК, которую уже называют "мегаконкурентом" для других застройщиков. Другие топовые компании также наращивают свои портфели, несмотря на снизившуюся рентабельность, и все дальше отрываются от остальной массы.



Бренд "Мортон" уйдет с рынка после полного слияния компании с ГК ПИК

Есть мнения, что число застройщиков может сократиться впятеро. Как рассказал на одном из недавних мероприятий гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса Николай Алексеенко, по итогам уходящего года рынок могут покинуть 150-170 компаний. Всего же, по подсчетам РАСК, на российском рынке представлено около 5 тысяч застройщиков, большая часть из которых — небольшие компании. В агентстве допускают, что при негативном сценарии в ближайшие годы на рынке может остаться всего тысяча компаний. "Снижение рисков, снижение числа обманутых дольщиков — это плюс. Но это может привести к олигополии", — прокомментировал Алексеенко.

Власти олигополия на строительном рынке не беспокоит. В частности, Герман Елянюшкин, который ранее занимал должность зампреда правительства Московской области, заявил, что число застройщиков в области можно безболезненно сократить в пять раз, и это только упростит их контроль и снизит риски. По его словам, если недавно в области было 594 застройщика, то теперь осталось 504 компании. "Сто крупных компаний вполне достаточно, чтобы обеспечить спрос на жилье", — сказал чиновник, подчеркнув, что в настоящее время 80% областного рынка и так принадлежит 20 крупным игрокам.

Что же касается рынка Москвы, то здесь, по мнению председателя совета директоров холдинга Capital Group Павла Тё, может остаться всего 10 крупных игроков. Но уже сейчас глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев констатирует, что половина столичного рынка жилья принадлежит пятнадцати компаниям.

Про обманутых дольщиков хорошая статья, но хочется верить что нам такое не грозит и такими советами не придется пользоваться...

В этом году останутся только самые надежные компании застройщика, благодаря новому закону...

Повезло что у нас ПИК!

Покупатель приобрел жилье в строящемся доме в Москве за 4,7 млн руб. через стандартный кассовый терминал
Сбербанк России сообщил о первой в стране сделке по приобретению недвижимости у застройщика с помощью банковской карты. Покупатель расплатился за квартиру в новом доме через стандартный кассовый терминал в отделении банка, говорится в пресс-релизе Сбербанка. Сумма сделки составила 4,7 млн руб., новый владелец заплатил 70% стоимости — оставшаяся часть оформлена в рассрочку. Продавцом выступила девелоперская компания «Эталон».

Сбербанк запустил пилотный проект по оплате квартир банковскими картами в конце ноября. Первый клиент появился только в конце декабря, следует из пресс-релиза. Покупатели жилья смогут воспользоваться предложением Сбербанка до 31 января, после чего пилотный проект завершится. По его итогам банк примет решение, стоит ли в дальнейшем предлагать эту услугу клиентам, следует из пресс-релиза.

В настоящий момент оплатить квартиру в новостройке с помощью карты Сбербанка можно у восьми компаний-застройщиков, среди которых «Эталон», ПИК, «Группа ЛСР», «Пионер» и другие. Еще 12 девелоперов интегрируют свои предложения с сервисом Сбербанка в ближайшее время, говорится в пресс-релизе. В общей сложности покупатели жилья в новостройках могут расплатиться за квартиру картой в 13 городах России: программа действует в том числе в Москве, Воронеже, Новосибирске, Красноярске, Санкт-Петербурге.

По итогам прошлого года квартиры в строящихся домах приобрели почти 70 тыс. человек. Они потратили на покупку недвижимости в столице 700 млрд рублей
В Москве зафиксирован абсолютный рекорд по числу людей, которые вложили деньги в строящееся жилье по договорам долевого участия (ДДУ), сообщает «Интерфакс» со ссылкой на заместителя мэра столицы Марата Хуснуллина. По его словам, за весь 2016 год квартиры в новостройках приобрели почти 70 тыс. человек. «Это самая высокая цифра за всю историю Москвы», — приводятся в заметке слова Хуснуллина.

В общей сложности покупатели московского жилья вложили в строительство квартир и апартаментов 700 млрд руб., утверждает «Интерфакс». Значительную часть этой суммы люди потратили в конце года, когда на первичном рынке московского жилья возник ажиотажный спрос. При этом в течение 2016 года столичный Росреестр трижды фиксировал рекордное количество сделок с квартирами в новостройках: первый рекорд был поставлен в августе, второй — в октябре, третий — в ноябре.

Одновременно со спросом в Москве выросло предложение: к концу прошлого года на первичном рынке столицы продавались более 40 тыс. квартир общей площадью 2,84 млн кв. м. По всей России в 2016 году в эксплуатацию ввели 80 млн кв. м нового жилья, подсчитали в министерстве строительства и ЖКХ.

Слабые узы
Почему застройщики не могут до сих пор окрепнуть

Текущий экономический кризис выявил на рынке недвижимости новую схему: профильные игроки вытесняют из поля слияний и поглощений госбанки, до сих пор в основном выступавшие спасателями потенциальных банкротов. Но радоваться рано: отрасль все еще остается настолько зыбкой, что рискует рассыпаться, как карточный домик при малейшем порыве ветра.

Один из девелоперов, называющий себя другом основного акционера группы ПИК Сергея Гордеева, недавно рассказывал о выгодах, полученных бизнесменом от покупки почти всех активов конкурента — компании "Мортон". В результате сделки, ставшей самой обсуждаемой на рынке недвижимости в 2016 году, появился монстр, который ежегодно будет вводить более 1 млн кв. м жилья, или около 13% от всех объемов строительства в Москве и Подмосковье, убежден мой собеседник. Но сам он не стал бы приобретать бизнес "Мортона" "даже за те сущие копейки, которые заплатил Сергей (Гордеев.— "Ъ")". Девелопер не стал пояснять, чему эквиваленты эти "сущие копейки", но речевой оборот в принципе отражает распространенное отношение к сделке: она была нерыночной.

Чистый долг "Мортона", как официально признавал бывший основной собственник компании Александр Ручьев, составлял 22-24 млрд руб. Стороны сделки не стали раскрывать ее сумму и условия. А разброс оценок экспертов оказался существенным — от 45 млрд до 165 млрд руб. Расчеты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) показывают, что на момент покупки активов "Мортона" ПИК располагала не более 19 млрд руб. Если сделка проходила по этой цене, то, убеждены в РАСК, ситуация в строительной отрасли намного хуже, чем кажется.

Уходящий год, возможно, обернется в будущем проблемами для девелоперских империй. Покупка "Мортона" не единичный случай. ФСК "Лидер" Владимира Воронина получила контроль над Домостроительным комбинатом-1 (ДСК-1), когда-то строившим по заказу мэрии Москвы социальное жилье. Сейчас новому владельцу ДСК-1 приходится решать вопросы с реструктуризацией долгов, достигающих 13 млрд руб. Одна из последних новостей — закрытие сделки по продаже группой ОНЭКСИМ Михаила Прохорова девелоперской группы ОПИН структурам владельца Ingrad и Московского кредитного банка Романа Авдеева.

В кризис 2008-2009 годов ситуация была совершенно иной: активы девелоперов за символические деньги получали госбанки. Так у структур ВТБ оказались "Галс Девелопмент" и "Дон-строй Инвест". Но сейчас госбанки минимизировали присутствие в отрасли, в 2016 году исключения были редки: это, например, генподрядное объединение "Ингеоком", оказавшееся у ВТБ, и санация СУ-155 банком "Российский капитал", который впрочем, не стал ее собственником. Застройщики, оказавшиеся на пороге банкротства, вынуждены сдаваться конкурентам, которые более или менее адаптировались к текущей конъюнктуре в экономике.

Причины новой формы консолидации рынка вполне объяснимы. Власти, как прежде, не могут запросто всучить проблемного застройщика кредитору, который из-за этого будет иметь неприятный разговор с ЦБ. Регулятор считает ликвидными не все девелоперские активы, поэтому требует от банков-владельцев увеличивать резервы.

Но застройщики тоже далеко не всегда готовы поглощать даже крупного конкурента. Самый очевидный пример — та же СУ-155. Вариант с "Российским капиталом" был компромиссом, утверждают чиновники, курирующие в правительстве строительную отрасль. Они же обещают, что риски, подобные СУ-155, можно будет хеджировать уже с 2017 года, когда заработает компенсационный фонд, куда всем застройщикам жилья придется платить взносы. Эти средства предназначены как раз для достройки жилья банкротящихся компаний.

Впрочем, этот механизм может привести к появлению на рынке новой проблемы — компаний-паразитов, которые вначале насобирают средства с дольщиков, а позже объявят о банкротстве. На неопытном рынке недвижимости России разменной монетой при любом раскладе остаются покупатели.

Халиль Аминов

Требованиям закона о долевом строительстве не отвечает 98% застройщиков




Большинство российских застройщиков не соответствуют новым требованиям закона о долевом строительстве. Об этом заявил в интервью ТАСС глава ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

С 1 января 2017 года в России начали действовать поправки в закон о долевом строительстве, защищающие права дольщиков. Согласно документу, в России будет сформирован единый реестр застройщиков, привлекающих для строительства недвижимости средства граждан. Информация из реестра будет размещаться в свободном доступе в сети. В соответствии с поправками, минимальный уставной капитал застройщиков, привлекающих деньги дольщиков, должен составлять от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей, в зависимости от площади объектов застройщика. Также строительные компании должны будут обеспечить информационную открытость, размещать на своих официальных сайтах сведения о строящихся объектах и всю необходимую документацию.

Для защиты прав участников долевого строительства создан специальный компенсационный фонд, в который застройщики, привлекающие средства дольщиков, обязаны будут вносить взносы. Размер взноса составит не более 1% от цены долевого договора.

Воронин говорит, что требованиям закона не соответствуют 98% застройщиков. По его мнению, в этом году многие строительные компании будут вынуждены покинуть рынок.