Новости рынка жилья

ХУДШИЙ СЦЕНАРИЙ ДЛЯ МОСКОВСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ДЕНИС ХАРЛАМОВ
БЛОГЕР

Экономист, руководитель консалтинговой компании

Нынешний кризис на рынке недвижимости не похож ни на один из предыдущих. Собственно, начиная с его формирования, то есть с начала 90-х годов, цена только росла.

В 1992 году однокомнатную квартиру в Москве можно было купить за 10-15 тысяч долларов. В дальнейшем спрос на московскую недвижимость только увеличивался, а вместе с ним росли и цены, что продолжалось вплоть до первого серъезного кризиса на нефтяном рынке 1998 года. Цена на нефть упала до 8 долларов за барель и в стране исчез спрос на все, в том числе и на квартиры. На рынке появились панические настроения, но не надолго. Уже в 1999 начался процесс восстановления спроса и цена постепенно подрастала вместе с ценой на нефть.
Цена росла вплоть до лета 2008 года. Тогда стоимость небольшой типовой однушки в Москве не в самом лучшем доме в пределах третьего транспортного кольца доходила до 300 тысяч долларов, и спрос был огромным. Большая часть нефтяных, газовых и, главное, серых коррупционных денег превращалась в московскую недвижимость, причем любого качества.


Конец 2008 года и почти весь 2009-й ознаменовались паническим обвалом спроса и цены. Мировой финансовый кризис – и мы опять в лидерах падения.
С конца 2009 года до конца 2013 года было зафиксировано восстановление рынка. Конечно, не до максимальных уровней лета 2008 года, но довольно близко к этому. Структура спроса изменилась: хрущевки и квартиры низкого качества покупать стали реже, зато во всех остальных сегментах рынка спрос был достаточно велик.
А потом наступил 2014 год: нефть вниз, доллар вверх, падение доходов, а самое главное – секторальные санкции за Крым. Цена на квартиры, если считать в валюте, мгновенно упала вдвое. Точне не выросла вместе с курсом доллара и евро, а затем начала неуклонно падать и в рублях. И, по мере исчезновения денег у потенциальных покупателей, падала и цена. Одновременно с этим на рынок было выброшено огромное количество инвестиционных квартир, которые стали обузой для своих владельцев.
С тех пор на рынке тишина, почти ничего не происходит, только цена сползает все ниже и ниже. Квартира, которая была куплена в 2008 году за 300 тысяч долларов, сейчас стоит 60-70 тысяч долларов, и это в лучшем случае.

Отличие нынешней ситуации в том, что все предыдущие кризисы были связаны мировой финансовой системой. И когда в мире кризис кончался, он кончался и у нас. Теперь же мы взяли курс на самостоятельность и свой особый путь, а на рынке недвижимости кризис и не думает заканчиваться.
Меры правительства по поддержке рынка новостроек, например, в виде льготной ипотеки, практически ничего не дали. Лишь позволили большинству девелоперов не разориться мгновенно. При этом спрос продолжает падать. Многие застройщики работают на грани рентабельности, надеясь на чудо. А его скорее всего не будет. Нефть вряд ли вырастет сильно, да и санкции пока никто отменять не собирается.
И у меня есть обоснованное предположение, что цена на недвижимость в Москве в ближайшие 2-3 года, в лучшем случае, продолжит медленное снижение. А в худшем – просто рухнет. А вот на сколько – это будет зависеть от очень многих факторов, на которые мы повлиять не можем.

9 января 2017

Если верить этим прогнозам про цены, то будет очень обидно когда цены на квартиры упадут, а мы уже купили...

Хотя, всё это всего лишь предположения, недвижимость всегда была в цене и врятли она подешевеет...

Имхо!

Риелторы назвали среднюю цену новостроек массового сегмента в Москве


Стоимость жилья в новых домах столицы изменилась за год всего на 0,7% несмотря на 27%-ный рост предложения
По итогам 2016 года усредненная стоимость 1 кв. м в новостройках массового сегмента в старых границах Москвы составила 146,8 тыс. руб., сообщает риелторское агентство «Метриум Групп». Это всего на 0,7% меньше, чем годом ранее, говорится в пресс-релизе. Нижний пик был зафиксирован в мае 2016 года, когда 1 кв. м на первичном рынке столицы стоил 141,2 тыс. руб., следует из материалов агентства. После этого стоимость городских новостроек росла вплоть до октября, когда цена 1 кв. м достигла 148,8 тыс. руб. С ноября на рынке зафиксирован нисходящий тренд, указывают риелторы.

Цены не показали значительного изменения несмотря на 27%-ный рост объема предложения на первичном рынке массового сегмента, сообщает «Метриум Групп». В 2016 году в Москве в продажу вышли 14 новостроек комфорт-класса: их совокупная площадь превзошла показатели позапрошлого года на 27%, а количество реализуемых квартир — на 80%, выяснили риелторы. Суммарная площадь всего жилья в новостройках эконом- и комфорт-класса столицы по итогам 2016 года достигла 1,011 млн кв. м, утверждает «Метриум Групп».

Средняя площадь продаваемой квартиры в новостройке массового сегмента Москвы составила 57 кв. м, сказано в пресс-релизе. Этот показатель соответствует уровню 2015 года. По сведениям «Метриум Групп», в 2014 году средняя площадь лота была равна 62 кв. м. При этом за последний год в структуре предложения на 3 процентных пункта увеличилась доля трехкомнатных квартир — теперь такие лоты занимают 15,7% рынка, указывают риелторы. Тем не менее, наиболее популярным форматом остаются «двушки», занимающие 40,7% первичного рынка в столице. 38,5% квартир в новостройках Москвы являются «однушками», сообщает «Метриум».



Наибольшая часть предложения массового сегмента сосредоточена в Юго-восточном административном округе (ЮВАО), на который приходится 29% квартир в новостройках, выяснили в агентстве недвижимости. В Южном административном округе находятся 17% новых квартир эконом- и комфорт-класса, в Северо-восточном – 13,3%, говорится в отчете риелторов.

В 2017 году на московский рынок выйдет еще больше жилых проектов массового сегмента, спрогнозировали агенты. По мнению риелторов, это не приведет к значительному падению цен, так как существенный рост предложения компенсирует удорожание квартир в строящихся проектах благодаря росту их строительной готовности.

Если верить этим прогнозам про цены, то будет очень обидно когда цены на квартиры упадут, а мы уже купили...
Хотя, всё это всего лишь предположения, недвижимость всегда была в цене и врятли она подешевеет...
Имхо!

Не переживай,Сосед!Я в этой статье немного другое для себя увидела
Сегодня вот новые мнения И так по кругу)))

В старой Москве цены уже не упадут.. Если смотреть динамику то дно уже было. Да при любом раскладе цены будут держать выше чтоб была неподъемность и отличия от региона. 

А про стоимость бетона, арматуры, фасадов, лифтов и т.п...., зарплаты наконец, никто не думал???
Интересно, блоггеры уже стали экспертами?

А какая реальная себестоимость квадрата в Москве?

Вот тут нашел статью с ответом на Ваш вопрос, читайте -- mir24.tv/news/economy/15205141

Но цены и в самом деле снижаться уже не будут - имхо!

Новостройки: цены падают, стоимость эксплуатации растет

Сколько придется платить за ЖКУ и налоги

В последнее время из-за ужесточения ценовой конкуренции «входной билет» на рынок новостроек заметно снизился. Те, кто раньше мог приобрести квартиру разве что в сегменте эконом и комфорт, сейчас уже могут рассматривать квартиры бизнес-класса, заметно уменьшился бюджет покупки в элитном сегменте. Однако на этапе покупки далеко не все задумываются о том, как потом в этой квартире жить и на что ее содержать. Редакция IRN.RU выяснила, каковы будут затраты на налоги и коммунальные платежи в разных ценовых сегментах.


Подмосковье дороже

Существуют городские тарифы на жилищно-коммунальные услуги, которые утверждаются региональными властями в каждом субъекте РФ. Они устанавливаются как на эксплуатацию и текущий ремонт, так и на пользование ресурсами (водой, электричеством, отоплением). Эти тарифы управляющая компания не может менять. При этом в плату за эксплуатацию и текущий ремонт входит строго оговоренный список работ, таких как уборка, содержание и ремонт инженерных систем, вывоз мусора и т.п. Любые дополнительные платежи, например, плата за домофон, консьержа или охрану территории, могут быть введены только по согласованию с общим собранием жильцов. Подробнее о принципах формирования коммунальных платежей эксперты рассказывали на онлайн-конференции «Подводные камни эксплуатации новостроек: как не разориться на коммунальных платежах?».

Сейчас в Москве плата за эксплуатацию и текущий ремонт в жилых домах с лифтом и мусоропроводом составляет 70,42 рублей за кв. м общей площади квартиры. То есть в случае с квартирой площадью 50 кв. м плата только по этой статье составит 3500 рублей. Помимо этого оплачивается отопление, электричество, водоснабжение и водоотведение. Также с собственников взимается плата за освещение и отопление общих зон в доме по общедомовому счетчику. Она делится на всех жильцов соразмерно площади каждой квартиры.

«В среднем в Москве по экономклассу стоимость ЖКУ для однокомнатной квартиры (до 40 кв. м) составляет 2500-3500 рублей, за двухкомнатную квартиру – 4500 рублей, а за трехкомнатную - от 7000-8000 рублей и выше», - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

Интересно, что в Москве, в принципе, установлены одни из самых низких в стране тарифов. В Подмосковье эти тарифы каждый город устанавливает самостоятельно, и обычно они выше. Так, по словам руководителя отдела маркетинга ФСК «Лидер» Ксении Цаплиной, в микрорайоне «Новое Измайлово» в Балашихе средний ежемесячный платеж для однокомнатной квартиры составляет 4000 – 4500 рублей, за «двушку» приходится платить уже 6500 – 7000 рублей, а за трехкомнатную квартиру – около 10 000 рублей в месяц. То есть люди, приобретающие жилье в Подмосковье, экономят на покупке, но в дальнейшем переплачивают за жилищно-коммунальные услуги. При этом даже на покупке экономия уже не столь существенна: в Москве появляются жилые комплексы, которые могут конкурировать по цене с ближним Подмосковьем (см. «Москва по цене Подмосковья: что купить в черте МКАД вместо квартиры в области»).


Элитные ЖКУ

В квартирах более высокого класса, по идее, действуют те же самые тарифы, что в массовом сегменте. Однако в них из-за более высокого уровня жилья добавляются дополнительные расходы. «В домах бизнес-класса и элитного сегмента к обязательным городским коммунальным услугам прибавляются дополнительные сервисы, которые предоставляются управляющей компанией: оплата охраны, паркинга, собственного фитнес-клуба и т.п.», - говорит Мария Литинецкая.

По словам управляющего партнера Savills в России Дмитрия Халина, размер эксплуатационных платежей для большинства домов бизнес-класса Москвы находится в диапазоне от 80 до 100 руб./кв.м в месяц, для премиальных ЖК – от 150 до 250 руб./кв.м, для элитных клубных домов с небольшим числом квартир - до 300-350 руб. «При средней площади квартиры в премиальном сегменте в 130 кв. м. размер эксплуатационных расходов колеблется в диапазоне от 10 000 до 30 000 рублей. Хотя на столичном элитном рынке есть жилье, где размер таких платежей достигает $5000 долларов», - отмечает Мария Литинецкая.

Обычно жильцы высококлассных домов платят больше не только за услуги управляющей компании, но и за пользование ресурсами. Если сравнивать оплату по счетчикам в обоих сегментах, то для проживающих в элитных квартирах цифры в квитанциях будут не сильно отличаться от сумм в платежках жителей домов экономкласса, поскольку тарифы также устанавливаются правительством. Однако в домах такого уровня нередко есть собственная инфраструктура, например, бассейн или спа-комплекс с сауной, кинозал и т.п., поэтому плата за обеспечение общедомовых нужд может быть в несколько раз больше.

«Ежемесячный счет за коммунальные услуги, в числе которых горячая и холодная вода и электричество, в квартире площадью 180 кв. метров, где проживают четыре человека, расположенной в клубном доме в районе Остоженки с собственным бассейном и тренажёрным залом, может составлять от 4 000 до 14 000 рублей. На размер платежа влияют активное пользование кондиционером, подогрев пола в холодное время года, использование бассейна и джакузи», - отмечает Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.


Непредсказуемый налог

Еще одна статья расходов, о которой стоит задуматься до покупки жилья – это налог на имущество. Он теперь рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, а не инвентаризационной. «Предполагается, что полную сумму налога собственники начнут платить только с пятого года действия нового порядка расчета налога. До этого будет действовать система налога с понижающими коэффициентами, и сумма налога должна будет равномерно увеличиваться каждый год, пока не достигнет полного размера», - говорит заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин.

«Налог на имущество физлиц будет расти постепенно на 20% в год и достигнет своего максимума в 2020 году, - поясняет Анастасия Давыдова, юрисконсульт Savills в России. - Если собственник владеет типовой квартирой экономкласса, то с учетом всех льгот и вычетов сумма налога не будет слишком высокой».

Для владельца квартиры площадью 55 кв. м. и кадастровой стоимостью 11 млн рублей имущественный налог за 2015 год составит 2 100 рублей, приводит пример Мария Литинецкая: «Однако нужно понимать, что это не окончательная сумма налога, так как правительство предусмотрело переходный период. Максимальную (и уже постоянную) сумму налога россияне заплатят в 2020 году (за 2019 год). Для той же квартиры площадью 55 кв. м. за 11 млн рублей сумма налога достигнет 10 500 рублей в год, или 875 рублей в месяц». И это при условии, что кадастровая стоимость недвижимости не изменится.

Тем, кто сейчас задумался о покупке квартиры в новостройке, нужно помнить, что за налогооблагаемую базу будет принята не цена, по которой происходит покупка, а кадастровая стоимость, приближенная к рыночной, которая может оказаться существенно выше. Например, если человек нашел новостройку в хорошем районе недалеко от центра по привлекательной цене, он должен быть готов к тому, что при расчете кадастровой стоимости будут приниматься во внимание в том числе и средние цены в районе. Поэтому стоит сразу посмотреть, каков средний уровень цен в выбранной локации. Правда, точно сказать, какова будет кадастровая стоимость конкретной квартиры в новостройке, невозможно (этот показатель рассчитывается после сдачи дома в эксплуатацию).

Процент зависит от стоимости квартиры. Допустим, человек покупает квартиру на котловане за 9 млн рублей и рассчитывает на то, что она попадет в категорию до 10 млн рублей со ставкой 0,1% в год. Однако после завершения строительства и на основе средних цен в районе ее кадастровую стоимость могут оценить и более чем в 10 млн рублей, а это уже другая категория (10-20 млн), для нее ставка составляет 0,15%.

При этом кадастровая стоимость недвижимости регулярно пересматривается, как правило, в сторону повышения.


Не рассчитали

На рынке сложилась ситуация, в которой для сегодняшних покупателей возможны неприятные сюрпризы в будущем. Сейчас многие могут позволить себе квартиру более высокого класса, чем пару лет назад. Однако после заселения покупатели могут обнаружить, что содержать купленную квартиру им не по карману.

По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», это чревато конфликтами. Коммунальные услуги с дополнительной стоимостью возможны только при соответствующем решении общего собрания жильцов. И здесь интересы тех, кто реально рассчитывал на высококлассное жилье с охраной, видеонаблюдением, затратными инфраструктурными элементами, могут столкнуться со стремлениями их соседей сэкономить на квартплате. Пока не очень понятно, как эти конфликты будут решаться и какие инструменты смогут использовать застройщики и управляющие компании.


Соседи!Много было дискуссий по поводу Комфорт мы купили или эконом
Со многим предстоит и нам столкнуться

Закон как на ладони

Василий Шарапов
Источник: Деловой Мир Медиа
10.01.2017


Специально для «Недвижимость и Цены» юрист девелоперской компании «Сити-XXI век» Василий Шарапов рассказал обо всех последних изменениях в 214-ФЗ, которые были внесены за прошедший год.

Новые правила устанавливают к застройщикам целый ряд требований, несоответствие которым ведет к запрету на продажи квартир долевым инвесторам.

Если застройщик вопреки закону заключает такую сделку, то она может быть признана недействительной. Именно поэтому будущим дольщикам, заинтересованным в безопасности собственных вложений, необходимо понимать, при каких условиях застройщик по новым правилам имеет право продавать квартиры в новостройке, а при каких — нет.

Напомним, что ранее для продаж дольщикам квартир в будущей новостройке застройщик должен был обладать правом собственности или аренды на земельный участок, разрешением на строительство и проектной декларацией. Вся эта информация находилась в открытом доступе. Сейчас эти правила сохраняются, но к ним добавляются новые требования.

Уставной капитал обязан вырасти
Итак, законодательно были установлены более высокие требования к минимальному размеру уставного капитала, который напрямую зависит от площади объектов строительства.

Размер уставного капитала

Площадь застройки Уставной капитал
до 1 500 м2 не меньше 2 500 000 р.
до 2 500 м2 4 000 000 р.
до 10 000 м2 10 000 000 р.
до 25 000 м2 40 000 000 р.
до 50 000 м2 80 000 000 р.
до 100 000 м2 150 000 000 р.
до 250 000 м2 400 000 000 р.
до 500 000 м2 800 000 000 р.
свыше 500 000 м2 1 500 000 000 р.

Эти требования начинают действовать после 1 июля 2017 года, то есть законодатель дал застройщикам временной лаг для подготовки к реформе.

Если же кому-то из застройщиков данного временного промежутка окажется недостаточно или по каким-либо другим причинам он не будет соответствовать данным требованиям, то закон в этом случае однозначен — он не может заключать ДДУ с гражданами. Если все же ДДУ, заключенные с такими застройщиками, будут поступать в регистрирующий орган, то в отношении таких сделок обязан последовать отказ. Но есть ситуация, когда закон разрешает заключать ДДУ с уставным капиталом меньше требуемого. Это возможно, если застройщик оформил договор поручительства и предоставил его государственному регистратору. Этот договор должен быть нотариально заверен и предоставлен в регистрирующий орган до даты регистрации первого ДДУ. Нотариально заверенный договор желателен и на сайте застройщика. Это доказывает легитимность продаж по ДДУ.

Быстро проверить размер уставного капитала застройщика можно с помощью бесплатного сервиса федеральной налоговой службы в сети: egrul.nalog.ru, а также путем получения от застройщика справки о совокупной площади объектов строительства. Такая справка может публиковаться на официальном сайте застройщика.

Если идет ликвидация, то покупать не стоит
Застройщик не может законно продавать квартиры, если находится в процессе ликвидации. Подтверждением этого является, с одной стороны, отсутствие судебных процессов по этой теме в системе kad.arbitr.ru, а с другой — справка по этому вопросу со стороны контролирующего органа. Однако получение такой справки может занять месяц или более, поэтому лучше проверять через онлайн систему арбитражной практики.

Кроме того, убедиться в том, находится ли застройщик в процессе ликвидации или нет, до сделки с ним можно путем проверки его выписки ЕГРЮЛ онлайн на сервисе федеральной налоговой службы по адресу: egrul.nalog.ru.

Банкроты не торгуют
Для продажи квартир долевым инвесторам застройщик должен не иметь статуса банкрота. Проверить можно в системе арбитражных решений: kad.arbitr.ru. Если в отношении застройщика в этой системе нет определений арбитражного суда о введении процедуры банкротства, то застройщик банкротом не является.

Второй способ проверки путем использования публичного информационного ресурса www.fedresurs.ru.

Приостановка деятельности приостанавливает и продажи
Застройщик не имеет права продавать, если есть решение суда о приостановлении его деятельности.

В случае приостановления хозяйственной деятельности застройщика некоторые долевые инвесторы имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ. Это касается исключительно дольщиков, инвестиции которых привлекались через эскроу-счета. В иных случаях у дольщиков такого права нет.

О факте приостановления деятельности застройщика можно узнать на сайте kad.arbitr.ru, а также путем обращения в контролирующий орган. Суд обязан в течение одного рабочего дня от даты принятия соответствующего решения о приостановлении деятельности застройщика направить в контролирующий орган соответствующее решение.

Требование об отсутствии застройщика в реестре недобросовестных поставщиков застройщик не имеет право продавать квартиры по ДДУ, если включен в реестр недобросовестных поставщиков. Данный реестр ведется Федеральной антимонопольной службой РФ. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте www.zakupki.gov.ru.

По новым правилам застройщик также не должен быть включен в реестр недобросовестных участников аукционов. Проверить, входит конкретный застройщик в этот реестр или нет, можно на сайте torgi.gov.ru.

Сперва заплати налог, потом продавай квартиры
Под запрет попадают застройщики, имеющие налоговую недоимку или задолженность по иным обязательственным платежам в бюджеты Российской Федерации, если она составляет более 25% от активов застройщика в последнем отчетном периоде.

Четкого и внятного алгоритма получения такой информации о застройщике долевыми инвесторами законодатель не обозначил. Очевидно, что проблему решает получение справки ФНС России. Но чтобы ее получить, придется потратить время. Хорошим решением этой проблемы со стороны застройщиков будет публикация на своем официальном сайте таких справок ФНС России, которые застройщик может получать своими силами с периодичностью раз в месяц. Также снизить этот риск поможет мониторинг судебной практики по налоговым спорам застройщика: kad.arbitr.ru.

Безупречные кадры
Новая редакция закона обязывает застройщика обдуманно формировать свои кадры, так если директор или главный бухгалтер застройщика ранее имели судимость, то застройщик также лишается права продавать квартиры дольщикам. Законодатель не поясняет, о какой именно судимости может идти речь, поэтому можно сделать вывод, что недопустима любая судимость, даже за самые мелкие преступления. В интересах долевого инвестора удостовериться, имеют указанные выше должностные лица застройщика судимость или нет. Это можно сделать путем получения соответствующей справки о наличии или отсутствии судимости в Министерстве внутренних дел Российской Федерации. Хорошо, если эти справки изначально будут размещаться на сайте застройщика.

Все должно быть явным и общедоступным
Сайты застройщика должны содержать определенную информацию в соответствии с законодательными требованиями:

1. разрешения на ввод в эксплуатацию объектов, в строительстве которых застройщик принимал участие в течение трех лет, предшествующих публикации проектной декларации по текущему строительному проекту;
2. аудиторское заключение за последний год проверки деятельности застройщика;
3. разрешение на строительство по текущему строительному проекту;
4. правоустанавливающие документы на застраиваемый земельный участок;
5. заключение экспертизы на проектную документацию;
6. проектную декларацию;
7. заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;
8. проект ДДУ;
9. выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по ДДУ (поручительство или страхование ответственности) или привлечение инвестиций через счета эскроу;
10. договор поручительства с застройщиком, заключенный в том случае, если размер уставного капитала застройщика ниже, чем установленный законом минимальный предел;
11. фотографии строящихся застройщиком с привлечением денежных средств инвесторов объектов недвижимости (должны обновляться ежемесячно).

Финансирование стройки через эскроу-счета в банках
Законодателем вводится в 214-ФЗ новое понятие — счет эскроу. Понятие «договор счета эскроу» включено в ст. 860.7-860.10 Гражданского кодекса РФ с июля 2014 года. Предметом этого договора является открытие банком специального счета, на котором размещаются денежные средства инвестора. Доступ к этим средствам застройщик получает при условии оформления с долевым инвестором передаточного акта на построенную квартиру.

Финансирование строительства в этом случае происходит за счет средств целевого кредита данного банка — владельца счетов эскроу. Применение этих счетов является обязательным только в том случае, если до этого застройщик привлек от банка целевой кредит на строительство многоквартирного дома. Если застройщик не привлекал целевого кредита, он вправе не использовать счета эскроу.

Привлечение средств в данном случае происходит по следующей схеме:

1. банк заключает с застройщиком договор целевого кредита на финансирование строительства, а застройщик открывает расчетный счет в банке, через которые будут финансироваться строительные проекты;
2. застройщик и инвестор заключают ДДУ;
3. застройщик, инвестор и банк заключают договор счета эскроу, где фиксируются условия размещения денежных средств в банке;
4. инвестор вносит долевые инвестиции в размере цены ДДУ на счет эскроу в банк;
5. застройщик выполняет условия ДДУ и условия депонирования (ввод здания в эксплуатацию, передача квартиры инвестору);
6. застройщик получает доступ к средствам счета эскроу и за счет этих средств погашает целевой кредит банка. Остаток средств считается прибылью застройщика.

Необходимо учитывать, что любое дополнительное звено в финансовой цепочке между застройщиком и долевыми инвесторами увеличивает риски инвесторов. Например, довольно часто в последнее время мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий у тех или иных банков.

С введением эскроу-счетов кроме риска банкротства застройщиков, долевые инвесторы получают новую угрозу безопасности их инвестиций — риск банкротства банка — держателя счетов эскроу, либо риск отзыва у такого банка лицензии на осуществление банковской деятельности.

Таким образом, задача безопасности долевых инвестиций при использовании счетов эскроу эффективно не решается. От этой новеллы выигрывают банки, которые могут получить дополнительный денежный поток от долевых инвесторов, а также перспективного заемщика в виде застройщика.

Государственный компенсационный фонд
Сейчас создается государственный компенсационный фонд, за счет которого в будущем планируется достраивать объекты застройщиков-банкротов. В фонд будут поступать средства от каждого ДДУ застройщика. Сумма выплат пока неизвестна, но это будет не дороже, чем 1% стоимости проекта, указанного в декларации. Порядок отчисления и порядок управления фондом пока не ясны, но данные вопросы прорабатываются законодательно.

Календарь изменений
Большинство вышеперечисленных изменений и дополнений к основному закону рынка вступают в силу с 1 января 2017 года, то есть практически под бой курантов. Но есть требования, по которым дана отсрочка до 1 июля 2017 года. Это касается уставного капитала, положений об эскроу-счетах и едином реестре застройщиков. Важный нюанс — все нововведения не применяются к проектам, у которых государственная регистрация хотя бы одного ДДУ была осуществлена до 31 декабря 2016 года.

Год радости потребителя и неожиданных рекордов»: итоги-2016 на рынке новостроек столичного региона

Марина Лапичева
Источник: MetrPrice.ru
11.01.2017


Среди наиболее ярких тенденций года – взрывной рост спроса и предложения, слияния крупнейших игроков, огромные скидки и курс на восстановление рынка.

Для рынка новостроек уходящий 2016-й год стал во многом переломным: после провального 2015-го в сферу начала возвращаться жизнь. И не просто возвращаться, а взрываться гейзерами рекордов: рекордного значения достиг объём предложения новостроек, было зафиксировано небывалое количество сделок по ДДУ, ипотечные ставки вернулись на докризисный уровень. Помимо взлётов были и падения, но в сравнении с 2015-м годом их уже нельзя было назвать драматичными. Портал MetrPrice.ru узнал у игроков рынка, какие перемены принёс этот год, и попросил рассказать о самых ярких трендах-2016.

ГОД ИННОВАЦИЙ И КРУПНЫХ ПЕРЕМЕН

В прошлом году, подводя итоги, наш портал спрашивал экспертов рынка недвижимости о том, как можно охарактеризовать 2015-й год в двух-трёх словах. Ответы были довольно красочными: «Год осторожного оптимизма», «Год жестокого отрезвления», «Год несбывшихся опасений», «Год совершенствования продукта», «Год зыбкой стабильности» и т.д. В этом году эпитеты от экспертов сильно отличаются.

Алексей Зубик, старший аналитик компании BSA: «Год радости потребителя»

«Я бы охарактеризовал 2016 год как «Радость потребителя», так как цены на квартиры снизились, и жилье стало доступнее. А для нас этот год стал годом стремительного роста и больших перемен».

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой»: «Год исцеления»

«Кто-то из игроков рынка уже назвал уходящий 2016-й годом исцеления, и это, пожалуй, достаточно точное определение. Вообще, специалисты «БЕСТ-Новострой» считают, что как такового кризиса на первичном рынке нет и не было. Был ажиотаж в конце 2014-го, а вслед за ним, в начале 2015-го – почти четыре месяца проседания. Однако с запуском господдержки ипотеки спрос вновь вернулся на рынок и оставался стабильным вплоть до сегодняшнего дня (за исключением традиционных периодов затишья, связанных с сезоном отпусков). Соответственно, по сравнению с 2015-м, из которого выпало почти четыре месяца, 2016-й был годом стабильного, а осенью так и вовсе рекордного спроса».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Год неожиданных рекордов»

«В конце 2015 года большинство участников рынка было настроено пессимистично относительно динамики основных показателей рынка в новом году. Однако стабилизация экономической обстановки и грамотная государственная политика поддержки ипотеки вернули жизнь на рынок после провального 2015 года. Результат даже превзошел наши ожидания: за вторую половину 2016 года трижды был побит абсолютный рекорд по количеству зарегистрированных ДДУ на долевом рынке столицы».

Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век»: «Год повышения эффективности»

«Ужесточение конкуренции между девелоперами отразилось на всех аспектах их деятельности. Все стремились к тому, чтобы сформировать наиболее качественный продукт в рамках допустимой себестоимости, жёстко придерживаться заявленных сроков строительства, предлагать клиентам наиболее интересные условия приобретения квартир и т.д. Чтобы конкурировать с коллегами, застройщику теперь нужно быть очень собранным и быстро находить оптимальные решения».

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева: «Год осторожных действий»

«В этом году игроки рынка проявляли осторожность. Несмотря на действие госсубсидирования, сложности в стройотрасли сохранялись, и застройщики не имели права на ошибку. Тем не менее, в преддверии наступающего года можно говорить о развитии восстановительных процессов, о спаде тревожных настроений (восприятие санкций и внешних обстоятельств уже стерлось) и переходе к укреплению спроса».

Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест»: «Год законодательного и инновационного развития»

«2016-й год показал, что модернизация строительной отрасли – необходимый шаг. Кроме того, с учетом роста себестоимости строительства появился интерес к технологиям, позволяющим оптимизировать строительный процесс без ущерба качеству. В частности, к технологиям BIM (англ. building information modeling, технологии информационного моделирования зданий – ред.), которые позволяют сократить себестоимость строительства до 10%. Не случайно в ближайшем будущем Минстрой РФ планирует все госзаказы проектировать с применением BIM».

Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»: «Год принятия собственниками вторичной недвижимости новых реалий рынка»

«Пока еще далеко не все, но часть продавцов все же стали принимать новые экономические условия, стали снижать цены на свои объекты, не опираясь на уровень цен докризисного периода или курс валюты. Появление на рынке квартир по реальным рыночным ценам привело к тому, что покупатели тоже вышли на рынок и стали совершать сделки. По данным Росреестра Москвы, за 11 месяцев 2016 года сделок было заключено на 10% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Однако, к сожалению, большая часть квартир, по-прежнему выпадает из поля зрения потенциальных покупателей, так как стоимость их завышена».

ЧЕМ ЗАПОМНИТСЯ ГОД: 7 ГЛАВНЫХ ТРЕНДОВ

ТРЕНД №1. РЕКОРДНЫЙ РОСТ СПРОСА НА ФОНЕ «РЫНКА ПОКУПАТЕЛЯ»

Говоря в конце прошлого года о перспективах рынка, специалисты высказывали опасение, что к концу 2016 года покупательский интерес к первичному жилью сильно снизится. Но вышло с точностью до наоборот: спрос превзошёл все ожидания. «По предварительным результатам 2016 года, в Москве зарегистрировано самое большое число долевых сделок за всю историю первичного рынка: 30 762 договора, – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Это больше, чем в любой другой год, включая докризисные».

- Рынок покупателя. Взрыв покупательской активности имел сразу несколько причин. «В 2016 году покупатели активно реализовывали так называемый «отложенный спрос», в том числе, в связи с предстоящим окончанием ипотеки с господдержкой», – поясняет Сергей Нотин («Сити-XXI век»). Выходило много проектов со стартовыми ценами, застройщики предлагали серьёзные скидки практически весь год. В результате в 2016-м году сложился отчётливый «рынок покупателя», и большинство из тех, кто планировал покупку жилья, не преминули воспользоваться удачным моментом. «Сейчас клиенты тратят на выбор объекта до полугода, выбирая из большого количества проектов, проверяя надежность девелопера, изучая скидки, условия продаж, высчитывая как выгоднее приобрести – с отделкой или без», – говорит эксперт.

- Большой дисконт. В борьбе за клиента застройщики активно использовали все доступные инструменты. «Размер скидки по ряду предложений составил свыше 15%, – констатирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Недвижимость»). – Кроме того, некоторые застройщики готовы были предложить более лояльные условия рассрочки и даже более выгодную ипотеку в формате коммерческого субсидирования, чтобы привлечь к своему проекту дополнительных покупателей». Примечательно, что в 2016 году появилось много предложений по ипотеке без первоначального взноса.

- Покупатель стал активнее, но беднее. Несмотря на резкий рост количества сделок, средний бюджет покупки жилья в столичном регионе существенно снизился, отмечают эксперты. По словам Марии Литинецкой («Метриум Групп»), до кризиса средняя стоимость приобретенной квартиры составляла 8-9 млн рублей, а в 2016 году она снизилась до 5-6 млн рублей.

ТРЕНД №2. РЕКОРДНЫЙ РОСТ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Стремительно рос и объём экспозиции, ввиду чего эксперты замечают, что такого выбора на рынке новостроек столичного региона, как в 2016-м году, не было ещё никогда. «Увеличение объема экспозиции на столичном рынке новостроек наблюдается третий год подряд, – комментирует Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). – За 2014-й год общая площадь квартир на экспозиции была зафиксирована на уровне 1,110 млн кв. м. К концу 2015-го этот показатель достиг отметки в 1,772 млн, а к декабрю 2016-го увеличился до 2,675 млн. Число квартир на экспозиции увеличилось почти втрое по отношению к 2014 году, а за 2016 год – в 1,6 раза».

- Массовый сегмент вышел в лидеры. По данным «Метриум Групп», общее число выставленных на продажу объектов первичного рынка в столице к началу декабря составило 41 тыс. лотов. «Быстрее всего возрастало число квартир в жилье эконом- и комфорт-класса, доля которых на рынке перевалила за 50%, потеснив традиционно доминирующий в структуре предложения бизнес-класс», – говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

ТРЕНД №3. ПЕРЕТЕКАНИЕ СПРОСА ИЗ ПОДМОСКОВЬЯ В МОСКВУ

Одним из наиболее заметных трендов 2016 года стало перетекание спроса из ближнего Подмосковья в столичные проекты с доступными ценами. «Конкуренция заставляет девелоперов выводить на рынок новые жилые комплексы с дисконтом к среднерыночным ценам, а также минимальными бюджетами покупки. Сегодня в Москве можно приобрести квартиру по цене 3-3,5 млн рублей, а апартаменты за 2,5-3 млн рублей», говорит Мария Литинецкая. В будущем эта тенденция может усугубиться за счёт выхода новых доступных проектов на землях бывших московских промзон, считает Даниил Селедчик («Эталон-Инвест»).

- Торможение подмосковного рынка. Эксперты отмечают, что Подмосковье в этом году в целом отставало от столицы по темпам развития. «По данным Росреестра, среднемесячное количество сделок по ДДУ в столице в 2016 году выросло сразу на 83% (до 2789 договоров), а Московской области осталось почти на том же уровне – рост составил всего 0,6%» (7814 ДДУ), говорит генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. Вместе с тем, качественные областные проекты с хорошей транспортной доступностью на расстоянии в пределах 10-12 км от МКАД продолжают оставаться востребованными, говорит Сергей Нотин («Сити-XXI век»), целый ряд проектов показал в этом году очень хорошие результаты.

ТРЕНД №4. РЕФОРМА ДОЛЕВОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА, УЖЕСТОЧЕНИЕ ПРАВИЛ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Ещё одной важной тенденцией уходящего года стало заметное увеличение роли государства в регулировании стройотрасли. В числе главных причин – обострение проблемы обманутых дольщиков, апогеем которого стало банкротство крупнейшего застройщика СУ-155, начавшееся в 2015 году и оставившее без квартир тысячи людей. Поэтому теперь застройщиков ждёт сразу несколько важных изменений, прежде всего – создание компенсационного фонда дольщиков, который придёт на смену страховым компаниям, говорит Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья». Теперь с начала 2017 г. застройщики должны будут перечислять в него 1% от вырученных с продажи каждой квартиры денег. В течение года ужесточились требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков – 2,5 млн руб., а при строительстве проекта более чем на полмиллиона квадратных метров он должен будет уже составлять 1,5 млрд. руб.

ТРЕНД №5. СЛИЯНИЯ КРУПНЫХ ИГРОКОВ РЫНКА

Среди громких событий 2016 года оказалась сделка по приобретению компании «Мортон» группой компаний «ПИК», а также покупка девелопером ФСК «Лидер» предприятия «ДСК-1». Эксперты отмечают, что укрупнение основных игроков рынка – закономерный процесс в условиях кризиса. Тем не менее, продажа «Мортона» с обещанием ликвидировать купленный бренд вызвала большой резонанс. «После этого стало ясно, что ситуация на рынке совершенно непредсказуемая, случиться может все, что угодно», – комментирует Алексей Зубик («BSA»).

ТРЕНД №6. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОДУКТА

Стремительный рост предложения привёл к многократному обострению конкуренции между застройщиками. Благодаря этому в проектах массового сегмента появились опции, ранее характерные для более дорогих классов жилья, говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). По её словам, сейчас в проектах массового сегмента можно встретить квартиры с потолками высотой 2,9-3,2 м, панорамным остеклением, гостевыми санузлами. Практически обязательными становятся такие опции, как двор без машин, индивидуальная архитектура, инновационные инженерные решения.

ТРЕНД №7. КУРС НА ВОССТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА

Мнения по поводу того, когда рынок новостроек столичного региона достиг «дна», расходятся, однако большинство экспертов согласны, что нижняя точка уже пройдена. «В 2016 году первичный рынок не только достиг «дна», но и успешно от него оттолкнулся, ­– считает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте Москвы начала расти в июне после предшествовавшего годичного падения (-12,15%). С начала лета по ноябрь «квадрат» в московских новостройках эконом- и комфорт-класса прибавил 5,2% и достиг 148 580 рублей, что сопоставимо с уровнем цен конца 2015 года. Такая же тенденция наблюдается и в бизнес-классе, который подорожал с I квартала 2016 года на 3,3%, достигнув 237 785 рублей. Наметилась позитивная динамика и на рынке элитных новостроек – с лета средняя стоимость квадратного метра зафиксировалась у отметки 680 тыс. рублей, прекратив падение. Таким образом, можно констатировать, что первичный рынок вошел в восстановительную фазу».

---

Подводя итог, можно сказать, что 2016 год оказался более благополучным, чем ожидалось, но далеко не самым предсказуемым. Он преподнёс много самых разных сюрпризов – от рекордов по спросу и предложению до серьёзных изменений в 214-ФЗ. В течение года наметилось много позитивных тенденций, но экономические трудности сохраняются, и застройщики находятся в напряжении – в будущем году им придётся работать в условиях жёсткой конкуренции и нового законодательства. Покупателям тоже не стоит расслабляться, чтобы не пропустить удачный момент для покупки жилья.

Что ждёт рынок новостроек в 2017 году?

Марина Лапичева
Источник: Мetrprice.Ru
12.01.2017


Цены на жильё начнут расти, застройщики будут предлагать альтернативу недорогой ипотеке, а проекты «перерастут» свой уровень.

Уходящий 2016 год на рынке недвижимости оказался более благополучным, чем представлялся в прошлогодних прогнозах, но принёс немало перемен. В 2017 году застройщикам придётся подстраиваться под изменения в законодательстве, рынку ипотеки – выживать без господдержки, а покупателям – быть готовыми к росту цен. Портал MetrPrice.ru попросил экспертов рынка недвижимости рассказать, каким станет будущий год для застройщиков и их клиентов.

ЦЕНЫ ПОЙДУТ ВВЕРХ

Падать ценам уже некуда – с этим согласны практически все опрошенные порталом специалисты. «В наиболее крупных сегментах первичного рынка (массовом и бизнес-классе) продолжится начавшаяся в этом году тенденция к увеличению цены, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Беспрецедентно большой объем предложения не позволит перейти стоимости в галопирующий рост, однако и резервы для снижения уже исчерпаны из-за повысившейся себестоимости строительства». С этим согласна и Татьяна Подкидышева, руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость»: потенциал для роста цен накоплен немалый, учитывая те скидки, которые застройщики сегодня предлагают в своих проектах (около 15%). В пользу увеличения цен говорит и неуклонно растущая себестоимость строительства, замечает Даниил Селедчик, генеральный директор компании «Эталон-Инвест».

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья», полагает, что большой объём новостроек на рынке всё же выступит своеобразным стопором для цен – несмотря на то, что для снижения цен не осталось возможности, между застройщиками пока сохраняется ценовая конкуренция. Поэтому в течение 2017 года цены на новостройки будут оставаться на том же уровне, и небольшой рост на 2-3% возможен только к концу года, полагает эксперт.

По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), новостройки эконом- и комфорт-класса будут расти в цене примерно на 1% ежемесячно, а бизнес-класса – на такой же процент, но ежеквартально. В элитном сегменте наиболее вероятный сценарий – стагнация цен.

Конкуренция между застройщиками, в том числе между столичными и подмосковными, будет способствовать росту качества жилых комплексов. Некоторые застройщики уже сейчас строят свои проект «на класс выше», и именно в таких проектах наблюдается наибольший спрос, говорят эксперты. Будут пользоваться популярностью в 2017 году и предложения, помогающие покупателям экономить, поэтому с большой долей вероятности увеличится количество проектов с готовой отделкой.

ИПОТЕЧНЫЕ СТАВКИ ОСТАНУТСЯ НА ПРИЕМЛЕМОМ УРОВНЕ

Вместе с 2016-м годом закончится и программа государственной поддержки ипотеки, которая удерживала рынок жилищного кредитования от драматического падения, начиная с весны 2015 года. Запуск этой программы помог значительно поддержать спрос на первичную недвижимость в столичном регионе и стал одной из причин серьёзного подъёма покупательской активности в 2016 году.

Тем не менее, завершение программы субсидирования ипотеки не станет для рынка чем-то страшным, считают специалисты рынка. Программа выполнила свою задачу, позволив отрасли пережить наиболее трудные времена и подготовиться к самостоятельному плаванию. «Прекращение субсидирования ипотеки, на мой взгляд, рынок переживет относительно безболезненно, – полагает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Сегодня и банки, и застройщики, и покупатели одинаково заинтересованы в снижении ипотечных ставок, поэтому даже без помощи государства ставки в следующем году достигнут около 11% годовых в среднем по рынку».

Что касается спроса, то, безусловно, при отмене ипотеки с господдержкой возможен некоторый отток покупателей, ориентированных именно на эту программу, считает Даниил Селедчик («Эталон-Инвест»). Однако девелоперы подошли к концу госпрограммы хорошо подготовленными, с целым арсеналом альтернативных программ для покупателей: рассрочками, системой взаимозачёта, индивидуальными схемами покупки, и эти предложения пользуются успехом. По словам Даниила Селедчика, порядка 60% квартир в проектах «Эталон-Инвест» покупается с помощью программы рассрочки, срок которой доходит до 7 лет.

«Представители банков, в свою очередь, говорят о том, что смогут обеспечить для граждан ставки по ипотечным кредитам, вполне сопоставимые с уровнем государственной программы, – говорит Сергей Нотин, директор по инвестициям девелоперской компании «Сити-XXI век». – Будущее покажет, насколько все эти меры осуществимы. Но если рынок «забуксует», государство должно быть готово к новой программе государственной поддержки».

РЕФОРМА 214-ФЗ ОЧИСТИТ РЫНОК

Обострившаяся в прошлые годы проблема обманутых дольщиков заставила государство в очередной раз задуматься о том, как обезопасить покупателей квартир в новостройках. Поэтому в 2016 году был принят целый комплекс мер, призванных ужесточить контроль за деятельностью застройщика. В частности, весной будущего года в России заработает Компенсационный фонд долевого строительства, куда застройщики будут отчислять по 1% от стоимости каждого заключённого ДДУ. Собранные деньги пойдут на достройку новых долгостроев.

Реформа 214-ФЗ будет касаться в первую очередь новых проектов, комментирует Татьяна Подкидышева («НДВ-Недвижимость»), поэтому влияние новых правил на рынок мы почувствуем не сразу. Тем не менее, застройщикам придётся перестраивать свои бизнес-процессы, и эти моменты будут для игроков рынка непростыми.

По мнению Марии Литинецкой («Метриум Групп»), изменения в 214-ФЗ будут способствовать санации рынка от небольших и ненадёжных девелоперских фирм. «В наступающем году многие девелоперские фирмы должны будут пересмотреть свои стратегии, чтобы остаться в числе наиболее сильных игроков, удовлетворяющих новым требованиям Закона о долевом строительстве», – считает эксперт.

дам совет, чтоб коридор захватить делаете прозрачную сетку и всё))))

Банк России сократил список страховых компаний

Банк России обновил список страховых компаний, которые имеют право страховать застройщиков. Количество компаний сократилось с 19 до 16.

Среди них ОАО «Альфастрахование», СПАО «Ингосстрах», ООО «Абсолют страхование», НКО «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков».

Эти компании соответствуют требованиям 214-ФЗ, который регулирует участие в долевом строительстве многоквартирных домов.

С 1 января в силу вступили изменения в 214-ФЗ, которыми создан компенсационный фонд долевого строительства. Он должен был начать свою работу с 1 января, с этого момента должно было быть отменено обязательное страхование гражданской ответственности застройщиков. Однако фонд, как стало известно ранее, начнет свою работу примерно в середине февраля. До этого момента оформление ДДУ будет проводиться по старой схеме.

Прежде министр строительства и ЖХ РФ Михаил Мень отметил, что система страхования не оказалась эффективной. Не было прецедентов, чтобы страховая компания выплатила средства в связи с банкротством застройщика.

А у меня лично есть сомнения, что с 1 июля начнут действовать эти требования к уставному капиталу застройщиков, веди еще пол года и могут внести поправки, как думаете? 

 

За информационные статьи спасибо!

А у меня лично есть сомнения, что с 1 июля начнут действовать эти требования к уставному капиталу застройщиков, веди еще пол года и могут внести поправки, как думаете?

За информационные статьи спасибо!

Валя, не с первого июля, с первого января! Они уже действуют

Интересная и подробная статья на Тверском сайте :


tversmsv.ru/index.php/statyi/item/673-ddu-2017-pokupka-novostroyki-214-fz