Сдача в аренду (чё по чём - хоккей с мячом)

.А бесконтрольно оставить - Вы правильно пишете, трэш ещё круче пойдёт...

 Вы предполагаете что УК будет отслеживать тех, кому сдали? :)

А какой реальный налог у нас?

Вы предполагаете что УК будет отслеживать тех, кому сдали? :)

А какой реальный налог у нас?

Цену вижу 30 тысяч + счетчики и интернет за апартамент 18-22 квадрата.

А какой смысл за такие деньги снимать апарт, если можно выплачивать ипотеку и столько же отдавать, но уже за своё. 

А какой смысл за такие деньги снимать апарт, если можно выплачивать ипотеку и столько же отдавать, но уже за своё.

Кто думает, что ниже 30: на что ориентируетесь? Посмотрите цены в ЖК Лайнер, там много студий. Я думаю, по местоположению мы сопоставимы, у них большой ТЦ рядом, у нас зато Ботсад. А то что метражи там больше - для аренды это не всегда большой минус, особенно если снимает одиночка. Я не хочу сказать, что у нас такие же цены будут, у нас поскромнее, поменьше и тд. Но ценник я вижу 35+. 
PS
Посмотрел еще из интереса "YES Митино" частные объявления на апарты. Это вообще подмосковье, ехать до кольца на метро 40 минут, при этом цены 45+. А вы... 

Есть вопрос по НДФЛ (есть законопослушные?  ). Где-то здесь видел рассуждения, что можно будет использовать статус самозанятого и платить 4%. Мои изыскания показывают, что раз апартаменты, то нет, нельзя. Или я что-то упустил и все же можно?

Есть вопрос по НДФЛ (есть законопослушные?  ). Где-то здесь видел рассуждения, что можно будет использовать статус самозанятого и платить 4%. Мои изыскания показывают, что раз апартаменты, то нет, нельзя. Или я что-то упустил и все же можно?

Отдельно не изучал вопрос, но несколько раз на статьи (в т.ч. на РБК и прочих более-менее источниках) натыкался - там то же самое пишут что для нежилых (в т.ч. апартов) ничего не поменялось, под самозанятость не подходят, увы. Только жилые помещения.

А то было бы конечно прикольно, при сдаче за 30 тр нагрузка была бы 1200 руб всего. Но - не вариант видимо.

НДФЛ 13% = это 3900 в месяц.

ИП на 6% упрощенке, налог уменьшается на соц.взносы, т.е. при таком масштабе по сути только соц.взносы и платите, 3 тр в месяц с маленьким хвостиком. Плюс 1% по итогам года за сумму свыше 300 тр, т.е. 1% от 30x12-300 = 1% от 60 тр = 600 рублей :) Итого в помесячной разбивке это примерно 3100 в месяц.

Получается выгоднее чем НДФЛ, но тут конечно ещё от условий банка зависит. С учётом обслуживания скорее всего выйдет как НДФЛ или самую малость поменьше.

Для ИП ещё патент можно, для нежилых помещений вроде примерно те же цифры будут (не изучал).

Из плюсов НДФЛ - раз в год заполнили декларацию и отправили онлайн или в налоговую закинули, кому что удобнее.

Из минусов - платить налог раз в год жаба может придушить (почти полтинник за раз) ;)  Ну и банки не всегда такой доход адекватно воспринимают, ИП бывает и то легче кредит и тп дают.

Из плюсов ИП 6% - налог (точнее в данном случае соц взносы) раз в 3 месяца платить как-то проще чем всю сумму сразу за раз :) Ну и главное что если ещё какую-то деятельность ведёте уже на ИП 6%, либо два и более апарта сдаёте, оно выгоднее сразу чем НДФЛ (т.к. там не по 3 тр с апарта нагрузка будет, а менее 2 тр - не сильно выше чем у самозанятых).

Банку при необходимости доход ИПшный такой легче показать опять же (но не думаю что на таком уровне это актуально, если только не в Мск).

Из минусов - отчётность отправлять опять же раз в 3 месяца. Несколько лишних кликов мышкой, уф ;)

В общем, думаю у кого ИП 6% уже есть с хоть какой-то небольшой деятельностью, и/или брали пару апартов под сдачу, вполне себе нормально платить и не заморачиваться. 

А вот НДФЛьщиков, чувствую, жаба будет придушивать :)

Самозанятые не могут сдавать апартаменты.

Если сдаешь обычное жильё как самозанятый то должен отказаться от ИП(если оно у тебя было).

Самозанятые не могут сдавать апартаменты.

Если сдаешь обычное жильё как самозанятый то должен отказаться от ИП(если оно у тебя было).

Сейчас могут сдавать жильё и без договора, поэтому тут без разницы, что у вас за статус. 

Это как?

 

В общем, думаю у кого ИП 6% уже есть с хоть какой-то небольшой деятельностью, и/или брали пару апартов под сдачу, вполне себе нормально платить и не заморачиваться. 

 

А вот НДФЛьщиков, чувствую, жаба будет придушивать :)

Сдавая через ИП вы навсегда лишаетесь всех налоговых льгот при продаже этой недвижимости (если надумаете продавать).

Сдавая через ИП вы навсегда лишаетесь всех налоговых льгот при продаже этой недвижимости (если надумаете продавать).

Момент важный, а уточните пожалуйста, о каких льготах речь?

Того же вычета тут например нет, как при продаже жилых помещений, верно? А какие конкретно у апартов есть - я как-то даже не изучал вопрос пока.

Момент важный, а уточните пожалуйста, о каких льготах речь?

Того же вычета тут например нет, как при продаже жилых помещений, верно? А какие конкретно у апартов есть - я как-то даже не изучал вопрос пока.

Насколько я могу понять, правила налога при продаже имущества для физика одинаковы в случае квартиры и апартамента. Для первых 5 лет владения 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи, после 5 лет вообще без налога. 

Если вы имели неосторожность сдавать недвижимость как ИП, то налоговая считает эту недвижимость имуществом, использовавшимся для предпринимательской деятельности, и далее, без сроков давности, независимо от того как долго сдавали, все вышенаписанные поблажки не работают, платите при продаже налог с полной стоимости продажи. Единственное - можно через тот же ИП и продать, тогда 6%, а не 13. Например, продадите апартамент потом за 5 000 000, заплатите 300 000 налог как ИП, как физик 650 000. 

Читал в сети печальную историю женщины, которая сдавала в течение года какую-то элитку в центре Москвы как ИП, а когда решила продавать, попала на несколько миллионов налога. 

Читал в сети печальную историю женщины, которая сдавала в течение года какую-то элитку в центре Москвы как ИП, а когда решила продавать, попала на несколько миллионов налога. 

Круто. Я-то сначала подумал что речь шла про налоговый вычет из НДФЛ при покупке (он на квартиру предоставляется, а на апарты нет).

А тут да, Вы очень правильно и своевременно подметили, в Налоговом Кодесе чёткая формулировка (подпункт 4 пункта 2 ст. 220) о том что не действуют вычеты в отношении доходов, полученных:

от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности;

 

 

То есть если апарт как ИП сдавать а потом продать за 5 млн то 300 тр налог... который по идее можно было бы уменьшить ИПшнику на 15% (зачесть изначальный расход на приобретение), но зато там - если не вертеться - 4500 налог каждый месяц при сдаче за 30 тр. Мда...

Итого что имеем:

* самозанятый сдавать апарты не может (только жилую недвижимость)

* если как физ лицо то НДФЛ со сдачи за 30 тр  = 3900 в месяц (46800 раз в год по декларации)

* ИП 6%, если ведёт другую деятельность или сдаёт более 1 апарта (чтобы соц.взносы не превышали налог) то грубо говоря 7% платит (т.к. при данных условиях лимит в 300 тр будет превышен),.. плюс банку комиссию, в общем округлим до 8% = 2400 в месяц

Т.е. у ИП выигрыш в 1'500 руб в месяц в текущих налогах. Но при продаже например за 5 млн налог будет 300 тр, то есть нужно сдавать около 200 месяцев, чтобы ежемесячный выигрыш это отбил. Около 17 лет.

(за это время ещё правила не раз поменяются, а также и цены, поэтому понятно что всё это довольно условно)

Вывод: если сдавать менее 17 лет, то до момента продажи выгоднее быть ИП 6% (при условии сдачи более 1 апарта и/или ведения иной деятельности помимо сдачи 1 апарта), т.к. получится экономия 18 тр в год. Но при продаже ранее чем через 17 лет эта экономия будет нивелирована.

В то время как при продаже апарта физлицом до истечения минимального предельного срока владения (после которого продажа облагаться налогом не будет) будет вычет 250 тр, как в той же 220 ст. НК и написано. 

Вот например пояснение: Письмо ФНС России от 14.01.2014 № БС-4-11/231@

В случаях, когда объектом гражданско-правового договора купли-продажи является нежилое помещение, налогоплательщики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 250 000 рублей.

 

 

То есть 5 млн * 13% - 250 тр = 650 - 250 = 400 тр.

Иными словами, опять вираж :)

Если планируете скажем 2 года сдавать, а потом продать, то намного выгоднее делать это как ИП 6%, т.к.  (2x18 + (400-300)) = 136 тр выгоды по сравнению с НДФЛ.

А если думаете сдавать 6 лет и только потом продать, то 6x18 - 300 = -192 , то есть физлицу на 192 т.р. выгоднее будет (без налога при продаже, но на 18 тр больше налог каждый год; по сравнению с 300 тр налога единоразово у ИП).

Резюмируя: при сдаче апарта стоимостью 5 млн за 30 тр в месяц с последующей продажей, в зависимости от предполагаемого срока продажи выгоднее:

менее 5 лет = ИП 6%

5 .. 17 лет = НДФЛ 

17+ лет = ИП

Уф. Верным путём идём? :)

Нут и загнул))
Ещё слышал есть разница в сдаче менее года и более одного года.
Мол выигрышней сдавать на 11 мес, и так каждый год. Знает кто что про это?

Ну для начала см. ст. 651 ГК РФ, пункт 2 :)

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

 

 

Поэтому на 11 месяцев и делают, чтобы под это требование закона не подпадать со всеми вытекающими правами и обязанностями :) Пошлина там, насколько помню, небольшая - но народ не из-за неё в первую очередь шугается.

 

В то время как при продаже апарта физлицом до истечения минимального предельного срока владения (после которого продажа облагаться налогом не будет) будет вычет 250 тр, как в той же 220 ст. НК и написано. 

 

Вот например пояснение: Письмо ФНС России от 14.01.2014 № БС-4-11/231@

То есть 5 млн * 13% - 250 тр = 650 - 250 = 400 тр.

 

 

Почему при продаже апартамента за 5 млн нельзя уменьшить налогооблагаемую базу не на 250 тыс, а на сумму покупки этого апартамента?