Идут ли продажи в ЖК «Дом на Барвихинской»

Если продавец хочет за свой убитый "бабушатник" 160 т.р./м2, означает ли это, что этот "бабушатник" купят за 160 т.р./м2. Определяют цену не "хотелки" продавцов, а реальный платежеспособный спрос.

Поэтому собственники "бабушатников" могут не снижаться хоть вечность, от этого интереснее ни "бабушатник", ни квартиры вокруг него, ни данный ЖК не станут. Ценность такой информации о "хотелках" продавцов, как правило, стремится к нулю. Так, потешить своего эго.

Вот информация о 37 купивших в доме из 261 квартир – вот это ценно и позволяет сделать обоснованные выводы.

Хорошо, что всех застройщиков обязали публиковать данные о продажах в проектных декларациях, которые в обязательном порядке должны размещаться на ЕИСЖС.

Полученные важные данные – прекрасная ниша для покупателей, знакомых с классическими голландскими аукционами (для тех, кто в теме в теории аукционов). "На раёне" много таких покупателей?

Вот, кто-то уже небезосновательно обозначает справедливую цену в 120 т.р./м2.

На японских рынках по утрам оптовики так рыбу закупают у моряков, когда за рыбу не только не дают больше номинальной цены, цену на нее снижают до тех пор, пока кто-то не захочет купить, наконец.

Комфорт-класс - наверное, да, можно согласиться. Если помните, лет 7-10 назад такого класса вообще не существовало, это условность (как и вообще все классы), придуманная продавцами жёсткого эконома. Их логика: бабушатник – вот истинный эконом, а современный говнодом - это комфорт (должны же мы хоть чем-то отличаться, хотя бы новым обозначением эконома). В международной практике понятие комфорт-класс отсутствует.

о чем вы говорите? в соседних домах убитая бабушкина вторичка в панельках 70-х годов с косяками в документах продается по 160 за квадрат. И собственники не особо хотят снижаться.

 

Конечно нужно называть вещи своими именами, по архитектуре и внутренностям это не бизнес, но на комфорт за их цену вполне себе тянет.

Соседние дома могут быть дальше от МКАД, и потом "продается" - не значит, что покупается.

Здесь проблема не столько в классовости (это лирика), а в локации. Если бы ЖК стоял не у развязки, а глубже, то для комфорта, каким он является (при условии, что его не удешевят дальше), цена вполне адекватна.

Однако по нынешней средней цене (номинально - 185, но в реале ниже из-за индивидуальных скидок и акций) объект не продается. Ждать при 14% продаж застрой не будет, они в красном. Цены неизбежно пойдут вниз, насколько - это вопрос.

Я просто говорю, что 120, как хотелось бы Гостю_Дом.рф, здесь не будет. Хотя лично мне и за 120 эта локация не нужна, я не инвестирую во что не верю.

Соседние дома могут быть дальше от МКАД, и потом "продается" - не значит, что покупается.

 

Здесь проблема не столько в классовости (это лирика), а в локации. Если бы ЖК стоял не у развязки, а глубже, то для комфорта, каким он является (при условии, что его не удешевят дальше), цена вполне адекватна.

 

Однако по нынешней средней цене (номинально - 185, но в реале ниже из-за индивидуальных скидок и акций) объект не продается. Ждать при 14% продаж застрой не будет, они в красном. Цены неизбежно пойдут вниз, насколько - это вопрос.

 

Я просто говорю, что 120, как хотелось бы Гостю_Дом.рф, здесь не будет. Хотя лично мне и за 120 эта локация не нужна, я не инвестирую во что не верю.

Читаю и прямо умиляюсь Вашими познаниями. За 120т он не взял бы... Да за такие деньги Вы не точно думали бы, брать или не брать, а побежали бы очередь занимать в надежде не быть последним.)) Ну если Вы, конечно, действительно ИНВЕСТОР, как утверждаете.

Про соседние дома и цены в них. Дома могут быть и дальше от МКАД. А могут быть и ближе. Как №10 - убитая многоэтажная панелька, но что-то цена в ней 170т за метр.

Плюс Вы забываете, на участок между домом и дорогой разработан ГПЗУ. На нем однозначно что-то построят и никакого шума от дороги не будет. Хотя его, между нами, и так практически нет рядом с домом, а в квартирах вообще не будет.

В общем дом, конечно, не фонтан. Есть несколько моментов, которые можно было бы улучшить на этапе проектирования. Но где вы в Москве видели монолитный жилой дом на 9 этажей с подземным паркингом, кладовками, закрытой территорией за 120т? это смешно. Дом найдет своего покупателя.

Если продавец хочет за свой убитый "бабушатник" 160 т.р./м2, означает ли это, что этот "бабушатник" купят за 160 т.р./м2. Определяют цену не "хотелки" продавцов, а реальный платежеспособный спрос.

Поэтому собственники "бабушатников" могут не снижаться хоть вечность, от этого интереснее ни "бабушатник", ни квартиры вокруг него, ни данный ЖК не станут. Ценность такой информации о "хотелках" продавцов, как правило, стремится к нулю. Так, потешить своего эго.

Вот информация о 37 купивших в доме из 261 квартир – вот это ценно и позволяет сделать обоснованные выводы.

Хорошо, что всех застройщиков обязали публиковать данные о продажах в проектных декларациях, которые в обязательном порядке должны размещаться на ЕИСЖС.

Полученные важные данные – прекрасная ниша для покупателей, знакомых с классическими голландскими аукционами (для тех, кто в теме в теории аукционов). "На раёне" много таких покупателей?

Вот, кто-то уже небезосновательно обозначает справедливую цену в 120 т.р./м2.

На японских рынках по утрам оптовики так рыбу закупают у моряков, когда за рыбу не только не дают больше номинальной цены, цену на нее снижают до тех пор, пока кто-то не захочет купить, наконец.

 

Комфорт-класс - наверное, да, можно согласиться. Если помните, лет 7-10 назад такого класса вообще не существовало, это условность (как и вообще все классы), придуманная продавцами жёсткого эконома. Их логика: бабушатник – вот истинный эконом, а современный говнодом - это комфорт (должны же мы хоть чем-то отличаться, хотя бы новым обозначением эконома). В международной практике понятие комфорт-класс отсутствует.

160 это минимум, который здесь выставляется - бабушатник с полукриминальными соседями и нюансами с документами. Посмотрите вторичку в этом и смежных районах с видом на тот же мкад. Средняя цена где-то 180 за квадрат. А если более менее какой-то ремонт то 190+. Это, повторюсь, вторичка в панельках. И это не одно объявление сумасшедшего собственника, а среднее среди 100-120 предложений которые сейчас есть на том же циане. Локация здесь везде одинаковая. Я обошел уже с десяток таких собственников с живыми деньгами, без ипотеки, более чем на 5-7-10 за квадрат никто не опускается.

Читаю и прямо умиляюсь Вашими познаниями. За 120т он не взял бы... Да за такие деньги Вы не точно думали бы, брать или не брать, а побежали бы очередь занимать в надежде не быть последним.)) Ну если Вы, конечно, действительно ИНВЕСТОР, как утверждаете.

Про соседние дома и цены в них. Дома могут быть и дальше от МКАД. А могут быть и ближе. Как №10 - убитая многоэтажная панелька, но что-то цена в ней 170т за метр.

Плюс Вы забываете, на участок между домом и дорогой разработан ГПЗУ. На нем однозначно что-то построят и никакого шума от дороги не будет. Хотя его, между нами, и так практически нет рядом с домом, а в квартирах вообще не будет.

В общем дом, конечно, не фонтан. Есть несколько моментов, которые можно было бы улучшить на этапе проектирования. Но где вы в Москве видели монолитный жилой дом на 9 этажей с подземным паркингом, кладовками, закрытой территорией за 120т? это смешно. Дом найдет своего покупателя.

Читаю и прямо умиляюсь на Вашу полную неспособность вести диалог без опускания оппонента.

Да, я инвестор и здесь я не возьму ни за какие деньги, потому что это неликвидная локация, которая мне совершенно неинтересна. На качество проекта и этажность я даже не смотрю. Цифра 120, кстати, пришла не от меня.

Что касается шума, грязи и ГПЗУ на газопроводе высокого давления - мимо, уже обсуждали.

Если бы все было в соответствии с Вашими "познаниями", здесь бы сейчас разбирали остатки, а не обсуждали, почему ЖК продан на 14% за полгода или сколько там до сдачи. Что-то не сходится, нет?

Дом этот найдет покупателя, только когда застройщик существенно снизит цены, потому что на сегодняшний день никакая тактика продаж не работает. Спроса нет.

Возможно для инвестиций этот ЖК и не рассчитан, тут все таки очень маленький объем квартир, возможно тут будут покупать только те, кто планирует сам проживать, и это я Вам скажу огромный плюс для всех жителей этого ЖК, 

Инвестиции бывают разные, не только долгосрочные (под сдачу).

Плюс для жителей был бы, если бы этот ЖК просто покупали. А его не ппокупают даже по относительно низким ценам.

В том то и дело, что цены заманчивые для этого района, чуть не повелся и не взял здесь квартиру. Но здравый смысл взял вверх над этим выбором.

 

Я думаю после сдачи обьекта, если цены сильно не взвинтят то разберут быстро... А может и нет зависит еще от реализации качества проекта. 

 

П С Кто раньше имел опыт жить на МКАДе тут точно не купит. А остальные ощутят это на себе.

а где продажи-то хорошо идут в аналогичном классе жилья? Везде стагнация, включая вторичку.. Сейчас быстро раскупается только элитка.

а где продажи-то хорошо идут в аналогичном классе жилья? Везде стагнация, включая вторичку.. Сейчас быстро раскупается только элитка.

Это не так. Настоящий или полунастоящий бизнес класс в более менее нормальных локациях разлетается. Откройте irn.ru или любой агрегатор и посмотрите на статистику топовых продаж. У меня все объекты бизнес класса распроданы на 70-90%. Даже изначально заявленный комфорт, который хорошо покупают (кстати, по ценам на порядок выше местных), номинально переводят в бизнес класс, чтобы выжать из них побольше, знаю про три таких объекта.

Здесь тупо не покупают. И это не проект и не цена - это локация.

Где я купил на Петра Алексеева продано уже почти 500 кв из 768 кв и это чуть меньше чем за 2 года до ключей. Хотя этот проект я считаю не до конца бизнес классом. 

Вот именно. Покупатель становится более искушенным, игнорирует "классовость" жилья, изобретенную в России, и ориентируется на то, на что нужно ориентироваться в первую очередь - локацию.

Промки эвентуально застроят и облагородят, а МКАД не денется никуда.

Где я купил на Петра Алексеева продано уже почти 500 кв из 768 кв и это чуть меньше чем за 2 года до ключей. Хотя этот проект я считаю не до конца бизнес классом. 

да, глобус указывает эти данные в своей ПД. Но откровенно говоря такие супер продажи вызывают некоторые сомнения. К примеру у ПИКа, который реализует также всё с гарантией фонда, все его косячные новосторойки эконом, в соответствии с пд, распроданы более чем на половину еще на этапе котлована. Причем я бы не сказал, что у них какие-то бросовые цены. В этих данных могут быть какие-то подвохи. Может их как-то завышают? Более объективно, вероятно, у вас динамику покажут продажи корпусов 3,4,5,6, которые идут уже по эскроу и которых за 3 месяца продано всего 10 квартир в соответствии с той же ПД. Плюс уже построенный соседний Лайф продается очень тяжело, с такой же локацией как у вас. Интересно почему? Одна и та же локация. Опуская то, что у них апартаменты, при этом уровнем выше и примерно в той же ценовой категории, такой огромной разницы в спросе быть просто не может. К тому же сдача града через 2 года, а у них сейчас.

Кстати машиномест у вас в корпусах 1 и 2 до сих пор в продаже нет?

3-6 корпуса да берут не охотно потому, как котлована даже нету! Кстати 1-2 корпус и 3-6 - разные подрядчики (дочки Инграда). 

Цены в Кутузов Лайфе на порядок выше чем КГ2. Кутузоф лайф в топ 20 по продажам бизнес класс у них все хорошо и КГ2 тоже в топ 20 по бизнесу кстати в Москве.. 

Парковка стартует конец марта - апрель и все они будут под Клаус систему походу. 

по лайф не знаю что там хорошего, судя по их же пд суммарно 70 квартир из 600+ в 5 корпусах. Все готовы и построены. По цене да у них цена чуть выше, может рублей на 30-40 дороже.  

Но тем не менее причина таких продаж в КГ-2 не совсем понятна. Если это локация, то почему лайф не продается. А есть еще построенный там же "Свой", и который продан процентов на 70 (опять же по их пд). Есть еще манифест и концепт-хаус через дорогу, где продажи также весьма тяжелые. 

В общем ничего плохого не хочу сказать, но вероятно что-то они там шаманят в этих проектных декларациях.

Читаю и прямо умиляюсь на Вашу полную неспособность вести диалог без опускания оппонента.

 

Да, я инвестор и здесь я не возьму ни за какие деньги, потому что это неликвидная локация, которая мне совершенно неинтересна. На качество проекта и этажность я даже не смотрю. Цифра 120, кстати, пришла не от меня.

 

Что касается шума, грязи и ГПЗУ на газопроводе высокого давления - мимо, уже обсуждали.

 

Если бы все было в соответствии с Вашими "познаниями", здесь бы сейчас разбирали остатки, а не обсуждали, почему ЖК продан на 14% за полгода или сколько там до сдачи. Что-то не сходится, нет?

 

Дом этот найдет покупателя, только когда застройщик существенно снизит цены, потому что на сегодняшний день никакая тактика продаж не работает. Спроса нет.

ликвидность товара определяется возможностью быстро продать

Читаю и прямо умиляюсь на Вашу полную неспособность вести диалог без опускания оппонента.

 

Да, я инвестор и здесь я не возьму ни за какие деньги, потому что это неликвидная локация, которая мне совершенно неинтересна. На качество проекта и этажность я даже не смотрю. Цифра 120, кстати, пришла не от меня.

 

Что касается шума, грязи и ГПЗУ на газопроводе высокого давления - мимо, уже обсуждали.

 

Если бы все было в соответствии с Вашими "познаниями", здесь бы сейчас разбирали остатки, а не обсуждали, почему ЖК продан на 14% за полгода или сколько там до сдачи. Что-то не сходится, нет?

 

Дом этот найдет покупателя, только когда застройщик существенно снизит цены, потому что на сегодняшний день никакая тактика продаж не работает. Спроса нет.

Существенно снизит, это на сколько? 10-20-30%?  Продажи их стояли, потому что влупили сразу финишную стоимость. Никто не хотел на котловане и монолите платить такие деньги. Сейчас продажи немного поползли вверх. Поэтому понижения никакого не будет, что подтвеждается тем, что почти все акции  убрали. Но и повышения сильного тоже не будет, наверное, чисто символической, так как изначально задрана выше некуда.

Почему сразу задрали такую стоимость, это вопрос. Возможно, просчет коммерсов застройщика. А может этой стоимостью отсекли купи-продаек (инвесторов), покупающих на котловане и потом перепродающих. Если, предположим, у застроя нет проблем с финансированием строительства, то зачем отдавать 30% стоимости объекта тем, кто ничего не сделал на проекте? Даже получаемые деньги от банка выходят дешевле.

Поэтому в соответствии с моими предположениями и "познаниями" все сходится.

"Что касается шума, грязи и ГПЗУ на газопроводе высокого давления - мимо, уже обсуждали".

Может вы и мимо. Обсуждали, да не восприняли информацию...

Не дописал в предыдущем сообщении про Вашу "неликвидную локацию". Любая локация может быть ликвидной, если стоимость покупки очень низка. Для 120т здесь была бы очень "ликвидная локация". 

То что Ваши ЛИЧНЫЕ предпочтения не позволяют рассматривать объект только из-за местоположения, в отрыве от всех остальных характеристик, очень странно для инвестора. Для человека, приобретающего единственное жилье, это нормально. Для инвестора, ну не знаю...

Не дописал в предыдущем сообщении про Вашу "неликвидную локацию". Любая локация может быть ликвидной, если стоимость покупки очень низка. Для 120т здесь была бы очень "ликвидная локация".
То что Ваши ЛИЧНЫЕ предпочтения не позволяют рассматривать объект только из-за местоположения, в отрыве от всех остальных характеристик, очень странно для инвестора. Для человека, приобретающего единственное жилье, это нормально. Для инвестора, ну не знаю...

Слушайте, ну я не пойму о какой финишной стоимости вы говорите? Они продают сейчас за 175-185 за квадрат( без отделки). Выше говорил, в этом и смежных районах средняя стоимость вторички в старых панельках 180, если смотреть однушки и двушки ( трешки как известно в Москве имеют меньший спрос). Локация да, но в этих районах везде такое, либо мкад, либо можайка. И тем не менее вторичка не падает

я говорю о том, что по этой цене они стали продавать сразу, когда вывели проект. для котлована это было слишком много. на текущей стадии ценник нормальный, продажи должны пойти.