Есть ли спрос в ЖК «Перец»?

Может понадобится, а может и нет. Ведь и в обычном жилом доме соседи могут стукнуть, что квартира сдается. Лучше всегда заплатить налог.

В обычном жилом доме улов небольшой, а здесь огромный потенциал для индивидуальных предпринимателей в фуражках.

Как раз продавцы на Митинском радиорынке имущие, снимают в аренду павильоны и торговые точки. Но они больше ориентированы на долгосрочную аренду. Вот бизнесмены, которые привозят товар для продажи, те чаще снимают посуточно. А с легализацией параллельного импорта их поток увеличится.

Имущие уже давно ничего не снимают, а имеют, и не в Митино. А торгуют нанятые.
 

Свежая статья из Коммерсанта, раз уж мы здесь вспомнили про налоги:

https://www.kommersant.ru/doc/5436178

Имущие уже давно ничего не снимают, а имеют, и не в Митино. А торгуют нанятые.

Имущие уже давно ничего не снимают, а имеют, и не в Митино. А торгуют нанятые.

Сергей делает ставку на Митинский рынок. Сильно!)

Это все еще только обсуждения. Десять раз все поменяется. Но, мысли разумные высказываются

Подобные обсуждения при отсутствии правовой базы свидетельствуют о том, что хотят начать трясти рынок аренды (понятное дело, новые яхты не построят сами себя, не говоря о другой статье расходов). Если вы захотите продать апарт, который никогда официально не сдавался, вы можете это сделать без налогов через пять лет после получения собственности. А если будет зарегистрирован хоть единственный договор аренды, то все, без уплаты 13% налога вы от этого апарта никогда не избавитесь.

Все имущие давно все имеют, другие покупают или продают, но приезжая из других городов, по своим торговым делам в такие крупные деловые и торговые центры, как Митинский радиорынок и Крокус Сити, снимают квартиры, по суточно или на длительный срок.

Все бы было еще как-то обсуждаемо, если бы Вы были в этой локации один. А у Вас буквально тысяча конкурентов, и все будут стоять пустыми в ожидании арендаторов за 3К, пока какие-нибудь юрики, раскупившие нижние апарты блоками, будут сдавать койки в хостеле за копейки, потому что у них такая бизнес-модель и они могут себе это позволить.

В вашей ситуации нужно рассчитывать не за сколько вы можете сдать максимально, а за сколько вам необходимо сдавать посуточно или помесячно с учетом простоев, чтобы не уйти в минус.

Добрый день! Вижу вы очень хорошо владеете предметом. Можете дать небольшую консультацию? 

Если я, к примеру, хочу сдавать почасово. То, как мне правильно рассчитать модель и оптимальную цену на аренду? 

Воспользоваться калькулятором доходности аренды, они есть в публичном доступе, только рассчитать долю вакантности (простоя) по часам и посмотреть, при каких условиях получится капитализация больше нуля или не меньше ставки банковского депозита.

Я использую свои Excel таблицы с формулами, также многие пользуются программами.

Все бы было еще как-то обсуждаемо, если бы Вы были в этой локации один. А у Вас буквально тысяча конкурентов, и все будут стоять пустыми в ожидании арендаторов за 3К, пока какие-нибудь юрики, раскупившие нижние апарты блоками, будут сдавать койки в хостеле за копейки, потому что у них такая бизнес-модель и они могут себе это позволить.

В вашей ситуации нужно рассчитывать не за сколько вы можете сдать максимально, а за сколько вам необходимо сдавать посуточно или помесячно с учетом простоев, чтобы не уйти в минус.

В этой жопе за дорого не сдать. Только за копье.

Сообщение отредактировал xxxDanielxxx: 26 июля 2022 - 09:49
Данное сообщение может содержать ложную информацию. Не рекомендуем ему доверять

Спасибо за ответ. Вот только вопрос в том как просчитать долю вакантности(простоя). Знаю, что для гостиниц 70% наполняемость считается хорошей. Но, как выйти на такой показатель при почасовой аренде? Нужно же как минимум час времени на уборку после каждого арендатора. Может уже есть готовые кейсы?

Это уже не вопросы инвестирования, а вопросы отельного менеджмента. Изучайте зарубежные ресурсы. Например, littlehotelier (онлайновая платформа для мелкой аренды) предлагает много полезных статей. Посмотреть базовые формулы, по которым рассчитывается доход, можно, например, здесь: https://www.upstay.t...ions-use-cases/ Вам будут нужны формулы с учетом lead time (простоя на уборку).

Общей информации очень много, нужно смотреть, как она будет применяться в каждом конкретном случае. Например, по общепринятому правилу "одного процента" (для быстрой предварительной оценки рентабельности) Перец бы вообще не рассматривался для инвестиций. Правило одного процента гласит, что если недвижимость, которую вы хотите купить, будет приносить в месяц меньше одного процента от ее стоимости, то ее покупать не нужно.

Cпасибо за ссылки! А на русском нет случайно такой информации? Я английского не знаю.

Такой нет. В России индустрия гостеприимства отстает на -дцать лет, поэтому информацией не делятся, а ее продают. Есть ресурсы типа welcometimes.ru, hoteladvisors.ru, hotellab.io, так же просто погуглите 'отель РМС'.

Спасибо, попросил сестру перевести. Отличные ресурсы. Уже задумался открыть свой отель с такими знаниями! Получается что все гостиницы пользуются такими формулами расчета доходности? Даже не задумывался никогда.

На здоровье.

В теории - да. Но если бы весь бизнес сводился только к теории, то все бы давно уже были миллионерами.

Интересный проект. Редко в Москве встретишь дом, или сити комплекс с трех сторон окруженный лесом. Да и цена здесь дешевле по Москве и даже Подмосковью.