Ход строительства ЖК "Болтино"

Проблемы правового регулирования смены застройщика при долевом строительстве

 Так называемая смена застройщика является на практике сложнейшей организационно-правовой процедурой, многие моменты которой регламентируются постановлениями и другими нормативными актами муниципальной власти и органов субъекта Федерации. Очень часто органы власти убеждают дольщиков, что прямо предусмотренного законом механизма передачи в такой ситуации не существует. При этом допускаются нарушения правовых основ, заложенных в гражданском праве.

  Чаще всего передача объектов незавершенного строительства при участии органов власти происходит по "серым схемам", при этом грубо нарушаются права участников долевого строительства.

 Переход прав аренды на земельные участки может состоять на основании трехсторонних (с учетом арендодателя - Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации) договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков.

(продолжение)

Переход прав аренды на земельные участки может состоится на основании трехсторонних (с учетом арендодателя - Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации) договоров уступки прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков. Земельные участки по стандартным актам приема-передачи могут не передаваться, контрольный обмер выполненных объемов строительных работ на объектах на момент регистрации перехода прав аренды земельных участков не производится. Без истребования и наличия согласия на сделку каждого участника долевого строительства может быть произведена государственная регистрация договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

 Это даст возможность новому застройщику повторно взимать денежные средства с участников долевого строительства в нарушение действующего законодательства.

(продолжение)

 Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки остаются без удовлетворения.

  С юридической точки зрения замена стороны в инвестиционном контракте крайне опасна для покупателей жилья. По договору долевого участия у девелопера возникает обязанность построить дом и передать квартиры, а у граждан, в свою очередь, оплатить их. Учитывая наличие взаимных обязательств, замена застройщика (а это одновременно и уступка требования, и перевод долга) предполагает согласие всех дольщиков, например, путем составления трехсторонних соглашений. Судебная практика показывает, что такое согласие зачастую вообще не получают либо оформляют в отношении части дольщиков. 

(продолжение)

  Основная причина передачи объектов незавершенного строительства по "серым схемам" новому застройщику обусловлена поиском источников финансирования затрат на достройку, т. е. проблемы финансирования решают сами дольщики. В большинстве случаев новый застройщик готов сотрудничать, как правило, лишь с теми, кто согласился на дополнительное инвестирование. В нарушение действующего законодательства повторно взимаются денежные средства с участников долевого строительства. Фактически новый застройщик имеет право навязывания своих условий договора в одностороннем порядке, а именно увеличения цены договора, что противоречит действующему законодательству Российской Федерации. Обманутые дольщики, в случае необходимости доплат, порой вынуждены брать ипотечные кредиты с государственной поддержкой. Чем больше участников в жилищных госпрограммах, тем лучше финансируется местный бюджет.

  По сути, дольщики - это потребители. Однако законодательство и органы власти зачастую приравнивают их к инвесторам, т. е. профессиональным участникам рынка недвижимости. 

 Инвестиции в недвижимость на первичном рынке связаны с определёнными рисками. Главные из них — остановка строительства, заморозка проекта, банкротство застройщика.

 Нередко случаются ситуации, когда по разным причинам застройщик не в состоянии завершить работу над объектом. В этом случае его функции необходимо передать другой профессиональной организации. Смена застройщика в процессе строительства — один из самых стрессовых и опасных моментов для дольщиков. Однако такая ситуация не обязательно закончится плохо для соинвесторов. Главное, грамотно произвести замену и держать всё под контролем. 

Гость спасибо за копипаст, но именно смены застройщика я не наблюдаю. Застройщик тот же, его владелец -иной.Rooty  

Уважаемый ROOty! А вы не сможете наблюдать смену застройщика (если это не дай Бог произойдет).

Во-первых, сделка еще не состоялась. Во-вторых, если это произойдет, то Вы не узнаете. И в-третьих, если это опубликуют в проектной декларации, то для нас с Вами это уже будет поздно. 

(продолжение)

Действия: 

Уточняем права дольщиков 
Уточняем права и обязанности застройщика 
Уточняем порядок смены застройщика 
Анализируем риски дольщиков 
Боремся за свои права при смене застройщика 

Действие 1 

Уточняем права дольщиков 

Если активность на стройплощадке вашего будущего дома подозрительно замерла на несколько месяцев, есть повод бить тревогу. Иногда работа временно приостанавливается из-за незначительных трудностей у подрядчика, но печальные примеры недостроев по всей стране говорят о том, что задержка может стать бессрочной. По общей практике объект попадает в категорию долгостроя, если компания выбивается из графика на 6 месяцев. В этой ситуации сидеть сложа руки бессмысленно — нужно приступать к активным действиям. Одно из них — принудительная смена застройщика. 

Права дольщиков защищаются множеством нормативно-правовых актов. Прежде всего, Конституцией РФ (ст. 40), а также ГК РФ, Законом от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». 

Соинвесторы могут требовать от органов власти, предоставивших застройщику земельный участок под возведение жилого дома, обеспечить завершение строительства. Механизм действий, которые должные предпринять чиновники, прописан, к примеру, в законе N 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области». 

Согласно этому документу есть несколько путей решения проблемы дольщиков со стороны местных властей: 

— Привлечь нового застройщика 
— Предоставить дополнительный участок земли для компенсации затрат, которые связаны с удовлетворением требований пострадавших дольщиков после завершения строительства проблемного объекта 
— Оказать юридическую помощь обманутым дольщикам 

Во многих случаях новый застройщик — решение проблемы. Обычно кандидатура компании выдвигается чиновниками и утверждается дольщиками. При этом подписание нового договора, равно как и отстаивание своих прав в суде, должно проходить при грамотном юридическом сопровождении. В каждой ситуации возможны десятки нюансов. Лучше обратиться к профессионалу, который специализируется на проблемах в сфере недвижимости. Не лишней также будет консультация с профессиональным риэлтором, подкованным в теме договоров долевого участия. Такого специалиста можно найти в крупном агентстве или через один из федеральных сайтовнедвижимости. К примеру, оставив заявку на портале ГдеЭтотДом.РУ. 

ГдеЭтотДом.РУ

Боюсь, что для нас в любом случае уже поздно.

Что Вы хотите сказать? Все наши денежки и потраченные нервы коту под хвост?

Действие 2 
Уточняем права и обязанности застройщика 

Имейте в виду, что смена застройщика может происходить не только по инициативе дольщиков и чиновников. 

Застройщик — это физическое или юридическое лицо, которое обеспечивает строительство, реконструкцию или капитальный ремонт объекта недвижимости на земельном участке, который принадлежит ему на правах собственности или аренды. В функции застройщика также входят инженерные изыскания и подготовка проектной документации. Все работы по конкретным объектам ведутся на основании разрешения на строительство. Их выполняет сам застройщик или компания, которую он нанял по договору — подрядчик. 

Разрешение на строительство выдается при условии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и действует в течение срока, предусмотренного для возведения здания. Этот документ привязан к самому объекту — правоустанавливающим документам на участок и градостроительному плану. 

Если в процессе один застройщик сменится другим, разрешение не утратит силу. 

Странно почему сам застройщик молчит. На такую информацию, он должен сразу отвечать. Чтобы не было истерик у дольщиков, и не отпугивало покупателей.  Летишь в самолете, а тебе говорят -"Капитан корабля покинул самолёт, приятного полёта"