Ипотека под 2,9% или 0,9% – программы, которые активно продвигают застройщики. Мы поговорили с экспертами в сфере недвижимости и выяснили насколько выгодными являются данные предложения на реальных примерах.
Ипотека от застройщика – кредит, который покупатель может оформить у банка-партнера.
«В рамках этого взаимовыгодного сотрудничества финансовые организации обычно предлагают потенциальным клиентам привлекательные условия: сниженные процентные ставки, «ипотеку по двум документам», отсутствие первоначального взноса, отсрочку выплат – вариантов множество, они варьируются», – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проектов «Любовь и голуби» и Clementine).
Как работает данная программа?
«Рассмотрим действие этой схемы на примере самой распространенной опции – сниженной ставки. Ее смысл в том, что застройщик возмещает банку недополученную выгоду из своих средств. Таким образом, финансовая организация гарантированно получает свои проценты в самом начале кредитного срока, и даже если клиент решит погасить ипотеку досрочно, банк все равно останется в ощутимом плюсе. Но и застройщику схема тоже выгодна, поскольку льготная ставка повышает привлекательность его предложения, что естественным образом увеличивает спрос и позволяет сократить бюджет на рекламу ЖК», – добавляет эксперт.
Основное преимущество заключается, конечно, в сниженной процентной ставке.
«Главный плюс программ субсидированной ипотеки для клиентов – снижение кредитной нагрузки благодаря меньшей процентной ставке. Преимущество для застройщиков – ускорение темпов реализации проектов, разумеется, если привлекательные условия поддержаны качеством продукта», – говорит Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District).
«Такие ставки являются более привлекательными и тем самым вполне способны вызывать интерес покупателя, как минимум привлечь первое внимание, а затем ему можно рассказать об иных достоинствах. Главный плюс - более выгодные финансовые условия кредитования и здесь вполне может быть выгода для покупателя», – уверен Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета
Но обратная сторона медали для покупателя также есть.
«Например, отсутствие первоначального взноса, как правило, сопровождается увеличенной процентной ставкой по кредиту и большим размером ежемесячных платежей. Или льготную ипотеку можно взять лишь на ограниченный пул неликвидных объектов, которые трудно продать обычным способом (например, у них плохая плaниpoвка, непривлекательный вид из окна, это многокомнатный дорогой лот и т.д.). Еще одна уловка – это срок кредита, когда низкая ставка будет действовать всего год, а потом превысит среднерыночную», – объясняет Алексей Перлин.
Сколько покупатель переплачивает за ипотеку от застройщика?
Переплата по ипотеке напрямую зависит от процентной ставки и срока кредитования.
«Если покупатель берет ипотеку 5 млн на 30 лет под ставку 7%, то переплата составит почти те же 5 млн рублей. Но если гасить ипотеку, хотя бы по чуть-чуть досрочно, и выплатить за 15 лет, то переплата сокращается в 2 раза. Многие застройщики, в том числе и мы, сейчас предлагают субсидированную ипотеку по ставка от 0,01%, что выгодно, так как там переплата за 30 лет может быть меньше 10 тыс. рублей», – объясняет Яна Кадомцева, директор по продажам Полис Групп, Санкт-Петербург.
Разберем конкретный кейс на примере квартиры в одной из локаций рядом с 3 транспортным кольцом от девелопера категории Tier-1.
«Итак, 1-комнатная квартира площадью 43,1 м2 при максимально субсидированной ипотеке от застройщика под 1,99 стоит 20 024 305 рублей при первоначальном взносе 15%. Но следует помнить, что фактически это евродвушка с кухней-гостиной в 21,5 м2 и комнатой 13,4 м2. Плюс находится ЖК практически в центре, в Лефортово на границе с ЦАО. Если клиент платит наличными, то цена сразу падает до целых 16 776 933 рублей. Скидка составляет 19%», – приводит доводы Марина Лашкевич, ведущий эксперт BuyBuyHouse.
В целом выгодно. Но нужно обращать внимание на конкретные предложения от застройщиков.
«Так что при отсутствии у вас наличных ипотека от застройщика выглядит интересным вариантом. Но стоит считать разницу в цене, смотреть конкретные варианты (под такие выгодные квартиры, как правило, предлагают ограниченное число квартир) и читать все условия договора. Возможно, для вашего ЖК семейная или льготная ипотеки будут интереснее. При стандартной же ставке ипотеки на срок 25-30 лет вы переплачиваете в среднем от 2 до 3 полных стоимостей объекта», – добавляет Марина Лашкевич.
В условиях снижения доходов потребитель смотрит на ежемесячную сумму платежей в первую очередь, сможет ли он обслуживать ипотечный долг. Еще один пример:
«Так, например, при покупке 1 комн. квартиры в ЖК Люблинский парк (ПИК) по ипотеке 4,99% или семейной ипотеке 1,99% стоимость квартиры будет составлять 8,27 млн руб., а ежемесячный платеж 30,2 и 20,8 тыс. руб. соответственно. При этом при ипотеке под 0,1% цена квартиры будет составлять 9,7 млн руб. (на 18% больше, чем в предыдущем случае), но платеж по ипотеке составит 20 тыс. руб. Это в 2 раза меньше, чем ежемесячная стоимость аренды квартиры в этой локации», – объясняет Валерия Цветкова, заместитель генерального директора по продажам агентства недвижимости «Бон Тон».
А также читайте:
– Что-то тут нечисто: говорим о заманчивых скидках от застройщиков
– Застройщики начали отказываться от квартир с отделкой
– В России запустили льготную ипотеку для IT-специалистов
– Где искать выгодные предложения на рынке недвижимости?
– Выбираем застройщика при покупке квартиры: на что обратить внимание?
