Отзывы ЖК «Измайлово»

По порядку ... по порядку...и каждая покупка по ипотеке занимает в нумерации 2 последовательных номера
Дду (не отображается в ограничениях)
Ипотека в силу закона (отображается в ограничениях)

А квартира одна

 

В любом случае показатели в 2 раза выше, по сравнению с предыдущим годом

Кушпилева, в ваших расчетах серьезная ошибка.
Последнее число в номере ДДУ не равняется количеству ДДУ! Последние число - это номер записи в Росреестре по данному объекту. Объясню, как это выглядит.
1. Возьмем для примера последний договор:
№ 77:03:0005003:54-77/009/2018-86 от 16.04.2018
Это означает, что на 16.04.2018 по объекту с кадастровым №77:03:0005003:54 сделано 86 записей в Росреестре.
На договор № 77:03:0005003:54-77/009/2018-86, как на другие подобные, в Росреестре идет 2 записи (86-87, но ДДУ один). Это надо обязательно учитывать.
2. Плюс вы учитываете кредитные договоры под залог земельного участка, которые застройщик заключил с банком. Они также отражаются в Росреестре и имеют номера, но не имеют никакого отношения к заключенным ДДУ.
В нашем случае это первые 4 записи в верхней части таблицы:
№ 77:03:0005003:54-77/003/2017-7 от 14.03.2017 (Ипотека)
№ 77:03:0005003:54-77/003/2017-8 от 06.06.2017 (Ипотека)
№ 77:03:0005003:54-77/011/2017-10 от 15.06.2017 (Залог в силу закона)
№ 77:03:0005003:54-77/019/2017-11 от 28.06.2017 (Ипотека)
Как видите, у этих договоров тоже есть свои номера (4-й по счету договор от 28.06.2017 идет с номером 11), но, еще раз повторюсь, к ДДУ вышеперечисленные договоры не имеют ни малейшего отношения. И эти договоры также надо вычитать.
Некоторые дополнительные соглашения по кредитным договорам между застройщиком и банком также регистрируются в Росреестре и соответственно получают свой номер. А таких доп. соглашений может быть достаточно много. Считается нормальной практикой, когда они заключаются в ходе строительства дома.
3. При расторжении договора последующие номера договоров не переписываются в меньшую сторону, а остаются со своими номерами. Но реальное количество ДДУ уменьшается.
Вы все эти вышеперечисленные договоры считаете за ДДУ, но они таковыми не являются. Многие документы на сайте Росреестра не отражаются. Все это сильно искажает ваши расчеты, т.к. в Росреестре нет разграничения на номера ДДУ, кредитных договоров застройщика, расторжений ДДУ и прочих записей – все идет в общей массе. И не забывайте про 2 номера на 1 ДДУ из примера выше.
Если хотите приблизительно знать общее количество ДДУ – умножьте количество ипотечных ДДУ на 2, т.к. ипотека 50% от общих продаж в зависимости от объекта. Сейчас ее доля, возможно, еще больше.
По ипотеке на Никитинской зарегистрировано 19 ипотечных ДДУ. Множим 19 на 2 = 38 договоров. Если доля ипотеки здесь больше 50%, то общее количество ДДУ будет меньше за счет уменьшения количества не ипотечных ДДУ.
В итоге, думаю, что реальная цифра заключенных ДДУ укладывается в 30 - 40 договоров. Могло бы быть и хуже с учетом нерешенного вопроса с обманутыми дольщиками и с нарушениями при строительстве, которые, как я понял, не были устранены.

Благодарю за ликбез, было познавательно )

Про нарушения при строительстве я слышала что их устраняли, во всяком случае пытались т.к. там нарушения были с фундаментом и проигнорировать их невозможно.

Как понимать эту надпись на офсайте? т.е. на данный момент здесь продано всего 94 квартиры?

Как понимать эту надпись на офсайте? т.е. на данный момент здесь продано всего 94 квартиры?

 

 

Да, за полгода здесь ничего не изменилось, продажи идут вяло. Кстати, а по данным урбанус по состоянию на июнь здесь вообще всего продано 67 квартир. 

Вопрос скорости субъективный. Конечно, квартиры здесь как пирожки не раскупают. И все же... Если переводить от абстрактных понятий к цифрам. В одном корпусе продано 50% квартир, во втором - 30%.
Даже с учётом того, что 92 цифра имхо завышенная (по сравнению с данными Росреестра), все равно скорость продажи соответствует среднестатистическим данным (для данной стадии строительства).

Вопрос скорости субъективный. Конечно, квартиры здесь как пирожки не раскупают. И все же... Если переводить от абстрактных понятий к цифрам. В одном корпусе продано 50% квартир, во втором - 30%.
Даже с учётом того, что 92 цифра имхо завышенная (по сравнению с данными Росреестра), все равно скорость продажи соответствует среднестатистическим данным (для данной стадии строительства).

 

может это они показали цифру с учетом дольщиков константы? Что-то их давно не слышно, им удалось решить свой вопрос? 

может это они показали цифру с учетом дольщиков константы? Что-то их давно не слышно, им удалось решить свой вопрос?

Если те 10 квартир, которые переведены на Мамедова, для дольщиков, то они учитаны в этих цифрах

да уж, продажи здесь с треском провалились. После сдачи здесь наверное еще 2-3 года будет идти заселение с ремонтами и прочими прелестями.

да уж, продажи здесь с треском провалились. После сдачи здесь наверное еще 2-3 года будет идти заселение с ремонтами и прочими прелестями.

Спасибо за потрясающую аналитику.

Спасибо за потрясающую аналитику.

а разве не так это будет происходить? 

а разве не так это будет происходить? 

Чтобы делать прогнозы, нужно понимать область прогнозирования.

Вы же, фразой "продажи здесь с треском провалились", расписались в незнании базовых вещей.

Вот данные из 2015:

Вот по 2017

Несогласны? Приводите другие цифры.

может это они показали цифру с учетом дольщиков константы? Что-то их давно не слышно, им удалось решить свой вопрос?

Нет, все также. Застрой на контакт не идет, для нас все грустно. Предложений от мамедова никаких, чистый кидняк.

Чтобы делать прогнозы, нужно понимать область прогнозирования.

Вы же, фразой "продажи здесь с треском провалились", расписались в незнании базовых вещей.

Вот данные из 2015:

 

Вот по 2017

 

Несогласны? Приводите другие цифры.

 

Ну давайте посчитаем - всего в комплексе 348 квартир, верно? Будем считать что сейчас идут монолитные и фасадные работы, судя по Вашим графикам к этому моменту должно быть реализовано порядка 36% квартир. 348*0,36=125, а на данный момент реализовано 94 квартиры, т.е. 27%. Ну в принципе отклонение хоть и в меньшую сторону, но не критичное. Согласен, продаже не провалились )

Ну давайте посчитаем - всего в комплексе 348 квартир, верно? Будем считать что сейчас идут монолитные и фасадные работы, судя по Вашим графикам к этому моменту должно быть реализовано порядка 36% квартир. 348*0,36=125, а на данный момент реализовано 94 квартиры, т.е. 27%. Ну в принципе отклонение хоть и в меньшую сторону, но не критичное. Согласен, продаже не провалились )

Хорошо бы ещё добавить коэффициент, отражающий последствия по массовой дискредитации проекта пострадавшими из Константы. Предполагаю, что мы сейчас наблюдаем смещение продаж с начальных стадий ближе к концу проекта.

Ну давайте посчитаем - всего в комплексе 348 квартир, верно? Будем считать что сейчас идут монолитные и фасадные работы, судя по Вашим графикам к этому моменту должно быть реализовано порядка 36% квартир. 348*0,36=125, а на данный момент реализовано 94 квартиры, т.е. 27%. Ну в принципе отклонение хоть и в меньшую сторону, но не критичное. Согласен, продаже не провалились )

На форуме домкад лежит инфа что на конец июня заключено 67 дду

Еще полтора года до сдачи комплекса и квартир здесь не так уж и много. Причем цена за этот год вообще не изменилась и при таких раскладах купить здесь квартиру спустя полгода будет очень интересно.

Предполагаю, что мы сейчас наблюдаем смещение продаж с начальных стадий ближе к концу проекта.

Не исключено, что в 2018 году это смещение будет наблюдаться и в целом на рынке, не только по нашему жк с его специфичными проблемами.
Из-за новых правил для застройщиков средняя цена за метр на старте поднялась, покупная способность и благосостояния населения не улучшились, так что, как прогнозируют аналитики, разница между ценой на старте и сдаче будет уже не такой значительной.

А ещё, честно говоря, любопытно, как отражается на продажах старт пика на Измайловской. Многие ждали этот проект, но , увидев, разочаровались. Можно предположить, что это заставит тех, кто привязан к району, пересмотреть свои предпочтения в пользу нашего жк.

Не исключено, что в 2018 году это смещение будет наблюдаться и в целом на рынке, не только по нашему жк с его специфичными проблемами.
Из-за новых правил для застройщиков средняя цена за метр на старте поднялась, покупная способность и благосостояния населения не улучшились, так что, как прогнозируют аналитики, разница между ценой на старте и сдаче будет уже не такой значительной.

А ещё, честно говоря, любопытно, как отражается на продажах старт пика на Измайловской. Многие ждали этот проект, но , увидев, разочаровались. Можно предположить, что это заставит тех, кто привязан к району, пересмотреть свои предпочтения в пользу нашего жк.

Согласен, факторов влияющих на текущий спрос много.

Как по мне, ПИК вообще неадекватный - ценник для Измайлово космический, не говоря о том, что будет построено на соседнем участке по реновации.