О взыскании неустойки за просрочку передачи квартир

Добрый вечер, уважаемые дольщики! Предлагаю обсуждать в данной ветке вопросы, связанные с просрочкой передачи квартир по договору участия в долевом строительстве, а также взыскание неустойки с застройщика в судебном порядке.

В договорах дата передачи квартир - 30.06.2018 г. Таким образом с 01.07.2018 г. началась просрочка и у дольщиков появилось законное право требовать у застройщика уплату неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Я уверен, что многие дольщики ещё в мае получили уведомления от застройщика о невозможности завершить строительство в срок и предложение заключить дополнительное соглашение о переносе сроков на 30.09.2018 г., без каких-либо компенсаций за просрочку. Данное соглашение ни в коем случае нельзя подписывать, поскольку подписав его вы лишитесь возможности взыскать с застройщика неустойку за период с 01.07.2018 г. по 30.09.2018 г. А это совсем немаленькие деньги, которые очень пригодятся тем, кто только купил квартиру и планирует делать ремонт.

Я всем рекомендую уже сейчас отправить в адрес застройщика Уведомление о готовности принять квартиру, с предложением заключить дополнительное соглашение на своих условиях, а именно со включением в текст соглашения условия о выплате неустойки дольщику за просрочку передачи квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве...". В дальнейшем тем, кто будет судиться с застройщиком за неустойку отправка этого документа может помочь. Данное уведомление необходимо отправить ценным письмом с описью вложений и простым уведомлением о вручении. 

Добрый вечер, уважаемые дольщики! Предлагаю обсуждать в данной ветке вопросы, связанные с просрочкой передачи квартир по договору участия в долевом строительстве, а также взыскание неустойки с застройщика в судебном порядке.
 
В договорах дата передачи квартир - 30.06.2018 г. Таким образом с 01.07.2018 г. началась просрочка и у дольщиков появилось законное право требовать у застройщика уплату неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.
Я уверен, что многие дольщики ещё в мае получили уведомления от застройщика о невозможности завершить строительство в срок и предложение заключить дополнительное соглашение о переносе сроков на 30.09.2018 г., без каких-либо компенсаций за просрочку. Данное соглашение ни в коем случае нельзя подписывать, поскольку подписав его вы лишитесь возможности взыскать с застройщика неустойку за период с 01.07.2018 г. по 30.09.2018 г. А это совсем немаленькие деньги, которые очень пригодятся тем, кто только купил квартиру и планирует делать ремонт.
Я всем рекомендую уже сейчас отправить в адрес застройщика Уведомление о готовности принять квартиру, с предложением заключить дополнительное соглашение на своих условиях, а именно со включением в текст соглашения условия о выплате неустойки дольщику за просрочку передачи квартиры в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве...". В дальнейшем тем, кто будет судиться с застройщиком за неустойку отправка этого документа может помочь. Данное уведомление необходимо отправить ценным письмом с описью вложений и простым уведомлением о вручении.

Что лучше коллективный иск или индивидуальный?

В нашей стране суды не жалуют коллективные иски. Устоявшаяся практика дает возможность сделать выбор в пользу индивидуального иска.

Подскажите, вот мы отправим застройщику уведомление о готовности принять квартиру, дальше какие действия? Я правильно понимаю, что суд только после того как мы уже получим ключи?

Далее через недельку можно отправлять застройщику досудебную претензию с требованием выплатить неустойку.

Для тех, кто готов судиться с застройщиком по неустойке, выкладываю образец претензии, которую нужно отправить ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении, за две недели до обращения в суд с иском. Также перед отправкой необходимо снять копию с подписанного оригинала претензии, чтобы в дальнейшем приложить её к исковому заявлению.

  В Общество с ограниченной ответственностью «Феодосийская»

          117246, г. Москва, Научный проезд, д.10, ЭТ/ОФ 1/495

ОГРН 1117746688520        

ИНН 7743828012

         КПП 772801001

          от Ф.И.О.

          (Ваш адрес для направления вам корреспонденции)

          Контактный телефон:

          e-mail:

ПРЕТЕНЗИЯ

_____ г. мной и Обществом с ограниченной ответственностью «Феодосийская» (Далее – ООО «Феодосийская») был заключен договор № ___ участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого ООО «Феодосийская» обязалось построить и передать мне по акту приема-передачи квартиру № __, расположенную на __ этаже в многоквартирном доме, находящемся по строительному адресу: ______.

В соответствии с пунктом 1.3 договора № ___ ООО «Феодосийская» обязалось передать мне квартиру по акту-приема передачи не позднее 30.06.2018 г., однако до настоящего времени ООО «Феодосийская» данное обязательство не исполнило.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 г. № 3894-У с 01.01.2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

Руководствуясь Информацией Банка России от 23.03.2018 г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере 7,25 % годовых.

В соответствии с пунктом 3.1 договора № ____ участия в долевом строительстве его цена составляет _____.

По состоянию на ____.2018 г. просрочка передачи квартиры составила ___ дней, таким образом, я имею право требовать от ООО «Феодосийская» уплаты неустойки за просрочку передачи квартиры в следующем размере:

Цена квартиры × 7,25 % ÷ 300 × количество дней просрочки × 2 = ________

На основании вышеизложенного, требую: незамедлительно, после получения настоящей Претензии, уплатить неустойку за просрочку передачи Объекта долевого строительства в указанном выше размере.

При наличии мотивированных возражений прошу направить соответствующее письмо по почтовому адресу: (Ваш адрес для направления вам корреспонденции) и по адресу электронной почты: (Ваш адрес электронной почты для направления корреспонденции).

В случае неполучении от ООО «Феодосийская» ответа на настоящую Претензию в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента отправления, досудебный порядок урегулирования спора считается соблюденным надлежащим образом, а Претензия считается не удовлетворенной.

Если изложенные требования останутся без удовлетворения в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения настоящей Претензии, я буду вынужден обратиться в суд с соответствующим иском к ООО «Феодосийская» о взыскании неустойки за просрочку передачи Объекта долевого строительства, по договору № ___ участия в долевом строительстве, в указанном выше размере.

Также обращаю Ваше что при обращении в суд, помимо неустойки, мною будут заявлены требования о компенсации морального вреда и взыскании штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя (статьи 13, 15, 17, 23.1 Закона «О защите прав потребителей»). Кроме того, ООО «Феодосийская» будет должно возместить мне сумму уплаченной госпошлины и расходов на услуги представителя.

Денежные средства требую перечислить на банковский счет по следующим реквизитам:

Получатель: Ф.И.О.

Расчетный счет: -------------------

Корреспондентский счет: -------------------

Банк: -------------------

ИНН банка: -------------------

БИК: -------------------

__ июля 2018 г.                                                                       ________________ Фамилия И.О.

Далее через недельку можно отправлять застройщику досудебную претензию с требованием выплатить неустойку.
Пока застройщик ведет строительство и достраивает Ваш дом - у него гарантированно на счетах имеются денежные средства, которые можно взыскать через суд как неустойку по ДДУ. Когда будет окончено строительство - этих денег может и не быть. Поэтому, через 2-3 недели, после отправки претензии, у Вас уже пройдет месяц задержки, и, учитывая, что стоимость Вашей квартиры, составляет например 7 миллионов, то требования будут следующие: 100 000 рублей неустойки + 50 000 рублей штрафа + 50 000 морального вреда + 30 000 рублей представительские услуги.) Таким образом, к 1-му августа Вы можете претендовать на эту сумму. Судебный процесс занимает в среднем 2-3 месяца, поэтому если Вы подадите иск о взыскании неустойки в конце июля, то суд, принимая решение в конце сентября, взыщет с ответчика неустойку уже за 3 месяца, то есть на день вынесения решения суда, а это уже в три раза больше, чем в расчете выше.
Поэтому вывод такой: имеет смысл подавать иск о взыскании неустойки по ДДУ уже после первого месяца просрочки, чтобы к концу суда получить решение о взыскании неустойки за несколько месяцев и успеть получить денежные средства с застройщика, которые еще есть на его счетах, а не тогда, когда он завершит строительство и погрязнет в исках дольщиков о взыскании просрочек, которые будут их подавать после получения квартир.

Спасибо большое! Обязательно займемся этим вопросом в ближайшее время.

Если возникнут вопросы, обращайтесь!

Вот мои тезисы по ситуации на текущий момент:

- Требовать неустойку сейчас нет большого смысла, если вы дольщик 1й очереди, после них Застройщику еще достраивать 2 и 3ю очередь, деньги просто обязаны быть.

- Дабы не кошмарить застройщика который еще МОЖЕТ сдать весь комплекс, лучше не торопить события и не усугублять ситуацию, когда все заберут неустойку и подрядчик не успеет достроить весь комплекс. (не забывайте, мы еще расчитываем получить школу, сад и паркинг на территории)

- Прежде чем обращаться в суд необходимо попытаться решить вопрос в досудемном порядке, это может быть выгоднее для обеих сторон.

- Когда дело дойдет до суда, лучше воспользоваться услугами Юриста.

Подумайте, мы хотим жить в недостроенном комплексе, но со сданной своей квартирой? Хотя, может тем кто планирует продавать сразу после сдачи, это действительно выгоднее.

Вот мои тезисы по ситуации на текущий момент:

- Требовать неустойку сейчас нет большого смысла, если вы дольщик 1й очереди, после них Застройщику еще достраивать 2 и 3ю очередь, деньги просто обязаны быть.

- Дабы не кошмарить застройщика который еще МОЖЕТ сдать весь комплекс, лучше не торопить события и не усугублять ситуацию, когда все заберут неустойку и подрядчик не успеет достроить весь комплекс. (не забывайте, мы еще расчитываем получить школу, сад и паркинг на территории)

- Прежде чем обращаться в суд необходимо попытаться решить вопрос в досудемном порядке, это может быть выгоднее для обеих сторон.

- Когда дело дойдет до суда, лучше воспользоваться услугами Юриста.

 

Подумайте, мы хотим жить в недостроенном комплексе, но со сданной своей квартирой? Хотя, может тем кто планирует продавать сразу после сдачи, это действительно выгоднее.

Добрый день, уважаемый Andrey87! Спасибо за Ваш ответ, ниже я прокомментирую Ваши тезисы. Я заранее извиняюсь перед Вами, за свое мнение если я не прав, но Ваша позиция очень похожа на позицию сотрудника компании застройщика))

Многие дольщики получили уведомления от застройщика о невозможности завершить строительство в срок ещё в мае. Исходя из содержания данных уведомлений следует, что квартиры люди смогут получить НЕ РАНЬШЕ октября 2018 года. Стоит понимать, что многие дольщики не имеют в собственности никакого жилья и вынуждены проживать на съемных квартирах, которые они ежемесячно оплачивают. В связи с задержкой передачи квартир до 30.09.2018 г., люди будут вынуждены оплачивать съемное жилье ещё дополнительных три месяца. Многие дольщики откладывали денежные средства на ремонт своих новых квартир, и теперь вынуждены тратить их на оплату съемного жилья. Некоторые, например, для покупки квартиры у застройщика взяли кредит в банке, который в настоящее время регулярно погашают, и перспектива лишние несколько месяцев одновременно оплачивать съемное жильё и погашать кредит явно не из приятных.

За три месяца просрочки размер неустойки, даже если при расчете неустойки исходить из высокой стоимости квартир в районе 10-15 миллионов, не будет носить фатального характера для экономического состояния застройщика, более того, в настоящее время отсутствует как таковой поток исковых требований к застройщику о взыскании неустоек за просрочку передачи квартир.

Следует исходить из того, что неустойка в виде нескольких сотен тысяч рублей имеет абсолютно разное значение в экономическом плане для застройщика (у которого оборот исчисляется сотнями миллионов, если не миллиардом) и для дольщиков (для многих из которых лишние расходы по оплате съемного жилья уже в тягость).

Что касается попыток решить вопрос в досудебном порядке – именно для этого я выше выкладывал образец претензии, которую необходимо направить застройщику перед обращением в суд с соответствующим иском о взыскании неустойки за просрочку.

Требовать неустойку сейчас ЕСТЬ СМЫСЛ, а в особенности для тех дольщиков, кому необходимы денежные средства, чтобы поправить своё материальное состояние, которое ухудшилось в связи с невозможностью получить сою квартиру в срок. Если подать иск в конце июля, то к моменту рассмотрения судом дела по существу можно будет уточнить требования о размере неустойки за все три месяца просрочки.

Говорить о том, что обращения в суд за неустойкой могут повлечь за собой невозможность застройщика достроить какие-либо объекты не объективно, поскольку сам по себе строительный бизнес приносит огромную прибыль, которой хватит чтобы с лихвой покрыть все судебные издержки. Поэтому если уж застройщик и не сможет выполнить свои обязательства по достраиванию всего комплекса, то точно не из-за обращений дольщиков в суд за неустойкой. Обычно к таким последствиям приводит нецелевое расходование застройщиков денежных средств, предназначенных для строительства (это может выражаться в финансировании каких-то сторонних проектов и т.д., короче говоря, запуск денег в оборот на стороне с целью извлечения дополнительной прибыли).

Выкладываю образец уведомления о готовности принять квартиру. Данное уведомление необходимо уже сейчас направить в адрес застройщика ценным письмом с описью вложений и простым уведомлением о вручении.

          В Общество с ограниченной ответственностью «Феодосийская»

          117246, г. Москва, Научный проезд, д.10, ЭТ/ОФ 1/495

ОГРН 1117746688520        

ИНН 7743828012

         КПП 772801001

          от Ф.И.О.

          (Ваш адрес для направления вам корреспонденции)

          Контактный телефон:

          e-mail:

УВЕДОМЛЕНИЕ

о готовности принять квартиру

____ г. мной и Обществом с ограниченной ответственностью «Феодосийская» (Далее – ООО «Феодосийская») был заключен договор участия в долевом строительстве №____, в соответствии с которым ООО «Феодосийская» обязалось передать мне квартиру в корпусе № ____ строящегося многоквартирного жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, вл. 1/9.

Сообщаю Вам о том, что в мае 2018 года мною было получено по почте уведомление от ООО «Феодосийская», о переносе сроков передачи квартиры на 30 сентября 2018 г., а также о предложении заключить Дополнительное соглашение к договору №____ об участии в долевом строительстве, предусматривающее новые сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры. Однако в указанном выше уведомлении отсутствовали какие-либо предложения о компенсации со стороны ООО «Феодосийская» в связи с переносом сроков передачи квартиры.

   В соответствии с пунктом 1.3 договора №____ об участии в долевом строительстве квартира должна была быть передана мне застройщиком не позднее 30.06.2018 г., однако квартира мне до настоящего времени не передана.

Сообщаю Вам о своей готовности принять объект долевого строительства без выполнения каких-либо предварительных условий.

Исходя из того, что строительство объекта долевого строительства не завершено в предусмотренные пунктом 1.3 договора № ____ об участии в долевом строительстве сроки, и передача объекта долевого строительства, согласно уведомлению, полученного мною от ООО «Феодосийская», переносится на срок более 3-х месяцев, предлагаю Вам заключить Дополнительное соглашение к договору № ____ об участии в долевом строительстве, предусматривающее новые сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи квартиры с выплатой мне денежных средств, согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной нормой закона неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

В случае отказа от моего предложения и отсутствия с Вашей стороны конструктивных предложений о предмете компенсации за перенос сроков передачи мне квартиры по договору № ___ об участии в долевом строительстве, я буду вынужден обратиться в суд с требованием к ООО «Феодосийская» об уплате мне неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

__.07.2018 г.                                                                         __________________ Фамилия И.О.

Вот мои тезисы по ситуации на текущий момент:
- Требовать неустойку сейчас нет большого смысла, если вы дольщик 1й очереди, после них Застройщику еще достраивать 2 и 3ю очередь, деньги просто обязаны быть.
- Дабы не кошмарить застройщика который еще МОЖЕТ сдать весь комплекс, лучше не торопить события и не усугублять ситуацию, когда все заберут неустойку и подрядчик не успеет достроить весь комплекс. (не забывайте, мы еще расчитываем получить школу, сад и паркинг на территории)
- Прежде чем обращаться в суд необходимо попытаться решить вопрос в досудемном порядке, это может быть выгоднее для обеих сторон.
- Когда дело дойдет до суда, лучше воспользоваться услугами Юриста.
 
Подумайте, мы хотим жить в недостроенном комплексе, но со сданной своей квартирой? Хотя, может тем кто планирует продавать сразу после сдачи, это действительно выгоднее.

2 и 3 очередь когда нибудь достроят, дело времени. А вот первой очереди прийдется подольше подождать окончания стройки. Про сад и школу пока прийдется забыть - застройшику будет не до этого - надо удовлетворить иски....

Продажи идут деньги есть, так что и исками займется и инфраструктурой.

2 и 3 очередь когда нибудь достроят, дело времени. А вот первой очереди прийдется подольше подождать окончания стройки. Про сад и школу пока прийдется забыть - застройшику будет не до этого - надо удовлетворить иски....

Присоединяюсь ко мнению Гамора. Сейчас активно идет реализация застройщиком новых квартир, соответственно есть прибыль с этих продаж. Неустойки за 3 месяца довольно небольшие и поскольку в настоящее время отсутствует поток исков о взыскании этих неустоек, экономическому благополучию застройщика судебные издержки не угрожают, тем более если многие дольщики планируют озаботиться вопросом взыскания неустойки за просрочку только после получения квартиры. Как показывает практика, когда получив квартиры, народ начинает заваливать суды десятками исков по неустойкам, судьи намного активнее режут размер неустойки, причем в довольно жёсткой форме (поскольку в основном иски подают по месту нахождения ответчика, т.е. в один суд). Поэтому не нужно сейчас сгущать краски, если застройщик что-то и не достроит, то это уж точно не из-за нескольких исков дольщиков)))

Кстати среди дольщиков не мало тех, кто действительно нуждается в деньгах уже сейчас. Я убежден, что мало кто из них рассчитывал, заключая ДДУ, получить свою квартиру на 3-4 месяца позже.

И потом, кто знает, быть может после получения претензии застройщик предложит какую-нибудь компенсацию). В общем: "не попробуешь - не узнаешь".

 

В случае неполучении от ООО «Феодосийская» ответа на настоящую Претензию в течение 14 (четырнадцати) календарных дней с момента отправления, досудебный порядок урегулирования спора считается соблюденным надлежащим образом, а Претензия считается не удовлетворенной.

Если изложенные требования останутся без удовлетворения в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента получения настоящей Претензии, я буду вынужден обратиться в суд с соответствующим иском к                                                            

Добрый день !

Алексей, насколько правомерно требование ответа на претензию в течение 14 дней при том, что согласно нашего  ДДУ срок ответа  на претензии - 30 дней?

Ответьте, пожалуйста, cо ссылкой на нормативный документ.

Спасибо

Добрый день !

Алексей, насколько правомерно требование ответа на претензию в течение 14 дней при том, что согласно нашего  ДДУ срок ответа  на претензии - 30 дней?

Ответьте, пожалуйста, cо ссылкой на нормативный документ.

Спасибо

Добрый день, Eleanora!

Федеральный закон N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …" не предусматривает обязательного претензионного порядка урегулирования споров.

Пункт 9.1 в Вашем ДДУ, предусматривающий срок в 30 рабочих дней на рассмотрение претензии со дня её получения, ущемляет право участника долевого строительства как потребителя на обращение в суд с иском о защите своих прав (застройщик мог указать в договоре и 130 и 300 дней – но это не значит, что нужно неукоснительно следовать данному условию). При необходимости данный пункт можно оспорить в судебном порядке (включить в иск о взыскании неустойки требование признать пункт договора 9.1 недействительным, но это не обязательно и в моей практике такой необходимости не возникало).

Вообще претензионный порядок урегулирования споров в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов, со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования споров направлен на его оперативное разрешение и служит ДОПОЛНИТЕЛЬНОЙ ГАРАНТИЕЙ защиты прав.

В пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, в каких случаях до подачи искового заявления в суд предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования споров.

Таким образом требование ответа в течение 14 дней не является злоупотреблением со стороны дольщика, это вполне разумный и достаточный срок (на практике – если застройщик готов к диалогу, то ответ он направит Вам в течение недели, а то и раньше).

Если Вы отправляете претензию за две недели до обращения с иском в суд, то к моменту, когда будет назначено предварительное заседание (досудебная подготовка), пройдет уже как минимум месяц с момента отправки Вами претензии, поэтому доводы представителя застройщика о несоблюдении срока рассмотрения претензии, предусмотренного ДДУ, будут несостоятельными. Обращение в суд с иском о взыскании неустойки не является препятствием для застройщика пойти на мировую или по крайней мере предпринять какие-то попытки для урегулирования спора.

Исходя из своей практики могу пояснить следующее: практически никогда вопрос о сроках претензионного порядка, предусмотренных ДДУ, судами общей юрисдикции не поднимается, их волнует сам факт направления Вами претензии в адрес застройщика. Если представитель застройщика начинает в суде говорить о том, что Вы не соблюли срок на рассмотрение претензии, предусмотренный ДДУ, я всегда отвечаю, что с момента отправки претензии до текущего момента (досудебной подготовки или судебного заседания) прошло достаточно времени (как правило 1-2 месяца), и застройщику ничто не мешало направить ответ или за несколько дней до слушания предложить вариант мирного урегулирования спора, и судьи с данной позицией соглашаются.

Спасибо за подробный ответ!

Не за что! Обращайтесь!

Алексей, а по опыту, какую реакцию можно ожидать от застройщика, если все эти действия произвести? Они реально что-то предлагают для досудебного урегулирования? 

Алексей, а по опыту, какую реакцию можно ожидать от застройщика, если все эти действия произвести? Они реально что-то предлагают для досудебного урегулирования? 

Добрый день, Кате4ка! Конкретно по ООО "Феодосийская" - пока ни на одну из претензий, которые я направил в рамках дел своих клиентов, ответа нет. По практике с другими застройщиками - иногда предлагают деньги, сертификаты на покупку стройматериалов для ремонта, кладовки в подарок. Но это довольно редко бывает. Претензия нужна в первую очередь для возможности требования в суде штрафа за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя (в размере 50% от суммы присужденной судом в пользу потребителя).