О взыскании неустойки за просрочку передачи квартир

Сегодня мне задали вопрос по поводу смены генерального директора и нужно ли его указывать в иске/претензии/уведомлении и обращаться к мену "Уважаемый ФИО, ..."

Отвечаю:

Форма иска должна соответствовать требованиям ГПК и содержать точное наименование ответчика, в соответствии с учредительными документами и выпиской из ЕГРЮЛ. Поэтому в иске пишем просто ООО СЗ Феодосийская.

По данной категории дел законодателем не предусмотрен обязательный претензионный порядок урегулирования спора. Нужно лишь доказать по ЗоЗПП что застройщик отказал добровольно выплатить неустойку. В суде, кстати, представитель не отрицает того факта, что они ничего не хотят выплачивать. Поэтому, желательно отправлять письмо с такой просьбой, но это не является полноценной претензией, а лишь документом, подтверждающим просьбу. Тоже самое и про уведомление.

Что касается правила оформления писем/документов и прочего, то они, как правило, составляются в официально-деловом стиле. Документоведы рекомендуют руководствоваться ГОСТом 6,30-2003. Потому что

"Оформление реквизитов согласно ГОСТ Р 6.30–2003 позволит выдержать архитектонику делового письма, соблюсти пространственное соотношение его элементов, оформить текст в соответствии с правилами деловой переписки."

Но это всего лишь деловая вежливость и не является обязательным требованием. Желательно не перепутать ФИО гендира))) и то это не большая ошибка.

Я, например, в исках в конце всегда пишу: С Уважением, ... . Но это не всегда означает, что я уважаю конкретный суд до смерти. Нет, просто это банальная  вежливость и любезность.

спрашивали про указание фамилии гендиректора в претензии и в иске, повторяю ответ: упоминать директора в этих документах не то что не нужно, этого нельзя делать.

Договор заключается не с человеком, не с должностным лицом, а с юридическим лицом.

Если вы пишете претензию гендиректору, то формально вы предъявляете требования ему, а не застройщику. Ну это ладно, в суде в крайнем случае пройдет, а вот если претензия не будет доставлена, то застройщик может вывернуться, сказав, что на момент доставки письма с претензией директора не было и письмо не было вручено по этой причине. А это уже серьезно, это может поломать штраф.

Поэтому если видите в каком-то образце претензии обращение к директору, то имейте в виду, что во-первых, писал этот образец неюрист или плохой юрист, а во-вторых, что в таком виде претензию посылать нельзя.

Я уже выкладывал тут образец претензии, но поскольку вопросы по оформлению претензии возникают снова, выкладываю его еще раз.

В ООО СЗ «ФЕОДОСИЙСКАЯ»

117246, г. Москва, Научный проезд,

д. 10, эт/оф 1/495

от ___________________

ПРЕТЕНЗИЯ

______________ г. мной (нами) и ООО СЗ «ФЕОДОСИЙСКАЯ» был заключен договор участия в долевом строительстве № _________, который предусматривает передачу мне (нам) квартиры в строящемся жилом доме № __, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Феодосийская, вл.1/9.

В соответствии с пунктом 1.3 договора № ____ передача квартиры участнику долевого строительства должна быть осуществлена не позднее 30.06.2018 г., однако квартира мне (нам) до настоящего времени не передана.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Указанием Банка России от 11.12.2015 г. № 3894-У с 01.01.2016 г. значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

В соответствии с Информацией Банка России от 14.09.2018 г. значение ключевой ставки установлено Банком России в размере 7,5 % годовых.

В соответствии с пунктом __ договора № _____________ его цена составляет ______________ рублей.

По состоянию на __.0_.2018 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет __ дней, таким образом, я (мы) имею (ем) право требовать от ООО СЗ «ФЕОДОСИЙСКАЯ» уплаты неустойки в следующих размерах:

_____________ рублей × 7,5 % ÷ 300 × __ дней × 2 = _______ рублей __ копеек

Требую (ем) перечислить данные денежные средства на банковский счет по следующим реквизитам:

Получатель: _____________

Номер счета: ______________

Банк: _______________

ИНН банка: ______________

БИК: ___________

Корреспондентский счет: ____________________

В случае отказа выполнить данные требования я (мы) буду (ем) вынужден (ы) обратиться в суд с соответствующим иском.

__.0_.2018 г.                                                                         _____________ ________________

... а вот если претензия не будет доставлена, то застройщик может вывернуться, сказав, что на момент доставки письма с претензией директора не было и письмо не было вручено по этой причине. А это уже серьезно, это может поломать штраф...

 

 

Здесь Владимир уж слишком сгустил краски. Так как согласно Пленумов ВАС и ВС РФ, "юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ)."

Но в целом Владимир правильно говорит. Если отправляет претензию адвокат или юрист - он знает что делает, что пишет. Если отправляете Вы сами, то краткость - сестра таланта (меньше ошибок будет)))

Исходя из вышеизложенного, можете пользоваться или претензией Владимира, или моей претензией, размещенной на первой странице ветки.

Подавал на позапрошлой неделе два иска в Зюзинский - одновременно!!! Иски абсолютно аналогичные. Один иск приняли, второй собираются возвратить как неподсудный))) Поеду в понедельник на прием к судье разбираться.

Здесь Владимир уж слишком сгустил краски. Так как согласно Пленумов ВАС и ВС РФ, "юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - ГК РФ)."

 

Но в целом Владимир правильно говорит. Если отправляет претензию адвокат или юрист - он знает что делает, что пишет. Если отправляете Вы сами, то краткость - сестра таланта (меньше ошибок будет)))

 

 

 

Исходя из вышеизложенного, можете пользоваться или претензией Владимира, или моей претензией, размещенной на первой странице ветки.

Не все так просто))

Что бы я сказал на месте юристов застройщика.

Письмо пришло на имя генерального директора Иванова Ивана Ивановича, у сотрудника ООО СЗ «Феодосийская» была доверенность от имени ООО СЗ «Феодосийская», но не от имени Иванова Ивана Ивановича. И поэтому сотрудник почты не отдал конверт представителю ООО СЗ «Феодосийская».

Да, реально Почте пофиг, но версия правдоподобная, а бремя доказывания отправки претензии на истце, так что вероятность пролететь есть.

Подавал на позапрошлой неделе два иска в Зюзинский - одновременно!!! Иски абсолютно аналогичные. Один иск приняли, второй собираются возвратить как неподсудный))) Поеду в понедельник на прием к судье разбираться.

Толку))) Она ж свое определение взад не возьмет)))

У меня в Зюзинском один иск принят и уже подготовка назначена, второго почему-то вообще на сайте не видно, хотя оба иска были поданы мной одновременно. Наверняка расписали разным судьям.

Скажите, пожалуйста, какая практика по взысканию неустойки у судьи Иваховой Е.В. в Черемушкинском суде? Хорошая судья, справедливая? :-)

Судился у ней один раз два года назад: порезала в четыре раза. После нескольких таких решений в этом суде, я стал обходить его десятой дорогой.

Сегодня заключил договор с еще одним дольщиком Гринады, теперь у меня 16 клиентов из данного ЖК.

Скажите, пожалуйста, какая практика по взысканию неустойки у судьи Иваховой Е.В. в Черемушкинском суде? Хорошая судья, справедливая? :-)

В Черемушкинском суде есть хорошие судьи: Попов, Козина... Но как к ним попасть?)))

Я подал три иска и все (как и 99% исков к Феодосийской в Черемушкинском) попали к ИваКиной.

Теперь уже стало понятно, что председатель почти все иски будет отдавать ей, поэтому я больше не буду туда подавать. ИваХова - это исключение из правил.

Плюс рассмотрения у Ивакиной: от момента подачи дела до решения, если не заниматься бесконечными уточнениями - 16 дней. пример: https://www.mos-gors...6a-b24a45cee367

Минус: она по всем делам порезала абсолютно в равной пропорции - около 50%. По суммам там примерно 180-200 т.р. получилось.

Итого: у меня три вынесенных решения в Черемушкинском. И пока иски не будут распределять равномерно по другим судья (как в том же соседнем Зюзинском, или как в Чертановском) - я больше туда не пойду.

Уже назначенные заседания:

16 октября - Чертановский суд

18 октября - Зюзинкий суд

22 октября - Зюзинкий суд

Еще в не назначенных и/или в процессе подачи висят:

Люблинский суд

Тушинский суд

Протвинский суд Мос.Обл.

Чертановский суд

Зюзинский суд

Итого 17 дел, но они плавно распределены: по первым ожидаются решения в тот день, когда по последним запланирована подача иска в суд.

Я на следующей неделе подам пять или шесть исков в Феодосийской, зависит от того, как быстро мне клиенты документы сбросят, я ведь не только необходимые вопросы отрабатываю, но и делаю то, что не является обязательным, но влияет на исход дела, факультатив.

Уважаемые юристы! Ответьте пожалуйста на вопросы:

1.Что нужно будет сделать если, иск по Гринаде возратили, как неподсудный?

2. По какой причине это может произойти? Как этого избежать?

3. Как это отразится на стоимость Ваших услуг?

Заранее спасибо!

Уважаемые юристы! Ответьте пожалуйста на вопросы:

1.Что нужно будет сделать если, иск по Гринаде возратили, как неподсудный?

2. По какой причине это может произойти? Как этого избежать?

3. Как это отразится на стоимость Ваших услуг?

Заранее спасибо!

Доброе утро!

1. Подать иск заново (в другой суд, либо в тот же, если других вариантов нет).

2. Некоторые суды неправомерно возвращают иски по неустойкам как неподсудные, желая снизить нагрузку (например Зюзинский суд, судья Симонова - один иск возвратила как неподсудный, два других приняла). Как избежать - подавать в суд по месту нахождения застройщика)) 

3. Если  случится возврат - на стоимости это никак не отразится. Я сам заберу из суда все документы, не дожидаясь их по почте, после чего подам иск заново. 

Уважаемые юристы! Ответьте пожалуйста на вопросы:

1.Что нужно будет сделать если, иск по Гринаде возратили, как неподсудный?

2. По какой причине это может произойти? Как этого избежать?

3. Как это отразится на стоимость Ваших услуг?

Заранее спасибо!

1. Подумать на тему подачи иска в другой суд, в том числе подумать о регистрации в другом районе Москвы или Подмосковья.

2. Причина проста: в Зюзинском суде идет ремонт, судьям элементарно негде слушать дела, но суд закрывать не хочется, вот они и занимаются незаконными отказами.

3. Никак не отразится, при заключении договора все это понимают.

Ранее суды почти всегда отказывали во взыскании таких убытков, но этой зимой вышел один судебный акт ВС, где он сформулировал условия, при которых эти убытки нужно взыскивать: постоянная регистрация вдали места работы и места приобретения жилья.

После этого шансы взыскать убытки, связанные со съемом жилья улучшились, но все равно остаются невысокими: судьи придираются к каждой букве.

Уважаемые юристы, какие шансы получить компенсацию за аренду жилья в Москве (цена аренды адекватная)?!

Соглашусь с ВладимиромД.

Что касается статистики - шансы взыскать убытки за аренду жилья существенно увеличатся при отсутствии у истца постоянной регистрации. Но опять же, всё сугубо на усмотрение суда.

Я всегда прошу своих клиентов предоставить документы подтверждающие съем и оплату жилья. Даже если с регистрацией всё в порядке, приложив данные документы и написав пару абзацев в иске + в своем выступлении в судебном заседании обратить внимание суда на данное обстоятельство, можно повысить шансы на получение большей неустойки, даже не заявляя о компенсации убытков в отдельном требовании.

Я всегда прошу своих клиентов предоставить документы подтверждающие съем и оплату жилья. Даже если с регистрацией всё в порядке, приложив данные документы и написать пару абзацев в иске, можно повысить шансы на получение большей неустойки, даже не заявляя о компенсации убытков в отдельном требовании.

А какие могут быть документы подтверждающие съем и оплату жилья? Просто выписка из банка о переводе средств владельцу квартиру? Но как доказать, что это именно за съем перевели, а не просто перевод знакомому в долг.

А какие могут быть документы подтверждающие съем и оплату жилья? Просто выписка из банка о переводе средств владельцу квартиру? Но как доказать, что это именно за съем перевели, а не просто перевод знакомому в долг.

Вариантов несколько: или в договоре найма прописываете способ оплаты (на какой счёт), или в назначении платежа (комментарии) указываете "по договору найма от ....", или же просто составляете дополнительное соглашение к договору, где указываете как происходит оплата, или берёте расписки.