Продажа квартир в ЖК «Инновация»

Благодарю , мы не ждём провала и двукратного навара тоже ,и конечно склоняемся к первичному рынку , но у людей разные обстоятельства и ситуации бывают , из-за пандемии мы же сами и не успели в то время когда у застройщика варианты были , поэтому если переуступка то дешевле. Есть опыт продажи в кризис квартиры ( уже вложились в другое) думали за полгода точно продадим , но нет тут то было ...

Всё в этой жизни относительно))
Но до значений стоим м2 относительно пика 2008 года фениксу ещё далеко ;)
Смотрим график по московской недвижке.

Я работаю здесь и сейчас. Это непрерывный процесс.График приведенный выше,это опыт,не более. Он не даёт никакой информации,что и как будет завтра,слишком много изменяющихся переменных! Причем с каждым днём их больше и меняются много быстрее! Длинный оборот увеличивает риски и сильно уменьшает процент прибыли,быстрые вложения из объекта в объект приносят стабильный и большой процент в не зависимости от колебаний цен на рынке!

Конечно, тк московская недвижимость в долларах тренд в среднесрок и долгосрок - вниз.

Думаю, в ближайший год нас с вами ждет сюрприз ))

Думаю, в ближайший год нас с вами ждет сюрприз ))

... высокомаржинальной отдачи с недвижимости на котлованах сейчас уже не будет в перспективе, эскроу выкосит класс инвестров привыкших в высокой маржинальности на них, те уберут спекулятивную составляющую.
 

А вот не соглашусь! Рынок недвижимости в Столице и ближнем Подмосковье - он "вечный". Цены у всех равномерно вырастут процентов на 10. Но это уже фактически скомпенсировано пониженной кредитной ставкой на ипотеку, которая и дальше будет снижаться нашим государством. Единственно, что мы реально наблюдаем (уже) - это начало серьезного смещения сделок в ипотечную сторону и все меньшее кол-во сделок за наличные деньги. Плюс застройщики будут и уже находят варианты сокращения строительных издержек - за примером далеко ходить не нужно - смотрим нашу же Инновацию. Ну, представим, что здесь на начальном этапе было ПФ: и цена на старте для покупки за студию, например, не 1,8 млн, а 2 млн., или пусть даже 2,2 млн.! Ну и что, спрашивается? Народ стал бы меньше покупать на старте?! Да ничуть ))

Итого: просто для инвеста несколько сократиться маржа. И  это все. Будут не сверхприбыли, а просто прибыли ) Инвестировать все равно не перестанут, ибо на вкладах держать деньги стало бессмысленно совсем, а на фондовый рынок с инвестом выходить сейчас смерти подобно - грядет идеальный шторм...только спекулировать сейчас (а для этого нужны знания и опыт!).

Ну, представим, что здесь на начальном этапе было ПФ: и цена на старте для покупки за студию, например, не 1,8 млн, а 2 млн., или пусть даже 2,2 млн.! Ну и что, спрашивается? Народ стал бы меньше покупать на старте?! Да ничуть )) .

А вот не соглашусь! Рынок недвижимости в Столице и ближнем Подмосковье - он "вечный". Цены у всех равномерно вырастут процентов на 10. Но это уже фактически скомпенсировано пониженной кредитной ставкой на ипотеку, которая и дальше будет снижаться нашим государством. Единственно, что мы реально наблюдаем (уже) - это начало серьезного смещения сделок в ипотечную сторону и все меньшее кол-во сделок за наличные деньги. Плюс застройщики будут и уже находят варианты сокращения строительных издержек - за примером далеко ходить не нужно - смотрим нашу же Инновацию. Ну, представим, что здесь на начальном этапе было ПФ: и цена на старте для покупки за студию, например, не 1,8 млн, а 2 млн., или пусть даже 2,2 млн.! Ну и что, спрашивается? Народ стал бы меньше покупать на старте?! Да ничуть ))

Итого: просто для инвеста несколько сократиться маржа. И  это все. Будут не сверхприбыли, а просто прибыли ) Инвестировать все равно не перестанут, ибо на вкладах держать деньги стало бессмысленно совсем, а на фондовый рынок с инвестом выходить сейчас смерти подобно - грядет идеальный шторм...только спекулировать сейчас (а для этого нужны знания и опыт!).

Какой смысл при ПФ застройщику давать начальные цены вообще? Он может даже не открывать продажи на начальном этапе, если у него нет обязательств перед банком показать определённое количество договоров, которые он не может выкупить сам у себя, а если открывает - то в чём смысл демпинга? В эпоху эскроу-счетов, инвестор для застройщика - это паразит, который хочет своровать его деньги, гораздо разумнее сразу ориентироваться на конечников и неспешно распродавать имеющиеся площади. В той же Инновации, если бы не было форс-мажоров и столь сильных колебаний ставок, если бы она вышла по эскроу - то начало было бы миллиона 3 на этапе котлована и к настоящему моменту цены бы разогнались до 3.3-3.5. Просто пройдитесь по ценникам новых проектов и посмотрите, а есть ли там вообще инвест. Я не нашёл ничего, деньги лежат и греют карман. Вместе со всеми жду старта Самолёта в Молжаниново, но уверенности в том, что там будет хороший вход у меня нет, именно из-за того, что я описал выше.

Если считаете свое утверждёние выше верным, то тогда получается отдел маркетинга и отдел продаж Застройщика просто промахнулись по ценообразованию на старте проекта в период первых 3 кварталов реализации и упустил приличное количество прибыли в районе дельты минимум в 20% от стоим кв метра. Апплодирую им стоя.

Так и считаю ))

Начало серьезного смещения сделок в ипотечную сторону и все меньшее кол-во сделок за наличные деньги - это как раз эффект двух факторов :
1. Снижение платежеспособного спроса населения
2. Инвесторы с кэшем больше не идут как раньше активно в стройку, тк маржинальность в проектах с эскроу уже утрамбовали.

Первое - верно.

Второе - не могу согласиться. Маржинальность упадет на 10%. Не в 2 же раза. Здесь есть еще один эффект - от снижения % по вкладам. Он даст обратный эффект и увеличит кол-во вложений в недвижимость на старте на те же 10% (уже есть опросы населения). Все равно выгодно инвестировать, просто станет чуть менее, чем было последние годы...но по сравнению с вкладами - все равно супервыгодно!

Первое - верно.
Второе - не могу согласиться. Маржинальность упадет на 10%. Не в 2 же раза. Здесь есть еще один эффект - от снижения % по вкладам. Он даст обратный эффект и увеличит кол-во вложений в недвижимость на старте на те же 10% (уже есть опросы населения). Все равно выгодно инвестировать, просто станет чуть менее, чем было последние годы...но по сравнению с вкладами - все равно супервыгодно!

Какой смысл при ПФ застройщику давать начальные цены вообще? Он может даже не открывать продажи на начальном этапе, если у него нет обязательств перед банком показать определённое количество договоров, которые он не может выкупить сам у себя, а если открывает - то в чём смысл демпинга? 

Поясню (вы явно не в теме ПФ): ПФ выделяется застройщику под определенный процент, но этот процент снижается по условиям кредитной линии по мере увеличения кол-ва проданных квартир (причем так ощутимо снижается), т.к. для банка падают риски. Именно по этой причине застройщики практически всегда будут выставлять определенный объем квартир на продажу сразу после старта (придерживая некий объем и на конец стройки). Я разговаривал с представителем того же Гранеля на эту тему в его (Гранеля) будущих проектах - они будут руководствоваться именно такой логикой (и она понятна).

Поясню (вы явно не в теме ПФ): ПФ выделяется застройщику под определенный процент, но этот процент снижается по условиям кредитной линии по мере увеличения кол-ва проданных квартир (причем так ощутимо снижается), т.к. для банка падают риски. Именно по этой причине застройщики практически всегда будут выставлять определенный объем квартир на продажу сразу после старта (придерживая некий объем и на конец стройки). Я разговаривал с представителем того же Гранеля на эту тему в его (Гранеля) будущих проектах - они будут руководствоваться именно такой логикой (и она понятна).

Что мешает застройщку выкупать квартиры у себя же?

По отношению к вкладам потенциал выше согласен, хотя есть и риски как минимум залипнуть с продажей квартиры. Тут главное чтобы проект в цене рост, а то есть такие шанхаи, которые хз как потом продавать когда по 30 корпусов в проекте и хулиард переуступок.

Правило трех Л )))

И будет всем счастье...

Что мешает застройщку выкупать квартиры у себя же?

Так поступают только недобросовестные застройщики. Эту лазейку скоро прикроют (уже обсуждается).

Банки, кстати, в курсе этой схемы и просто прописывают ее ограничение при выделении ПФ на стройку.

Так поступают только недобросовестные застройщики. Эту лазейку скоро прикроют (уже обсуждается).

Банки, кстати, в курсе этой схемы и просто прописывают ее ограничение при выделении ПФ на стройку.

Ваши слова всё равно идут вразрез с реальностью, покажите мне проекты, вышедшие по эскроу, которые дали хорошие инвестиционные показатели не за счёт снижения ставки, а именно за счёт низкого старта. Вот просто откройте этот же сайт и пройдитесь по новым проектам, сравните цены, по которым выходили проекты со старой схемой с теми проектами, которые сейчас выходят по эскроу.

Ваши слова всё равно идут вразрез с реальностью, покажите мне проекты, вышедшие по эскроу, которые дали хорошие инвестиционные показатели не за счёт снижения ставки, а именно за счёт низкого старта. Вот просто откройте этот же сайт и пройдитесь по новым проектам, сравните цены, по которым выходили проекты со старой схемой с теми проектами, которые сейчас выходят по эскроу.

Зачем мне вас убеждать в чем-то? Вы же даже внимательно меня прочесть не удосужились. Я вам про Фому - вы мне про Ярему.

Так и считаю ))

Тогда условия на рынке были другие. Мы смотрели кв. в нескольких проектах. Форрест, Москвичка аналогичные квартиры были дороже ровно на миллион. Если бы инновация вышла дороже, то спроса могло и не быть. 

Это студии быстро раскупили, а однушки долго были в продаже почти по стартовым ценам