Взыскание неустойки с застройщика за просрочку передачи квартир

Здравствуйте, Уважаемые дольщики!

В данной теме я предлагаю бесплатные юридические консультации по вопросам взыскания неустойки за просрочку передачи квартир/кладовых/машиномест/нежилых помещений с застройщика ООО "ГЛАВРЕГИОНСТРОЙ РУМЯНЦЕВО" (ЖК Позитив), а также публиковать образцы документов и свежую судебную практику по спорам с данным застройщиком и другими застройщиками Москвы и Московской области.

Пример расчета неустойки и иных требований при обращении в суд с соответствующим иском:

Стоимость квартиры: 8 000 000 рублей

Ключевая ставка: на сегодняшний день это 4,25 %

Период просрочки: например, 3 месяца (90 дней)

При указанных вводных неустойка составит 204 000 рублей, помимо этой суммы можно получить компенсацию морального вреда (обычно от 1 000 рублей до 30 000 рублей) + штраф от суммы удовлетворенных судом неустойки и компенсации морального вреда. То есть, если суд взыщет 200 000 рублей неустойки, 10 000 компенсации морального вреда - штраф может составить 105 000 рублей. Итого дольщик получит 315 000 рублей. А это совсем немаленькие деньги, которые очень пригодятся тем, кто только купил квартиру и планирует делать ремонт.

Обращаем внимание, что в случае приобретения квартиры в ЖК Позитив по договору уступки - дольщик также вправе претендовать на неустойку в соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, если иное не предусмотрено договором уступки.

Практика взыскания в судах общей юрисдикции г. Москвы и МО очень и очень разнообразная и не единая.

У каждого судьи есть своя "вилка" взыскания неустойки по ДДУ, например от 40 до 70%, которую судья применяет годами по своему "внутреннему убеждению" на протяжении всей своей профессиональной карьеры, особенно если учитывать, что многие современные судьи - люди настроения, и могут "цепляться" к любым мелочам. Поэтому, если интересы Истца (дольщика) в суде представляет опытный юрист, то у него больше умений и практических навыков, а следовательно и шансов, позволяющих добиться взыскания ближе к максимальной границе практики каждого отдельного судьи. В отсутствие профессионального представителя у Истца (дольщика) обычно получается результат ниже. Иногда этот разброс небольшой - 50-60%, но зачастую бывает и 60-90%.

У дольщиков ЖК Позитив есть возможность судиться в Щербинском районном суде города Москвы, в котором достаточно хорошая практика взыскания неустойки по ДДУ. Поскольку исковое заявление о взыскнаии неустойки можно также подать в суд по месту регистрации дольщика (истца), в зависимости от адрес регистрации - можно выбрать, в какой суд лучше обращаться - в Щербинский или в суд по адресу регистрации дольщика. Также можно обратиться в суд по месту нахождения юридического лица застройщика, но в случае с ЖК Позитив - это Пресненский районный суд города Москвы, практика в данном суде не очень хорошая, поэтому обращаться в данный суд мы не рекомендуем.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры/машиноместа/кладовой/нежилого помещения:

1. Направление досудебной претензии на юридический адрес застройщика.

2. По истечению двух недель со дня отправки претензии - необходимо подать исковое заявление в суд. Если размер исковых требований (цена иска)* менее 100 000 рублей - исковое заявление надлежит подавать к мировому судье. Если размер исковых требований 100 000 рублей и более - исковое заявление подается в районный суд.

 *В цену иска входит только неустойка + убытки за найм жилья в период просрочки (если вы заявляете данное требование). 

**Если исковое заявление подается от двух дольщиков (истцов) - цена иска считается для каждого истца отдельно. То есть, если по ДДУ на момент подачи иска неустойка составляет 150 000 рублей, но при этом в ДДУ участвует два дольщика - цена исковых требований для каждого дольщика составит 75 000 рублей - соответственно исковое заявление надлежит подавать к мировому судье.

3. После подачи искового заявления в суд (обычно в течение 2-3 недель) судья принимает исковое заявление к производству и назначает дату досудебной подготовки (предварительное заседание или беседа). На досудебной подготовке судья более углубленно знакомится с делом, может задать ряд вопросов или попросить предоставить документы, после чего назначается дата основного судебного заседания (рассмотрение дела по существу) - обычно судебное заседание назначается с интервалом в 2-3 недели после предварительного заседания.

4. Рассмотрение дела по существу. Поскольку на момент подачи искового заявления в суд квратира скорее всего еще не будет передана - необходимо подготовить Заявление об уточнении расчета исковых треований, в котором произвести перерасчет неустойки на дату судебного заседания. Экземпляр данного заявления нужно заблаговременно (желательно за 2 недели до заседания) отправить на юридический адрес застройщика (ценным письмом с описью вложений, опись и почтовую квитанцию сохоранить). В судебное заседание необходимо принести экземпляр Заявления об уточнении расчета исковых требований для суда + предоставить суду подтверждение предварительной отправке данного заявления в адрес ответчика (необходимо предоставить опись вложений и почтовую квитанцию об отправке), также лучше взять с собой ещё один экземпляр заявления, на случай если в суд явится представитель застройщика и будет настаивать что он не получал свой экземпляр (можно будет ему вручить заявление в начале заседания). Таким образом суд взыщет неустойку за период просрочки на день вынесения решения включительно.

5. После того как суд вынес решение (огласил резолютивную часть) - нужно дождаться пока судья изговтовит решение в окончательной форме (мотивированное решение), и с даты изготовления решения в окончательной форме начнет исчисляться месячный срок на обжалование данного решения в вышестоящую инстанцию. Если в течение месяца никто из сторон не обжалует решение - по истечению месячного срока решение вступает в законную силу.

6. После вступления решения суда в законную силу - необходимо заказать в суде исполнительный лист, получить его, и направить вместе с соответствующим заявлением в банк, где у застройщика открыты счета. В течение 7 рабочих дней (иногда немного дольше) банки переводят денежные средства по исполнительному листу на счет дольщика.

Выкладываю образец досудебной претензии, которую необходимо заполнить на компьютере и отправить через Почту России на юридический адрес застройщика ценным письмом с описью вложений.

Ссылка на образец претензии: https://yadi.sk/d/Gas_12qY7Ie7SA?w=1

Если в ДДУ участвуют двое дольщиков - можно отправить одну претензию от двоих (только добавьте в шапку ФИО второго дольщика и по тексту исправьте местоимения и окончания - в образце есть пометки, банковские реквизиты можно указать кого-то одного), или можно отправить от каждого дольщика отдельную претензию. Но в любом случае - досудебное требование (претензия) должно исходить от всех участников ДДУ.
Перед отправкой претензии - сделайте для себя копию подписанного экземпляра, после отправки претензии - у вас на руках должны остаться следующие документы: копия подписанной претензии, почтовая квитанция (чек) об отправке, один экземпляр описи вложения с отметкой и подписью оператора Почты России.

ВАЖНО!
1. Претензию нужно отправлять только на юридический адрес застройщика (актуальный юридический адрес всегда можно проверить на сайте nalog.ru: https://egrul.nalog.ru/index.html), в образце указан актуальный юридический адрес.
2. Претензию нужно отправить Почтой России, не нужно пытаться вручить претензию лично в офисе застройщика и тд. 
3. После отправки претензии - сохраните/запишите номер для отслеживания (РПО), на случай, если чек выцветет (такое иногда бывает).
4. Претензию необходимо отправлять именно ценным письмом с описью вложений (опись выложена в облаке вместе с претензией - опись лучше заранее распечатать дома, чтобы не заполнять вручную на почте).

ООО "ГЛАВРЕГИОНСТРОЙ РУМЯНЦЕВО"

123112, МОСКВА ГОРОД, НАБЕРЕЖНАЯ ПРЕСНЕНСКАЯ,

ДОМ 8, СТРОЕНИЕ 1, ЭТ 15 ПОМ I КОМ 12

ОГРН: 5147746239735, ИНН: 7719892948

от: Фамилия Имя Отчество

Адрес для направления корреспонденции: ______________________

Контактный телефон: ______________________

e-mail: ______________________

 ПРЕТЕНЗИЯ

__.__.201_ г. между мной(нами) и ООО "ГЛАВРЕГИОНСТРОЙ РУМЯНЦЕВО" был заключен договор участия в долевом строительстве № ­­­­____________, в соответствии с которым ООО "ГЛАВРЕГИОНСТРОЙ РУМЯНЦЕВО"обязалось передать мне квартиру в строящемся многоквартирном жилом доме корпус № __, расположенном по адресу: город Москва, НАО, п. Московский, вблизи д. Румянцево, участок  3/2. 

В соответствии с пунктом 2.8 договора № ­­­­____________ об участии в долевом строительстве квартира должна была быть передана мне застройщиком ООО "ГЛАВРЕГИОНСТРОЙ РУМЯНЦЕВО" не позднее __.__.202_ г., однако квартира мне до настоящего времени не передана.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с Информацией Банка России от 24.07.2020 г. значение ключевой ставки на дату планируемой передачи объекта долевого строительства по договору (не позднее 31.12.2020 г.) было установлено Банком России в размере 4,25 % годовых.

В соответствии с пунктом 4.1 договора № ­­­­____________ его цена составляет __ рублей.

По состоянию на __.__.2021 г. просрочка передачи объекта долевого строительства составляет __ дней, таким образом, я имею право требовать от ООО "ГЛАВРЕГИОНСТРОЙ РУМЯНЦЕВО" уплаты неустойки в следующих размерах:

(стоимость квартиры) рублей × __% ÷ 300 × (количество дней просрочки) дней × 2 =  __ рублей

Требую незамедлительно передать мне квартиру по акту приема-передачи, а также перечислить денежные средства в размере __ рублей на банковский счет по следующим реквизитам:

Получатель: ____________

Номер счёта: ____________

Банк получателя: ____________

БИК: ____________

Корр. счёт: ____________

ИНН: ____________

КПП: ____________

В случае отказа выполнить данные требования я буду вынужден(а) обратиться в суд с соответствующим иском.

__.__.2021 г.                                                                                                   _____________Фамилия И.О.

Если у вас есть вопросы или для взыскания неустойки вам необходимо юридическое сопровождение - вы можете сразу связаться со мной по номеру телефона +79165945731 или написать в WhatsApp (я оказываю услуги "под ключ", поэтому вам не придется самостоятельно составлять какие-либо документы и отправлять их - всё сделает наша команда).