УК в ЖК "Люблинский парк"

В продолжение обсуждения темы выбора УК и как ее сменить, которое развернулось в теме Осмотр квартир, что само по себе неправильно, выложу еще интересные материалы, которые набрались по этому вопросу.

Это о том, кто и как может голосовать на ОСС и в чем подводные камни.

Во-первых, Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ разрешил дольщикам голосовать на общем собрании наравне с собственниками помещений в новом МКД. До принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ провести ОСС в новостройке было проблематично, т.к. в ОСС могли принимать участие только собственники помещений, а регистрация права собственности может занимать до полугода. 485-ФЗ внёс изменения в ст. 44 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, которые приняли от застройщика по передаточном акту помещение в многоквартирном доме, в течение года после этого получают право голосовать на общих собраниях собственников наравне с теми, кто уже оформил квартиру в собственность. 

Далее, согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ инициатором ОСС может выступить организация, которая временно управляет домом по договору с застройщиком, пока не проведен открытый конкурс по выбору УК.

Длительность проведения голосования законодательством не устанавливается и определяется инициатором ОСС на свое усмотрение.

И теперь главное. Есть такое письмо Минстроя от 26 февраля 2020 г. N 5607-ОГ/04, в котором написано:

"В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

 

Т.е. получается что, кому передали, тех и считают. Например, передали 3 квартиры и коммерческие помещения и, пожалуйста, быстренько проводи собрание, пока остальные не подтянулись, и принимай любое решение. Во как...

 

Нет.

В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов

Нет.

В соответствии с частью 3 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов

Еще раз, выдержка из письма Минстроя, о том, как подсчитывается число голосов и кворум:

"То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту."

И это не противоречит ЖК РФ, т.к. согласно того же ЖК РФ правом голоса обладают собственники и те кто принял квартиру, а остальные в голосовании принимать участие не имеют.

Хотя, конечно, тут возникает много вопросов, но такие у нас законы. Я просто хотел показать, что возможны различные интерпретации законов.

Еще раз, выдержка из письма Минстроя, о том, как подсчитывается число голосов и кворум:

"То есть при расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту."

И это не противоречит ЖК РФ, т.к. согласно того же ЖК РФ правом голоса обладают собственники и те кто принял квартиру, а остальные в голосовании принимать участие не имеют.

Хотя, конечно, тут возникает много вопросов, но такие у нас законы. Я просто хотел показать, что возможны различные интерпретации законов.

Это письмо даёт право проведения общего собрания среди собственников, получивших метраж по передаточному акту, если таковых набирается 50% от общей площади МКД. Застройщик тоже может участвовать в голосовании непроданной площадью, при оформлении этой площади на себя. Собственники, подписавшие передаточный акт после периода голосования на ОСС, приходят в дом, как "в чужой монастырь", т.е. без учёта их голоса на прошедшем ОСС. Получается, что инициатору ОСС не нужно письменно уведомлять категорию дольщиков, не подписавших передаточный акт.

 Поэтому один из советов дольщикам, подписавшим передаточный акт: не спешите отдавать бюллетень голосования  досрочно, если период голосования позволяет подождать и обязательно фотографируйте бюллетень голосования.

Это письмо даёт право проведения общего собрания среди собственников, получивших метраж по передаточному акту, если таковых набирается 50% от общей площади МКД. Застройщик тоже может участвовать в голосовании непроданной площадью, при оформлении этой площади на себя. Собственники, подписавшие передаточный акт после периода голосования на ОСС, приходят в дом, как "в чужой монастырь", т.е. без учёта их голоса на прошедшем ОСС. Получается, что инициатору ОСС не нужно письменно уведомлять категорию дольщиков, не подписавших передаточный акт.

 Поэтому один из советов дольщикам, подписавшим передаточный акт: не спешите отдавать бюллетень голосования  досрочно, если период голосования позволяет подождать и обязательно фотографируйте бюллетень голосования.

По факту приемки никакого бюллетеня не предлагается. Предлагается к подписи  передаточный Акт, обязывающий в течечение 10 рабочих дней с даты подписания заключить договор с управляющей компанией. В предлагаемом для ознакомления тексте Договора фигурирует ПИК Комфорт с сроком договора 3 года, да еще с интересными тарифами.

Текст Договора с УК.

Какие мысли по поводу п.8 прил.№3.  На других объектах ПИК Комфорт требует  оплату как одноразовый платеж.

Вместе с тем проблему вывоза строительного мусора при проведении отделки решает п.п. 3.3.7. и 3.3.8  Договора.

Какие мысли по поводу п.8 прил.№3.  На других объектах ПИК Комфорт требует  оплату как одноразовый платеж.

Вместе с тем проблему вывоза строительного мусора при проведении отделки решает п.п. 3.3.7. и 3.3.8  Договора.

Ну да, п.п. 3.3.7. и 3.3.8  Договора решают этот вопрос. В принципе, можно было бы согласится с единоразовым платежем с учетом упаковок от мебели и т.п. и спорить о его размере. Но ежемесячный платеж, зависящий от площади, на неопределенный срок меня как-то напрягает. Если бы установили срок, то хоть можно бы было сравнивать с единоразовым. 

А еще меня сильно заинтересовали такие расходы на систему безопасности (консьержи явно дешевле), а также пункт Дополнительная уборка МОП - интересно, что это такое и чем она отличается от заявленной ежедневной уборки.

Ну да, п.п. 3.3.7. и 3.3.8  Договора решают этот вопрос. В принципе, можно было бы согласится с единоразовым платежем с учетом упаковок от мебели и т.п. и спорить о его размере. Но ежемесячный платеж, зависящий от площади, на неопределенный срок меня как-то напрягает. Если бы установили срок, то хоть можно бы было сравнивать с единоразовым. 

А еще меня сильно заинтересовали такие расходы на систему безопасности (консьержи явно дешевле), а также пункт Дополнительная уборка МОП - интересно, что это такое и чем она отличается от заявленной ежедневной уТ

И еще, в свете наших споров по поводу назначения УК, мне абсолютно не понятен пункт 10. С одной стороны они пишут, что он вступает в силу после подписания, но должен быть утвержден ОСС. И сразу предлагают заключить его на три года, что тоже должно быть утверждено ОСС. Но далее пишут, что если не было ОСС или конкурса, то он действует 3 месяца. 

ОСС не было. Информацию по конкурсу я ни где не нашел. Ее должны опубликовать и довести до собственников (не помню как). Получается полная непонятка со сроком действия договора и, вообще, действует ли он без решения ОСС.

Кому лень читать договор в исходнике, приведу текст 10 пункта:

Ну да, п.п. 3.3.7. и 3.3.8  Договора решают этот вопрос. В принципе, можно было бы согласится с единоразовым платежем с учетом упаковок от мебели и т.п. и спорить о его размере. Но ежемесячный платеж, зависящий от площади, на неопределенный срок меня как-то напрягает. Если бы установили срок, то хоть можно бы было сравнивать с единоразовым. 

А еще меня сильно заинтересовали такие расходы на систему безопасности (консьержи явно дешевле), а также пункт Дополнительная уборка МОП - интересно, что это такое и чем она отличается от заявленной ежедневной уборки.

Тоже сразу обратил на это внимание, по этому договору жилая площадь блока 54945 м кв., в итоге за месяц  385 000 за обеспечение безопасности??? Может они будут вечером тебя от подъезда до мусорного бака провожать..

Тоже сразу обратил на это внимание, по этому договору жилая площадь блока 54945 м кв., в итоге за месяц  385 000 за обеспечение безопасности??? Может они будут вечером тебя от подъезда до мусорного бака провожать..

  На форумах тема охраны обсуждалась. Этот тариф предполагает круглосуточное дежурство 3-х человек 7 дней в неделю. Это 12 человек.  Причем постоянного поста в подъездах не предусматривается. Работа заключается в постоянных обходах по территории и строениям. 

По п.8  на объекте "Ильинские луга", тоже "Пик Комфорт", единоразовый платеж составляет 195 руб./м2. Арифметика здесь простая. 

  На форумах тема охраны обсуждалась. Этот тариф предполагает круглосуточное дежурство 3-х человек 7 дней в неделю. Это 12 человек.  Причем постоянного поста в подъездах не предусматривается. Работа заключается в постоянных обходах по территории и строениям. 

По п.8  на объекте "Ильинские луга", тоже "Пик Комфорт", единоразовый платеж составляет 195 руб./м2. Арифметика здесь простая. 

https://ilyinskielug...и ЧОП не несут).     

  На форумах тема охраны обсуждалась. Этот тариф предполагает круглосуточное дежурство 3-х человек 7 дней в неделю. Это 12 человек.  Причем постоянного поста в подъездах не предусматривается. Работа заключается в постоянных обходах по территории и строениям. 

По п.8  на объекте "Ильинские луга", тоже "Пик Комфорт", единоразовый платеж составляет 195 руб./м2. Арифметика здесь простая. 

Ну тогда да, если поделить такой единоразовый на наш ежемесячный, то получится как раз 36 месяцев, т.е. 3 года, на которые они и рассчитывают. Просто оплата в рассрочку, чтобы люди сразу не офигивали от единоразовой суммы. Интересный ход.

Ну тогда да, если поделить такой единоразовый на наш ежемесячный, то получится как раз 36 месяцев, т.е. 3 года, на которые они и рассчитывают. Просто оплата в рассрочку, чтобы люди сразу не офигивали от единоразовой суммы. Интересный ход.

Этот способ, ПИК Комфорт применяет и к другим тарифам. Например охрана. Ежемесячный платеж 511 р. с квартиры в 68 м2,  или 7,5 руб/м2.

https://ilyinskielug...и ЧОП не несут).     

Интересная ссылка. Но это замкадье, а там тарифы вообще выше, чем в Москве.

У нас же предлагают тариф даже меньше муниципального. Муниципальный в последней платежке был 31.89, а в договоре предлагают 29.43. Но в дополнение еще безопасность, территория и доп.уборка МОП 21.78, ну и еще 5.5 контейнеры. Т.е. всего 56.71 за м2.

Этот способ, ПИК Комфорт применяет и к другим тарифам. Например охрана. Ежемесячный платеж 511 р. с квартиры в 68 м2,  или 7,5 руб/м2.

В целом, если не говорить о тарифах, Договор сырой. К примеру тариф "Содержание помещений" =29,43 руб/м2 подтверждается перечнем проводимых работ (Приложение №2 к Договору).  А дополнительные услуги (п.п. 4,5,6,7) на сумму 21,78 руб./м2 не подтверждены ни строчкой. Так договоры не пишутся.

В договоре ЖК Ильинские луга описаны работы по уборке МОП, внешней территории, озеленению и благоустройству.

Эти работы включены в тариф "Содержание помещений".

Интересная ссылка. Но это замкадье, а там тарифы вообще выше, чем в Москве.

У нас же предлагают тариф даже меньше муниципального. Муниципальный в последней платежке был 31.89, а в договоре предлагают 29.43. Но в дополнение еще безопасность, территория и доп.уборка МОП 21.78, ну и еще 5.5 контейнеры. Т.е. всего 56.71 за м2.

29,43 руб - это муниципальный тариф на 2021 год для домов без мусоропровода.