Кто-нибудь уже получил ключи?

Покупка квартиры в доме, строительство которого не завершено, всегда сопряжена с рядом рисков. В частности нередко на практике получается так, что метраж готовой квартиры отличается от того, который был заявлен проектом при заключении договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Причем разница может быть как в большую сторону, так и в меньшую. Как быть в случае выявления такой разницы? Площадь квартиры является важным параметром, определяющим общую цену за нее.

Измерять метраж квартиры в новостройке должны только специалисты, имеющие соответствующую лицензию, - кадастровые инженеры или сотрудники БТИ. Никаких обмеров рулеткой или подсчетов "на глаз" здесь не допустимо. Измерения кадастровыми инженерами производятся при помощи специального оборудования по особой методике. Все измерения заносятся в официальные документы.

Измерения инженером должны проводиться только после сдачи дома в эксплуатацию либо непосредственно на этой стадии. Измерения, сделанные инженером, должны найти отражение в акте приема-передачи квартиры. Именно эти измерения и дают фактическую площадь квартиры. Соответственно, подписывая такой акт, вы подтверждаете, что фактическая площадь вами не оспаривается. На этом моменте следует проявить особую внимательность. Поскольку если фактическая площадь окажется больше той, что указана в договоре, по общему правилу на вас ляжет обязанность доплатить за нее.

Если же квартира по фактическому метражу окажется меньше той, что была заявлена в плане при подписании ДДУ, у вас есть право взыскать с компании-застройщика стоимостную разницу. Законом установлены предельные нормы расхождений между фактической и заявленной проектом площадью квартир в новостройках.

Предельная норма равна пяти процентам от общей площади квартиры. Если расхождение более пяти процентов, оно считается существенным. Если выявлено существенное расхождение в площади - это становится самостоятельным основанием по инициативе покупателя (дольщика) расторгнуть ДДУ. Если у дольщика по указанной причине расторгать договор желания нет, то на него ложится обязанность доплатить за разницу в метраже (если по факту она больше запланированной). Но не всегда. Отступления от этого общего правила могут быть установлены в самом ДДУ, а именно теми его пунктами, которые устанавливают порядок определения конечной цены за квартиру.

Если договором установлено, что цена квартиры равна произведению стоимости одного метра квадратного на общее количество метров (площадь квартиры) и прописано, что цена за квартиру подлежит автоматическому перерасчету, тогда при превышении фактической площади над запланированной проектом обязанность по оплате разницы ложится на дольщика.

Но и на застройщика ложится обязанность компенсировать дольщику стоимостную разницу за уже оплаченный излишек, если фактический метраж окажется меньше запланированного. Также застройщик вправе самостоятельно определять договором норму отклонения по метражу, влияющую на возможность перерасчета итоговой цены.

Так, часто прописывается, что перерасчет производится, если разница будет превышать 0,5 метра, метр или иное процентное соотношение. Но, как было замечено выше, если фактический метраж будет расходиться с запланированным более чем на 5% - за дольщиком сохраняется право на расторжение ДДУ, если оплачивать такой излишек он не хочет или не может в виду отсутствия средств.

Цена за квартиру в типичном соглашении о купле-продаже – одно из условий существенных и должна быть выражена четко, без каких-либо последующих изменений. Но применительно к ДДУ согласно закону изменение окончательной цены за квартиру возможно и после заключения ДДУ. На практике чаще всего в ДДУ отражается запланированная, то есть приблизительная площадь квартиры с указанием на то, что окончательный метраж будет сформирован на основе результатов измерений специалистами БТИ.

Таким образом, уже на этапе подписания ДДУ дольщик извещается о том, что разница в площади возможна. И такая разница возникает практически всегда. Однако ДДУ может быть установлен и иной вариант определения окончательной цены за квартиру. Так, если указано, что цена является фиксированной, определяется, например, как сумма денег, идущих на возмещение непосредственных затрат, обусловленных строительством, и оплату услуг компании-застройщика, и не подлежит перерасчету (изменению), то при выявлении разницы в метраже ни дольщик, ни застройщик компенсировать стоимостную разницу не должны.

Однако разница не должна быть существенной, то есть не превышать 5% от общей площади. Если будет больше, как было замечено выше, дольщик вправе инициировать расторжение ДДУ, если желает, чтобы застройщик вернул ему уже уплаченную стоимость недостающих квадратных метров. Перерасчет итоговой стоимости за квартиру в новостройке должен производиться на основе той стоимости за квадратный метр, которая была указана при заключении ДДУ, если даже к моменту составления акта передачи цена за метр квадратный в этом доме возросла в несколько раз.

Отклонения между фактической и планируемой площадью всегда фиксируются в акте приема. Желая получить излишне уплаченные деньги за квадратные метры, которых по факту не оказалось, дольщик должен подать претензию (заявление) на имя компании-застройщика. Лучше это делать еще до подписания акта, оформляющего передачу объекта.

Если разница в метраже возникла главным образом из-за разницы в проектных и фактических параметрах, касающихся подсобных, не отапливаемых помещений квартиры, а также лоджии или балкона, то при перерасчете цены должны применяться специальные понижающие коэффициенты.

При выявлении оснований для перерасчета застройщику надлежит в письменной форме известить об этом дольщика. Когда стороны не могут придти к взаимному согласию по порядку и самой необходимости перерасчета за излишний (недостающий) метраж в установленный договором или поданной дольщиком претензией срок, такой спор возможно решить через суд.