О взыскании неустойки за просрочку передачи квартир

Вы участвовали в таких процессах?

Судя по всему нет.

Одних слов застройщика мало.

Нет, не участвовал, но когда Застройщик всячески уклоняется от подписания акта осмотра и на претензии не отвечает, могу предположить, что эта позиция неспроста. Вы правильно сказали, одних слов недостаточно, и что может спросить в таком случае от Застройщика и от Дольщика? В данном случае Дольщику придётся доказывать, что он там был и ему кто-то что-то на чём-то подписал некий акт осмотра, который к Застройщику имеет весьма опосредованное отношение. Застройщику даже ничего говорить не надо и что либо подтверждать, просто изумление, что да претензию получили, но факты указанные там не подтвердились по причине того, что его на приёмке не было, как мы может подтвердить отсутствие дольщика на приёмке?

Сам в процессах не участвовал, но есть опыт такого рода дел, когда одна компания выполнила работы по акту приёма-передачи по которому должна была оплатить другая компания, но не оплатила. Всё вроде просто, есть договор, акты... в суде выступает представитель ответчика и заявляет, что подпись указанная на акте приёма-передачи не уполномоченного лица организации, т.е. истец при подписании акта не проверил право подписи лица подписывать соответствующие акты, т.е. ответчик не признал акт и от оплаты отказался. Суд, признаёт доводы ответчика и отказывает в иске в полном объёме и это при том, что там даже стояла печать организации. Занавес в АС г. Москвы.

Сам в процессах не участвовал, но есть опыт такого рода дел, когда одна компания выполнила работы по акту приёма-передачи по которому должна была оплатить другая компания, но не оплатила. Всё вроде просто, есть договор, акты... в суде выступает представитель ответчика и заявляет, что подпись указанная на акте приёма-передачи не уполномоченного лица организации, т.е. истец при подписании акта не проверил право подписи лица подписывать соответствующие акты, т.е. ответчик не признал акт и от оплаты отказался. Суд, признаёт доводы ответчика и отказывает в иске в полном объёме и это при том, что там даже стояла печать организации. Занавес в АС г. Москвы.

А ничего, что тут принципиально разные отношения строн? Вы у кассира магазина всегда требуете приказ о приеме на работу, трудовую книжку, должностную инструкцию и табель учета рабочего времени? Нет? А деньги платите.

 

А ничего, что тут принципиально разные отношения строн? Вы у кассира магазина всегда требуете приказ о приеме на работу, трудовую книжку, должностную инструкцию и табель учета рабочего времени? Нет? А деньги платите.

 

 

Так на тот момент я определяю, будет сделка или нет, деньги при мне и надо будет могу потребовать не только спросить на каком основании работает, но и на товар сертификаты и т.п. более того, сделку я произвожу по месту нахождения продавца и при оплате в чеке есть фамилия кассира, что подтверждает, что лицо продавать уполномочено, да просто и цена вопроса... 1 т.р. и 8 млн. В нашем случае, сделка совершена и при передачи товара уже оплаченного стороны руководствуются документами... принимающая товарная накладная подписанная уполномоченными лицами, а сторона принимающая доверенность на лицо уполномоченное принимать товар... накладную можно заменить актом в нашем случае, но Вы же не станете сдавать товар тому кто назвался лицом уполномоченным принимать товар? Вы потребуете доверенность с печатью и подписью руководителя, а принимающая сторона, без накладной или акта не сможет принять у Вас товар, т.к. непонятно что и от кого принимать и что проверять... или можно на улице составить акт, а потом отправить Застройщику, сказать, что акт мы составили, претензию написали согласно обстановки?

 

Да, и Вы не ответили на вопрос... "Если объект не принят, то самостоятельно устранить недостатки не представляется возможным, в связи с этим вопрос, если Застройщик не устраняет в срок недостатки то по закону о защите прав потребителя уплатить 1% от суммы товара за каждый день просрочки, а это приличная сумма, если цена около 8 млн. и срок более 6 мес. Как суд отнесётся к такому требованию? У Вас был именно такой случай?"

1.При строительном подряде стороны обязаны назначить ответственных представителей на объекте. Если заказчик не назначил, а подрялчик не потребовал приказа, то это проблема подрялчика.
При дду отношения потребительские. Во имя защиты слабой стороны Закон дает дольщику больше прпв и возможностей, чем дольщику.
2.Недостатки ремонта -это не недостатки всей квартиры.
Да, 1%, или 0,5, или даже 2, но отцены ненадлежаще выполненных работ.

Дольщику больше, чем застройщику

1.При строительном подряде стороны обязаны назначить ответственных представителей на объекте. Если заказчик не назначил, а подрялчик не потребовал приказа, то это проблема подрялчика.
При дду отношения потребительские. Во имя защиты слабой стороны Закон дает дольщику больше прпв и возможностей, чем дольщику.
2.Недостатки ремонта -это не недостатки всей квартиры.
Да, 1%, или 0,5, или даже 2, но отцены ненадлежаще выполненных работ.

1. Это отношения третьих сторон, я как дольщик не могу влиять и требовать соблюдения порядка между Застройщиком и Подрядчиком или могу?

2. Согласно ч.1 ст.23 Закона от 07.02.1992 года №2300-1 «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков продавец, допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара. Откуда положение от надлежащие выполненных работ и разбег от 0,5% до 2% когда в законе однозначно сказано 1%? При передаче квартиры о каком недостатке ремонта может идти речь?

SGT.Bilko
1. Это про ваш пример арбитражного спора по подписанию акта приемки работ неуполномоченным представителем. Тут, в отличии от договора подряда, полномочия следуют из обстановки.
2. По п.5 ст.28 ЗоЗПП можно и 3 в день, но тут важнее не ставка （процент), а база （от чего начислять）. Вы ведь не полагаете, что за нарушение срока починить оконную ручку неустойка считается от цены квартиры？
3

Так на тот момент я определяю, будет сделка или нет, деньги при мне и надо будет могу потребовать не только спросить на каком основании работает, но и на товар сертификаты и т.п. более того, сделку я произвожу по месту нахождения продавца и при оплате в чеке есть фамилия кассира, что подтверждает, что лицо продавать уполномочено, да просто и цена вопроса... 1 т.р. и 8 млн. В нашем случае, сделка совершена и при передачи товара уже оплаченного стороны руководствуются документами... принимающая товарная накладная подписанная уполномоченными лицами, а сторона принимающая доверенность на лицо уполномоченное принимать товар... накладную можно заменить актом в нашем случае, но Вы же не станете сдавать товар тому кто назвался лицом уполномоченным принимать товар? Вы потребуете доверенность с печатью и подписью руководителя, а принимающая сторона, без накладной или акта не сможет принять у Вас товар, т.к. непонятно что и от кого принимать и что проверять... или можно на улице составить акт, а потом отправить Застройщику, сказать, что акт мы составили, претензию написали согласно обстановки?

 

Да, и Вы не ответили на вопрос... "Если объект не принят, то самостоятельно устранить недостатки не представляется возможным, в связи с этим вопрос, если Застройщик не устраняет в срок недостатки то по закону о защите прав потребителя уплатить 1% от суммы товара за каждый день просрочки, а это приличная сумма, если цена около 8 млн. и срок более 6 мес. Как суд отнесётся к такому требованию? У Вас был именно такой случай?"

Пробитый чек = заключению и исполнению сделки в абсолютном большинстве случаев для розницы. И что, Вы требуете кассира предъявить паспорт? Сверяете с фамилией в чеке? А если в чеке вообще никакой фамилии нет?

Я б не советовал Вам тягаться со мной в этом вопросе) Я все ж таки по этой теме две книги написал, в том числе постатейный комментарий к закону "О защите прав потребителей".

Акт осмотра не фиксирует передачи товара вообще. Он фиксирует наличие в нем определенных недостатков. Для этой же цели очень неплохо фото или видеозапись подойдут, но их судьи не очень любят. А вот всякие акты очень даже уважают. У меня совсем недавно в арбитраже суд взыскал неустойку, где был акт осмотра, составленный комиссией, где кого только не было. И это был суд по долевому строительству с участием потребителя.

Так что полномочия тут вообще смутное значение имеют.

Что касается ответственности за просрочку устранения недостатков, то тут есть специальная норма в 214-ФЗ:

SGT.Bilko
1. Это про ваш пример арбитражного спора по подписанию акта приемки работ неуполномоченным представителем. Тут, в отличии от договора подряда, полномочия следуют из обстановки.
2. По п.5 ст.28 ЗоЗПП можно и 3 в день, но тут важнее не ставка （процент), а база （от чего начислять）. Вы ведь не полагаете, что за нарушение срока починить оконную ручку неустойка считается от цены квартиры？
3

1. Пример арбитражного спора по обстановке не очень понял, Вы хотите сказать, что суд принял не правосудное решение и руководствовался не теми статьями ГК РФ признавая, что акт был подписан не уполномоченным лицом? Фактически, организация открещивается от акта, и возможно это так, акт подписан, но организация к нему не имеет никакого отношения к нему и суд должен был признать, что акт был подписан следуя из обстановки? Разумно спросить какой? Мы передали акты ответчику, он их подписал и у них возникли обязательства, кто и по-какому поводу не суть важно? Почему тогда АС суд не счёл, что акт подписан следуя из обстановки?

2. Вы не путайте последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг) и последствия нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю. Я у Застройщика не заказывал никаких работ, а требовал устранить недостатки по договору ДДУ, предварительно оплаченного в полном объёме.

SGT.Bilko, то есть при сломаной ручке таки от цены квартиры？

 

Пробитый чек = заключению и исполнению сделки в абсолютном большинстве случаев для розницы. И что, Вы требуете кассира предъявить паспорт? Сверяете с фамилией в чеке? А если в чеке вообще никакой фамилии нет?

Я б не советовал Вам тягаться со мной в этом вопросе) Я все ж таки по этой теме две книги написал, в том числе постатейный комментарий к закону "О защите прав потребителей".

Акт осмотра не фиксирует передачи товара вообще. Он фиксирует наличие в нем определенных недостатков. Для этой же цели очень неплохо фото или видеозапись подойдут, но их судьи не очень любят. А вот всякие акты очень даже уважают. У меня совсем недавно в арбитраже суд взыскал неустойку, где был акт осмотра, составленный комиссией, где кого только не было. И это был суд по долевому строительству с участием потребителя.

Так что полномочия тут вообще смутное значение имеют.

Что касается ответственности за просрочку устранения недостатков, то тут есть специальная норма в 214-ФЗ:

 

 

Ст. 7 214-ФЗ... п. 8. За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 ... определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).

 

Смотрим часть 6... Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. Улавливаете разницу? Если бы я принял объект и потом выяснилось, что есть недостатки, то согласен с Вами, но это не наш случай, который мы обсуждаем. Далее...

 

Чеки выдаются в обязательном порядке при наличных расчётах, кроме нотариусов и ещё ряда ограниченных лиц.

 

Можете указать наименование книг? Я не стану тягаться с Вами, т.к. просто не юрист по образованию, лучше почитаю Вас ;)

 

Касательно акта осмотра комиссией, это хорошо, если комиссия хотя бы была, вы посмотрите, с чего мы начали обсуждение ;)

 

"Что касается ответственности за просрочку устранения недостатков, то тут есть специальная норма в 214-ФЗ" Какая? Ту, что вы указали выше как бы не подходит )

SGT.Bilko, то есть при сломаной ручке таки от цены квартиры？

Понимаю Ваш сарказм, но если не ручка и не шпингалет?

 

Добавлю больше... устранить сломанную ручку думаю Застройщик в состоянии в течении срока отведенного Дольщиком для устранения данного дефекта в 30 дней, Вы как считаете? Более того, он должен быть в этом заинтересован сделать как можно скорее.

Если недостаток существенный, то неустойка от цены квартиры по 214-фз, если устранимый, то от цены устранения по ЗоЗПП.Тут точно ничего не нужно придумывать.
При подписании актов основной принцип один. Акт, как и любой договор, должен отражать фактические обстоятельства и договоренности сторон. Если застройщик предлагает подписывать что-то отличное от реального, нужно отказываться, фиксируя и направляя другой стороне свои письменные обоснования.
Застройщик не назначает реальную дату приемки－пишите о готовности принимать и его неправомерном поведении.
Представитель не отражает недостатки- составляете односторонний акт и направляете с сопроводительным.
Отказывается проставить дату, заставляет подписывать доп－ пишете о факте нарушения и требуете сделать нормально.
Про существенность. Существенность в квартире под отделку-невозможность делать ремонт. Перепад уровня на 3 см это точно не существенно. Отсутствие подведенных коммуникаций, остекления, радиаторов- существенно. Гидроизоляции, сквозные трещины, неснятая опалубка-иногда существенно, нужно консультироваться у инженера или разбираться самому. Иногда можно налить воды в уши судье, иногда жто не пройдет. Только от того, что вам просто что-то не нравится, недостаток существенным не становится.
Про пломбировку индивидуальных приборов учета тоже не забывайте. Это не существенно, но если щабыть, то через год можно “поймать” подарок.

Если недостаток существенный, то неустойка от цены квартиры по 214-фз, если устранимый, то от цены устранения по ЗоЗПП.Тут точно ничего не нужно придумывать.
При подписании актов основной принцип один. Акт, как и любой договор, должен отражать фактические обстоятельства и договоренности сторон. Если застройщик предлагает подписывать что-то отличное от реального, нужно отказываться, фиксируя и направляя другой стороне свои письменные обоснования.
Застройщик не назначает реальную дату приемки－пишите о готовности принимать и его неправомерном поведении.
Представитель не отражает недостатки- составляете односторонний акт и направляете с сопроводительным.
Отказывается проставить дату, заставляет подписывать доп－ пишете о факте нарушения и требуете сделать нормально.
Про существенность. Существенность в квартире под отделку-невозможность делать ремонт. Перепад уровня на 3 см это точно не существенно. Отсутствие подведенных коммуникаций, остекления, радиаторов- существенно. Гидроизоляции, сквозные трещины, неснятая опалубка-иногда существенно, нужно консультироваться у инженера или разбираться самому. Иногда можно налить воды в уши судье, иногда жто не пройдет. Только от того, что вам просто что-то не нравится, недостаток существенным не становится.
Про пломбировку индивидуальных приборов учета тоже не забывайте. Это не существенно, но если щабыть, то через год можно “поймать” подарок.

Спасибо за советы! Если не установлены счётчики ГВС и ХВС и электроснабжения это существенно? А то Застройщик может сказать, что счётчики поставим потом, когда примите объект, естественно сказать неформально.

 

Касательно существенный... к примеру, в смартфоне вышел датчик, стоит не дорого, но смартфон забирают и не могут его починить в течение 30 дней. Это существенный недостаток, чтобы рассчитать стоимость штрафа от цены товара или цены датчика? Формально не существенный, фактически я не могу пользоваться смартфоном, он в ремонте, что для меня существенно, поэтому это всё весьма субъективно. Да и в ЗоЗПП не упоминается про существенность, там чётко указано, от стоимости товара.

1. Пример арбитражного спора по обстановке не очень понял, Вы хотите сказать, что суд принял не правосудное решение и руководствовался не теми статьями ГК РФ признавая, что акт был подписан не уполномоченным лицом? Фактически, организация открещивается от акта, и возможно это так, акт подписан, но организация к нему не имеет никакого отношения к нему и суд должен был признать, что акт был подписан следуя из обстановки? Разумно спросить какой? Мы передали акты ответчику, он их подписал и у них возникли обязательства, кто и по-какому поводу не суть важно? Почему тогда АС суд не счёл, что акт подписан следуя из обстановки?

Вы опять ничего не поняли. Акт - это не сделка. Это документ, фиксирующий определенное событие. Я не знаю обстоятельств Вашего дела, но в моем случае значение имело наличие в объекте долевого строительства недостатков, а каким образом они были выявлены - дело десятое. И вот  последнее Вы упорно не хотите понять. Акт - это только способ фиксации наличия недостатков.

 

2. Вы не путайте последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг) и последствия нарушения продавцом срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю. Я у Застройщика не заказывал никаких работ, а требовал устранить недостатки по договору ДДУ, предварительно оплаченного в полном объёме.

Бррр... Вы слышали про специальные нормы что-то? У Вас ДДУ, соответственно если что-то написано в 214-ФЗ, то сперва читаем его статьи и только если там ничего по какому-то случаю нет, только тогда переходим к закону "О защите прав потребителей". Ситуация с устранением недостатков четко прописана в статье 7 214-ФЗ, поэтому забудьте про предварительно оплаченный товар и прочее.

Вы опять ничего не поняли. Акт - это не сделка. Это документ, фиксирующий определенное событие. Я не знаю обстоятельств Вашего дела, но в моем случае значение имело наличие в объекте долевого строительства недостатков, а каким образом они были выявлены - дело десятое. И вот  последнее Вы упорно не хотите понять. Акт - это только способ фиксации наличия недостатков.

 

Бррр... Вы слышали про специальные нормы что-то? У Вас ДДУ, соответственно если что-то написано в 214-ФЗ, то сперва читаем его статьи и только если там ничего по какому-то случаю нет, только тогда переходим к закону "О защите прав потребителей". Ситуация с устранением недостатков четко прописана в статье 7 214-ФЗ, поэтому забудьте про предварительно оплаченный товар и прочее.

Хорошо, какую часть ст. 7. 214-ФЗ применить в случае, если застройщик не устранил недостатки которые были выявлены при осмотре объекта? Пункт 8 не подходит, другие... я не смог подобрать, значит обращаемся к ЗоЗПП? Товар оплачен, Вы же не будете опровергать, что недвижимость это тоже товар. Я не принимаю товар с недостатками, прошу устранить. Не устраняют, там перечень недостатков. Прихожу принимать через некоторое время, частично устранили, частично нет, и добавились другие в ходе устранения ранее указанных недостаков, указываю срок, не устраняют, т.е. повторно фиксируются ранее указанные недостаки и в соответствии с чем взыскивать неустойку за просрочку? Объект не принят, поэтому о гарантийном ремонте речи нет.

 

ВладимрД Вы снова не отвечаете на вопросы... Вы не знаете на них ответы или Вам не удобно на них отвечать?

Вы опять ничего не поняли. Акт - это не сделка. Это документ, фиксирующий определенное событие. Я не знаю обстоятельств Вашего дела, но в моем случае значение имело наличие в объекте долевого строительства недостатков, а каким образом они были выявлены - дело десятое. И вот  последнее Вы упорно не хотите понять. Акт - это только способ фиксации наличия недостатков.

Насчёт акта согласен, это Вы провели тождество с чеками в магазине и актом. Мною только были сделаны уточнения касательно применения ККМ.

 

Касательно того, что акт фиксирует наличие недостатков, да верно, значит я могу дома составить акт осмотра односторонний , написать претензию и отправить Застройщику и считать, что всё в ажуре? И делать так через каждые 30 дней, если Застройщик не отвечает на них? Раз дело десятое как и что я там составил, то это по ГК РФ следуя по обстановке, сам написал, подписал, отправил?

Не согласен про акт. Акт это передача объекта, то есть исполнение договора, то есть распорядительная сделка. В отличии от ДДУ-сделки условной. Но это теория. Есть сторонники что сделка это все, есть-что только договор... Здесь это не важно.
А важно действовать добросовестно. Я отказывался от приемки своей квартиры с декабря по март. Составлял дефектовки, направлял претензии. В итоге заставил докрасить гидрозащитой санузел и заштукатурить стык между монолитной частью стены и пенобетонной, снять прилипшую опалубку с потолка.... Но при ремонте все перегородки пришлось разобрать. Добросовестно мое поведение？Не очень. Но условно законно, так как на кажую из 20 позиций дефектовок я подбирал снипы, госты и прочие нормативы....
Но в тот раз я лет 10 был “юрист в строительстве”, а представитель застройщика ни разу не был на объекте. Именно так складывается не всегда.
На счетчики должны передать паспорта. Нет счетчиков, но есть электричество？Строители застройщика “нажгут” еще ни на один миллион, а ук раскидает на всех бедолаг.
Можете ремонтировать квартиру без электричества？Я не могу, а поскольку мне не представили возможность проверить наличие, лично я от приемки отказался.
И еще, после моих претензий застройщик раз за разом что-то исправлял. А когда перестал, то квартиру я принял, указав на исправление недостатков силами другого подрядчика. И естественно никаких дополнительных исков я не подавал, так как одно дело потратить определенные усилия и взыскать 1.5 млн. за просрочку, а другое- бОльшие усилия, кучу времени и денег на экспертизу и, при удачном раскладе, выиграть 100 т.р.
У вас такая же ситуация？Скорее всего другая. Универсального ответа как принимать нет и не может быть.