Общая информация

Коллеги, добрый день. Планируем тоже купить квартиру в ЖК Мир Митино + друзья попросили посмотреть документы. Документы дали только вчера, волнуют следующие вопросы:

1) Есть ли технические условия (ТУ) на подключение мощностей и выполнимы ли они ? От застройщика через Бест мои коллеги не могут получить ТУ (каждый день обещают, но каждый день говорят "завтра", а цены повышают уже «послезавтра»).

Сами по себе коробки построить можно и достаточно быстро. Но без света,тепла,воды - это будет фикция. И примеров тому оч.много.

На стр.26 экспертизы есть ссылка на ТУ (вызывает сомнение ТУ на электроснабжение от какой-то ООО «Энергии технологии» (в отличии от ТУ на тепло/воду/канализование от всех известных Мосводоканала и МОЭК). Если есть у кого ТУ или информация по тех.условиям - вышлите пожалуйста.

И как думаете, если Бест не может получить нужный документ (ТУ), - может есть смысл съездить к застройщику на «Беговая улица дом 6а, 4-ый этаж» (из проектной декларации) – и «вживую» посмотреть документы, заодно и познакомиться напрямую ?!

2) Есть ли разрешения или ТУ на вынос коммуникаций с территории застройки. Даже без исследования документов видно, что ВВЛЭП уже нужно выносить (она визуально попадает непосредственно в зону застройки, не говоря об охранной зоне, хотя согласно п.4.1 экспертизы – в зоне застройке ВЛЭП нет…). А что под землей/рядом – только застройщику и известно… Знаю что это дело не простое и может существенно повлиять на сроки строительства и на цену. Может кто-нибудь по этому вопросу уже узнавал ?! Согласно п.5.4, п.6.2.4 Инвест.контракта – это обязанность Инвестора (птицефабрики Красногорской).  

3) Что с судами по поводу природоохранной зоны ? Несколько раз вопрос на форуме поднимался, но однозначного ответа никто не дал. Не получится так, что застройщик заключит ДДУ, получит деньги, а разрешения н строительство отменят (по суду или в административном порядке) ?! Где тогда гарантия, что застройщик деньги вернет ?

Может кто общался с управой Митино или Госстройнадзором Москвы, выдавшим разрешение на строительство – есть какие-то вопросы, которые не озвучиваются зстройщиком, но имеют судьбоносное значение для стройки ?! Ведь в случае чего – разгребать вопросы в т.ч. и им.

И не пойму почему все время (п.5.2, 5.3 инвест,контракта, 4.1, 4.8 договора субаренды) речь идет об изменении ВРИ. Видимо на часть участков ВРИ поменяли, а на часть меняют «по ходу движения» ? Т.е. сейчас мы покупаем квартиру в доме, который будет не факт что в микрорайоне площадью 1 млн.кв.м. ? (т.к. ВРИ на другие участки ЖК могут и не поменять… - митинги как флюгер – прямо влияют на позиции местных властей, которые не всегда решаются деньгами и не всегда решаются в принципе…). Т.е. риск «дома в поле» есть ?!

4) По спорам «про деревья на месте стройки корп.10» – однозначно на месте стройки корпуса 10 деревья есть (см.здесь – участок …4564

http://maps.rosreest...no&cls=cadastre

Тоже самое указано в п.4.1. заключения экспертизы.

И видимо пока не получат порубочный билет – рубить не будут (долго что-то «запрягают»…).

5) Почему субаренда на ООО «Рождествено» (застройщик (бывший ООО «НДВ строй» - 100% дочка ООО «НДВ груп» ) только на 3 года ?! (п.3.1 договора субаренды + см.выписку из ЕГРП) (при том что срок стройки последнего объекта – 2023 год). Продление сроков субаренды – риски…

6) При общении с Бестом – нам было обещано, что если берется 3 квартиры и более, будет дополнительная скидка. Теперь, когда мы решили взять 3 квартиры (договорились группой) – нам в Бесте сказали, что застройщик скидку не даст. В будущем – обещания будут также «исполнятся» или это разовый отказ от своих обещаний ?!

7) По ценам: при себестоимости стройки корп.10 в 37 т.р./кв.м. (из декларации: 1,982 млн.р./53198 кв.м.) (у корп.10.1 – в 39 т.р./кв.м.) и при «прочих» расходах пусть даже в таком же размере (хотя обычно «прочие/стройка» делятся как «40/60» – см. также п.4.1 инвест.контракт – «40/60») – инвестиционная цена (на нулевой стадии строительства, как сейчас) должна быть около 74-78 т.р./кв.м. Также согласно п.6.3 инвест.контракта инвестиционная стоимость 1 кв.м. составляет 75 т.р. Поэтому средняя цена продаж в 100 т.р./кв.м. на такой нулевой стадии строительства как сейчас – уже не такая и дешевая.

Вопрос. У кого какие прогнозы: при построенном доме - сколько в ЖК Мир Митино будет стоить 1 кв.м. ? В Митино цены 140 т.р./кв.м. – см.здесь: http://www.irn.ru/co...external=#begin

Т.е. цены за 1,5 года в лучшем случае вырастут на 30-40 % ?! (при стоячем рынке как сейчас, т.е. только за счет «роста дома»). Т.е. при инвестиционном рассмотрении вложений и если все срастется – это 20 % годовых ?

Почему в 2.17 проектной декларации (рассчитывая на которую мы вкладываем деньги) указан срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (после которого мы получим свидетельство на квартиру и сможем заехать) – 4 кв.2017 г., а в графике производства работ (приложение №2 к инвест.контракту) – июнь 2018 г. ? (при чем до февраля 2018 г. инженерка еще делается…).

9) На счет страхования ответственности застройщика от недостроя (пп.2 п.22.2 проектной декларации: у кого есть опыт - работает ли данная опция реально или страховая найдет тысячу причин, чтоб отказать в признании страхового случая и отказать в выплате на достройку дома ?

10) В п.2.4 договор субаренды от 1.12.15 г. пишется про залог участка в пользу субарендатора (застройщика) в соответствии с Договором залога прав аренды №З-1 от 17.12.14 г. Т.е. кроме нас, участников долевого строительства, залогодержателем участка будет сам застройщик ? У кого-то есть информация по данному договору залога ?

11) Заключен ли ДДУ с арендодателем ? Дело в том, что до этого момента – застройщик не вправе заключат ДДУ с другими лицами (п.5.2.3, п.10.3 Договора субаренды).

Кроме того, это создает риск вообще расторжения договора субаренды в принципе со всеми вытекающими последствиями (в т.ч. для всех нас, дольщиков).

Первый ДДУ от 9.03.16 г. зарегистрирован 25.03.16 г. (выписку прилагаю), что уже радует… Однако в ЕГРП данных о заключенном ДДУ с арендодателем нет. Т.е. на сколько застройщик сейчас может заключать ДДУ с третьими лицами (т.е. с нами) ?!?! (в свете указанных выше п.5.2.3, п.10.3 Договора субаренды).

Также, у застройщика есть ограничения прав (в т.ч. строить) в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств (например см.п.5.1.1 Договора субаренды участка). Эти риски прямо влияют и на сроки строительства и на права нас, как дольщиков). В этой связи вопрос – подписан ли предварительный протокол распределения площадей ? (без него могут быть споры что именно (какие именно квартиры) застройщик вправе продавать по ДДУ, а что нет); оплачен ли обеспечительный платеж. Да и строить Застройщик без выполнения этих обязательств не вправе… (кроме подготовит.работ, что сейчас как раз делается).

12) Согласно п.8.1 договора субаренды, он (договор субаренды) расторгается (что влечете для всех дольщиков серъезные последствия) в случаях предусмотренных ст.13.2 инвест.договора (что также влечет последствия предусмотренные ст.13.3 и 13.5 инвест.договора). При этом, в инвест.договоре (в новой редакции, утвержденной сторонами 1.12.15 г., т.е. в тот же день что и подписание договора субаренды) – таких пунктов (13.3 и 13.5) нет вообще, а п.13.2 регулирует совершенно другой вопрос. Очевидно ссылка на п.13.2, 13.3, 13.5 инвест.договор ошибочна и вместо раздела 13 нужно было указать раздел 14 инвест.контракта (что тогда нужно отразить в доп.соглашении к договору субаренды, иначе, при буквальном трактовании договора, последствия будут другими, для всех нас).

В п.14.3 инвест.контракта также ссылка на п.13.2 опять же не о том…

Судя по условиям договора субаренды и инвест.контракта получается, если наш застройщик (ООО «Рождествено») поругается (или кто-то поможет ему поссорится) с арендодателем – то в один момент стройка с нашими ДДУ может замереть на неопределенный срок (см.раздел 8 договора субаренды)… Что реально пугает, т.к. условия договора субаренды и инвест.контракта (от «живучести» которых зависят и наши квартиры) – очень жесткие и пограничные…

Что есть из документов полученных от риэлторов и из открытых источников – размещаю (нам задачу поставили посмотреть документы вчера и «до завтра», поэтому было несколько часов, что смог, успел). По ДДУ и бронированию напишу еще позже.

Вопросы не праздные, т.к. вкладывать с друзьями планируем значительные для нас средства + сейчас много строек замораживается по разным причинам. Хотелось бы узнать Ваше мнение и какие еще есть вопросы/ответы.

Ничего себе! Вот это подход серьезный. Я так подробно и не рассматривала все вопросы. Знаю, что ТУ на коммуникации многие застройщики получают уже во время строительства ЖК, а тут они уже есть, поэтому не вижу особых причин волноваться. 

Спасибо за инфу. Прикрепилась только выписка. Можете выложить все остальное?

Прикрепляется всего до 500 кб... А файлы весят по 10-15 мб. Как их прикрепить ?

Ничего себе! Вот это подход серьезный. Я так подробно и не рассматривала все вопросы. Знаю, что ТУ на коммуникации многие застройщики получают уже во время строительства ЖК, а тут они уже есть, поэтому не вижу особых причин волноваться. 

Без ТУ разрешения не должны выдавать. И волноваться "после" - нервов стоит. А иногда и не только... И тут они где есть ? (Вы ТУ видели ? Выслать можете ?).

Без ТУ разрешения не должны выдавать. И волноваться "после" - нервов стоит. А иногда и не только... И тут они где есть ? (Вы ТУ видели ? Выслать можете ?).

Я не видела, потому что еще не собираюсь покупать, буду смотреть какими темпами будут строить. А про ТУ - вы же сами писали -на 26 стр экспертизы есть ссылка. 

От Беста много не добьетесь, едьте к застройщику, он уже по существу сможет ответить на ваши вопросы. 

Получение ТУ на технологическое присоединение к эл. сетям и заключение договора на ТП должны быть у застройщика еще на стадии проектирования, иначе даже проект не пройдет госэкспертизу. Это я вам точно говорю. При этом при выделении участка, согласовании плана застройки владелец/собственник/застройщик должны согласовать это с ресурсоснабжающиси организациями с коммуникациями которых происходит сближение. В электрике это тех. Условия на вынос ЛЭП из пятна застройки, за счет владельца зем. Участка.

Ну может быть, я не спорю, просто читала и другие Жк, там уже и дом прилично построен, а пишут, что получили например ТУ на газ или еще на что. Как это тогда объяснить? 

Коллеги, добрый день. Планируем тоже купить квартиру в ЖК Мир Митино + друзья попросили посмотреть документы. Документы дали только вчера, волнуют следующие вопросы:

 

 

1) Есть ли технические условия (ТУ) на подключение мощностей и выполнимы ли они ? От застройщика через Бест мои коллеги не могут получить ТУ (каждый день обещают, но каждый день говорят "завтра", а цены повышают уже «послезавтра»).

 

 

Сами по себе коробки построить можно и достаточно быстро. Но без света,тепла,воды - это будет фикция. И примеров тому оч.много.

 

 

На стр.26 экспертизы есть ссылка на ТУ (вызывает сомнение ТУ на электроснабжение от какой-то ООО «Энергии технологии» (в отличии от ТУ на тепло/воду/канализование от всех известных Мосводоканала и МОЭК). Если есть у кого ТУ или информация по тех.условиям - вышлите пожалуйста.

 

 

И как думаете, если Бест не может получить нужный документ (ТУ), - может есть смысл съездить к застройщику на «Беговая улица дом 6а, 4-ый этаж» (из проектной декларации) – и «вживую» посмотреть документы, заодно и познакомиться напрямую ?!

 

 

2) Есть ли разрешения или ТУ на вынос коммуникаций с территории застройки. Даже без исследования документов видно, что ВВЛЭП уже нужно выносить (она визуально попадает непосредственно в зону застройки, не говоря об охранной зоне, хотя согласно п.4.1 экспертизы – в зоне застройке ВЛЭП нет…). А что под землей/рядом – только застройщику и известно… Знаю что это дело не простое и может существенно повлиять на сроки строительства и на цену. Может кто-нибудь по этому вопросу уже узнавал ?! Согласно п.5.4, п.6.2.4 Инвест.контракта – это обязанность Инвестора (птицефабрики Красногорской).  

 

 

 

3) Что с судами по поводу природоохранной зоны ? Несколько раз вопрос на форуме поднимался, но однозначного ответа никто не дал. Не получится так, что застройщик заключит ДДУ, получит деньги, а разрешения н строительство отменят (по суду или в административном порядке) ?! Где тогда гарантия, что застройщик деньги вернет ?

 

 

Может кто общался с управой Митино или Госстройнадзором Москвы, выдавшим разрешение на строительство – есть какие-то вопросы, которые не озвучиваются зстройщиком, но имеют судьбоносное значение для стройки ?! Ведь в случае чего – разгребать вопросы в т.ч. и им.

 

 

И не пойму почему все время (п.5.2, 5.3 инвест,контракта, 4.1, 4.8 договора субаренды) речь идет об изменении ВРИ. Видимо на часть участков ВРИ поменяли, а на часть меняют «по ходу движения» ? Т.е. сейчас мы покупаем квартиру в доме, который будет не факт что в микрорайоне площадью 1 млн.кв.м. ? (т.к. ВРИ на другие участки ЖК могут и не поменять… - митинги как флюгер – прямо влияют на позиции местных властей, которые не всегда решаются деньгами и не всегда решаются в принципе…). Т.е. риск «дома в поле» есть ?!

 

 

4) По спорам «про деревья на месте стройки корп.10» – однозначно на месте стройки корпуса 10 деревья есть (см.здесь – участок …4564

 

 

 

Тоже самое указано в п.4.1. заключения экспертизы.

 

И видимо пока не получат порубочный билет – рубить не будут (долго что-то «запрягают»…).

 

 

 

5) Почему субаренда на ООО «Рождествено» (застройщик (бывший ООО «НДВ строй» - 100% дочка ООО «НДВ груп» ) только на 3 года ?! (п.3.1 договора субаренды + см.выписку из ЕГРП) (при том что срок стройки последнего объекта – 2023 год). Продление сроков субаренды – риски…

 

 

6) При общении с Бестом – нам было обещано, что если берется 3 квартиры и более, будет дополнительная скидка. Теперь, когда мы решили взять 3 квартиры (договорились группой) – нам в Бесте сказали, что застройщик скидку не даст. В будущем – обещания будут также «исполнятся» или это разовый отказ от своих обещаний ?!

 

 

7) По ценам: при себестоимости стройки корп.10 в 37 т.р./кв.м. (из декларации: 1,982 млн.р./53198 кв.м.) (у корп.10.1 – в 39 т.р./кв.м.) и при «прочих» расходах пусть даже в таком же размере (хотя обычно «прочие/стройка» делятся как «40/60» – см. также п.4.1 инвест.контракт – «40/60») – инвестиционная цена (на нулевой стадии строительства, как сейчас) должна быть около 74-78 т.р./кв.м. Также согласно п.6.3 инвест.контракта инвестиционная стоимость 1 кв.м. составляет 75 т.р. Поэтому средняя цена продаж в 100 т.р./кв.м. на такой нулевой стадии строительства как сейчас – уже не такая и дешевая.

 

 

Вопрос. У кого какие прогнозы: при построенном доме - сколько в ЖК Мир Митино будет стоить 1 кв.м. ? В Митино цены 140 т.р./кв.м. – см.здесь:

 

Т.е. цены за 1,5 года в лучшем случае вырастут на 30-40 % ?! (при стоячем рынке как сейчас, т.е. только за счет «роста дома»). Т.е. при инвестиционном рассмотрении вложений и если все срастется – это 20 % годовых ?

 

 

Почему в 2.17 проектной декларации (рассчитывая на которую мы вкладываем деньги) указан срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (после которого мы получим свидетельство на квартиру и сможем заехать) – 4 кв.2017 г., а в графике производства работ (приложение №2 к инвест.контракту) – июнь 2018 г. ? (при чем до февраля 2018 г. инженерка еще делается…).

 

 

9) На счет страхования ответственности застройщика от недостроя (пп.2 п.22.2 проектной декларации: у кого есть опыт - работает ли данная опция реально или страховая найдет тысячу причин, чтоб отказать в признании страхового случая и отказать в выплате на достройку дома ?

 

 

 

10) В п.2.4 договор субаренды от 1.12.15 г. пишется про залог участка в пользу субарендатора (застройщика) в соответствии с Договором залога прав аренды №З-1 от 17.12.14 г. Т.е. кроме нас, участников долевого строительства, залогодержателем участка будет сам застройщик ? У кого-то есть информация по данному договору залога ?

 

 

11) Заключен ли ДДУ с арендодателем ? Дело в том, что до этого момента – застройщик не вправе заключат ДДУ с другими лицами (п.5.2.3, п.10.3 Договора субаренды).

 

 

Кроме того, это создает риск вообще расторжения договора субаренды в принципе со всеми вытекающими последствиями (в т.ч. для всех нас, дольщиков).

 

 

Первый ДДУ от 9.03.16 г. зарегистрирован 25.03.16 г. (выписку прилагаю), что уже радует… Однако в ЕГРП данных о заключенном ДДУ с арендодателем нет. Т.е. на сколько застройщик сейчас может заключать ДДУ с третьими лицами (т.е. с нами) ?!?! (в свете указанных выше п.5.2.3, п.10.3 Договора субаренды).

 

 

 

Также, у застройщика есть ограничения прав (в т.ч. строить) в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств (например см.п.5.1.1 Договора субаренды участка). Эти риски прямо влияют и на сроки строительства и на права нас, как дольщиков). В этой связи вопрос – подписан ли предварительный протокол распределения площадей ? (без него могут быть споры что именно (какие именно квартиры) застройщик вправе продавать по ДДУ, а что нет); оплачен ли обеспечительный платеж. Да и строить Застройщик без выполнения этих обязательств не вправе… (кроме подготовит.работ, что сейчас как раз делается).

 

 

 

 

12) Согласно п.8.1 договора субаренды, он (договор субаренды) расторгается (что влечете для всех дольщиков серъезные последствия) в случаях предусмотренных ст.13.2 инвест.договора (что также влечет последствия предусмотренные ст.13.3 и 13.5 инвест.договора). При этом, в инвест.договоре (в новой редакции, утвержденной сторонами 1.12.15 г., т.е. в тот же день что и подписание договора субаренды) – таких пунктов (13.3 и 13.5) нет вообще, а п.13.2 регулирует совершенно другой вопрос. Очевидно ссылка на п.13.2, 13.3, 13.5 инвест.договор ошибочна и вместо раздела 13 нужно было указать раздел 14 инвест.контракта (что тогда нужно отразить в доп.соглашении к договору субаренды, иначе, при буквальном трактовании договора, последствия будут другими, для всех нас).

 

 

 

В п.14.3 инвест.контракта также ссылка на п.13.2 опять же не о том…

 

 

Судя по условиям договора субаренды и инвест.контракта получается, если наш застройщик (ООО «Рождествено») поругается (или кто-то поможет ему поссорится) с арендодателем – то в один момент стройка с нашими ДДУ может замереть на неопределенный срок (см.раздел 8 договора субаренды)… Что реально пугает, т.к. условия договора субаренды и инвест.контракта (от «живучести» которых зависят и наши квартиры) – очень жесткие и пограничные…

 

 

 

Что есть из документов полученных от риэлторов и из открытых источников – размещаю (нам задачу поставили посмотреть документы вчера и «до завтра», поэтому было несколько часов, что смог, успел). По ДДУ и бронированию напишу еще позже.

 

 

Вопросы не праздные, т.к. вкладывать с друзьями планируем значительные для нас средства + сейчас много строек замораживается по разным причинам. Хотелось бы узнать Ваше мнение и какие еще есть вопросы/ответы.

Вопросы и риски, которые вы описали тут волнуют всех, и волнуют даже, если это не "Мир Митино", а любой новострой. Лично я для себя выбирала надёжного застройщика, потому все разрешения и прочее могут получать уже в процессе стройки, почти никогда на начальном этапе котлована нет всего того, что вы написали.

Мне кажется, что у вас больше сомнений, чем желания, так зачем тогда тут квартиры брать? Да не одну?

Долго принимали решение, читал кучу тех. информации, мониторил наверное практически все новостройки Москвы, в итоге надоело все это и внесли первую сумму по договору бронирования. Если все будет по плану, место должен получиться отличным! Хотя до сих пор в голове остаются сомнения )))

Если брать не сомневаясь, то есть риск пополнить армию обманутых дольщиков. Поэтому и разбираемся. И не после, а сначала, как и положено. По существу вопросов именно этой застройки, что скажете ? Осталось мало времени на решение.

Долго принимали решение, читал кучу тех. информации, мониторил наверное практически все новостройки Москвы, в итоге надоело все это и внесли первую сумму по договору бронирования. Если все будет по плану, место должен получиться отличным! Хотя до сих пор в голове остаются сомнения )))

Сомнения - это нормально, вообще покупка жилья в новостройке -это такая почти лотерее, сколько не ищи информацию, не рассматривай документы и прочее, все равно есть вероятность плохого исхода. Это я считаю больше законодательная дыра, почему люди в нашей стране должны чувствовать себя незащищено? 

Если брать не сомневаясь, то есть риск пополнить армию обманутых дольщиков. Поэтому и разбираемся. И не после, а сначала, как и положено. По существу вопросов именно этой застройки, что скажете ? Осталось мало времени на решение.

Любое вложение на этапе строительства - это риск, даже с кристально чистыми доками! Единственное, что утешает, дак это застройщик, на счету ГВСУ вроде бы косяков не было, не знаю про Капитал Групп, в основном они строят дома серии бизнес-класса и коммерческие помещения. В свое время мы покупали в компании ПИК, у нас был с ними договор ЖСК, который ни как не регистрируется и сроков окончания строительства в нем нет, все только на словах. В итоге задержали на 6 мес., исходя из устных обещаний, но все-же сдали. 

ок. Спасибо ! Уже по делу... Это постановление об утверждении платы за присоединение. А тех.условия (а лучше и договор на тех.присоединение) есть ? (т.е. вижу что цену назначили, - а товар (мощность) купили ??). Именно ТУ как часть договора на присоединение - дает право застройщику подключиться и дает право дольщику на свет в окошке...

По ВЛЭП - визульно оч.даже в охранной.. 

Трясьти не ОЭК надо, а застройщик должен дать любую информацию/документы связанные со строительством, в т.ч. и ТУ и все остальное. Он же за наши деньги (в т.ч.) строит, значит должен все пояснить/показать что с этим связано.

Тариф по Индивидуальному проекту - это нормально (дешевле, в сотни раз обычной платы за присоединение). Но зато застройщик должен все сам и построить... Поэтому и нужно смотреть тех.условия и договор (к которому эти ТУ являются лишь приложением). Иногда сроки подключения не совпадают со сроками сдачи домов - это и пугает...

По остальным вопросам что скажете ? Страховка от недостроя говорят в России не работает - как явление; по природоохранным вопросам пока ни от кого ничего не услышал; по ценам опять же - вырастет всего на 30 % ?

Зато вот вроде ДДУ с арендодателем зарегистрирован (значит могут заключать ДДУ с нами). Но в реестре ЕГРП этой записи до сих пор нет.

Вопросов много, а время мало... Кто что еще скажет ??